Hợp đồng thế chấp có hiệu lực và hậu quả khi vô hiệu

Hợp đồng thế chấp có hiệu lực và hậu quả khi vô hiệu

Email: roseblack@…hỏi: Gia đình tôi đang chuẩn bị thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất để vay vốn ngân hàng. Các luật sư cho tôi được hỏi: Thế nào là hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) có hiệu lực? Và nếu hợp đồng thế chấp QSDĐ bị vô hiệu thì sẽ xử lý và giải quyết như thế nào? 

Rất mong được các luật sư Phamlaw trả lời sớm, tôi xin được chân thành cám ơn!

Trả lời: (Câu trả lời chỉ mang tính tham khảo)

Chào bạn, với câu hỏi của bạn, luật sư xin được tư vấn cho bạn như sau:

Thứ nhất: Về hợp đồng thế chấp tài sản là QSDĐ

Hợp đồng thế chấp nói chung và hợp đồng thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất nói riêng là hợp đồng đặc thù, nó phát sinh từ hợp đồng chính là hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm (thường là hợp đồng vay vốn, vay tài sản hoặc hợp đồng dân sự và các loại hợp đồng kinh tế khác) và để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự của bên thế chấp với bên nhận thế chấp quy định trong hợp đồng chính.

Điều 319 Bộ Luật dân sự 2015 quy định về Hiệu lực của thế chấp tài sản

Hợp đồng thế chấp có hiệu lực khi nào?

1. Hợp đồng thế chấp tài sản có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác.

2. Thế chấp tài sản phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký.

Thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng thế chấp là từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác. Trong một số văn bản luật chuyên ngành có quy định về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thế chấp không phải là thời điểm giao kết mà là thời điểm khác thì phải tuân thủ theo quy định của luật. Ví dụ: Luật Nhà ở năm 2014 tại khoản 1 Điều 122 quy định: Hợp đồng thế chấp nhà ở phải được công chứng, chứng thực. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thế chấp nhà ở là từ thời điểm công chứng, chứng thực.

Thời điểm hợp đồng thế chấp phát sinh hiệu lực đối kháng với bên thứ ba là thời điểm hợp đồng thế chấp được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền như đăng ký giao dịch bảo đảm. Bên nhận thế chấp phải lưu ý rằng sau khi các bên thỏa thuận về hợp đồng thế chấp có hiệu lực đối kháng với người thứ ba thì các bên phải tiến hành đăng ký thế chấp tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, mặc dù luật có thể không bắt buộc giao dịch này phải đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Hợp đồng thế chấp tài sản có hiệu lực pháp luật khi nó đảm bảo các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự quy định tại các Điều 117 Bộ Luật Dân sự 2015 và không thuộc các trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu quy định từ Điều 122 đến Điều 129 của Bộ luật này, cụ thể là:

Về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự:

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.

-Riêng Hợp đồng thế chấp tài sản là QSDĐ phải được công chứng, chứng thực (theo khoản 3, Điều 167 Luật Đất đai 2013 về “quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn QSDĐ” quy định: “Hợp đồng thế chấp QSDĐ, QSDĐ và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực; Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực được thực hiện tại UBND xã, phường”).

-Không phải là hợp đồng giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác hoặc nhằm trốn tránh nghĩa vụ của người ký kết hợp đồng với người khác.

-Không phải là một hợp đồng được ký kết do một bên tham gia ký kết bị nhầm lẫn về nội dung của giao dịch thế chấp do lỗi vô ý của bên kia.

-Không phải là hợp đồng được ký kết do một bên tham gia ký kết bị lừa dối, đe dọa bởi bên kia hoặc bởi người khác.

-Không phải là một hợp đồng có 1 bên ký kết là người không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình.

Thứ hai: Hậu quả khi hợp đồng thế chấp tài sản vô hiệu

Trong trường hợp nhận thấy hợp đồng thế chấp QSDĐ bị vô hiệu, một trong các bên thế chấp có thể yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng thế chấp vô hiệu. Căn cứ Điều 132 Bộ luật Dân sự 2015 thì thời hiệu để tuyên bố hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất vô hiệu do mục đích và nội dung của hợp đồng vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội hoặc do hợp đồng thế chấp là giả tạo thì không bị hạn chế về thời hiệu; đối với các trường hợp khác như đã nêu trên thì thời hiệu là hai năm, kể từ ngày hợp đồng thế chấp được xác lập.

Khi hợp đồng thế chấp QSDĐ bị vô hiệu thì hậu quả pháp lý của nó căn cứ theo Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015 thì:

–  Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

–  Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

–  Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

–  Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

–  Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.

Như vậy, nếu hợp đồng thế chấp bị vô hiệu thì bên nhận thế chấp phải trả lại QSDĐ và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cùng các hồ sơ pháp lý khác cho bên thế chấp, đồng thời phải làm thủ tục xóa đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký nhà đất. Bên nhận thế chấp có quyền nhận lại những gì đã trao cho bên thế chấp hoặc bên thứ 3 trong hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm.

Trên đây là toàn bộ câu trả lời của luật sư đối với câu hỏi “Hợp đồng thế chấp có hiệu lực và hậu quả khi vô hiệu” của bạn, nếu bạn muốn được hỗ trợ thêm hoặc có những băn khoăn, vướng mắc cho câu hỏi này thì bạn có thể kết nối trực tiếp đến số tư vấn pháp lý chuyên sâu 1900 6258 để được giải đáp.

Trân trọng./.

————————-

Phòng tư vấn pháp lý chuyên sâu – Công ty luật Phamlaw