Quy định đối với trường hợp giao đất không đúng thẩm quyền

Câu hỏi: Quy định đối với trường hợp giao đất không đúng thẩm quyền

Xin chào Luật sư, gia đình tôi có vụ việc muốn nhờ Luật sư tư vấn như sau:

Năm 2010, gia đình tôi có mua 180 m2 đất ao của một nhà khác. Gia đình họ trước đây bị thu hồi đất để làm đường, đường bồi thường bằng tiền nhưng đã yêu cầu Ủy ban xã bồi thường bằng đất. Sau đó, Ủy ban xã giao cho họ diện tích đất ao nói trên, kèm theo đó có đơn đề nghị, có xác nhận của Ủy ban xã về việc đồng ý giao đất vào năm 2009. Khi mua chỗ đất ao này, chúng tôi chỉ làm giấy tờ viết tay có xác nhận của Chủ tịch Ủy ban nhân dân xã.

Xin hỏi Luật sư, gia đình tôi có được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không?

Rất mong câu trả lời, gia đình xin chân thành cảm ơn.

(Câu hỏi được biên tập từ mail gửi đến Bộ phận tư vấn pháp luật và thủ tục hành chính của Phamlaw)

Quy định đối với trường hợp giao đất không đúng thẩm quyền

Trả lời: (Câu trả lời chỉ mang tính chất tham khảo)

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Phamlaw.

Pháp luật về đất đai của Việt Nam có sự thay đổi qua các thời kỳ, do đó khi thực hiện quản lý về đất đai, Nhà nước cần căn cứ vào nhiều yếu tố khác nhau như mục đích sử dụng, nguồn gốc sử dụng đất… để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đối với trường hợp giao đất không đúng thẩm quyền, người sử dụng đất có thể được cấp Giấy chứng nhận khi đáp ứng được các điều kiện nhất định. Dưới đây Phamlaw xin đưa ra quan điểm tư vấn với trường hợp của gia đình bạn như sau:

Về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất của Ủy ban nhân dân cấp xã

Luật đất đai 2003, cũng như Luật đất đai 2013 quy định về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất cho Ủy ban nhân dân các cấp. Trong đó, Ủy ban nhân dân cấp xã chỉ có quyền cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.

Về quy định đối với đất giao không đúng thẩm quyền

Đất giao không đúng thẩm quyền cho hộ gia đình, cá nhân bao gồm các trường hợp người đứng đầu điểm dân cư giao đất hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã giao đất không đúng thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai qua các thời kỳ; tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng nhưng đã tự phân phối, bố trí cho cán bộ, công nhân viên xã viên để sử dụng làm nhà ở và các mục đích khác.

Hiện nay, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các hộ gia đình, cá nhân được giao đất không đúng thẩm quyền được quy định khác nhau với các giai đoạn khác nhau. Cụ thể, có các trường hợp sau:

Trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền đã được sử dụng ổn định trước ngày 15/10/1993;
Trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền đã được sử dụng từ 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2014;
Trường hợp đất được giao, cho thuê không đúng thẩm quyền từ ngày 01/7/2014 trở về sau.

Như đã nêu ở trên, trường hợp Ủy ban nhân dân cấp xã giao đất không đúng thẩm quyền cần căn cứ vào quy định của pháp luật về đất đai qua các thời kỳ. Do đó, cần xác định việc bồi thường bằng đất cho hộ gia đình bị thu hồi có phải là được giao đất không đúng thẩm quyền theo Luật đất đai tại thời điểm bồi thường hay không. Cụ thể:

Luật đất đai 2003 quy định, Nhà nước giao đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng quyết định hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất, thông qua các hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất; giao đất có thu tiền sử dụng đất; cho thuê đất trả tiền hàng năm hoặc trả tiền một lần cho cả thời gian thuê;
Mặt khác, Luật đất đai 2003 quy định Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương lập và thực hiện các dự án tái định cư trước khi thu hồi đất để bồi thường bằng nhà ở, đất ở cho người bị thu hồi đất ở mà phải di chuyển chỗ ở. Ủy ban nhân dân cấp xã chỉ có quyền cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.

Như vậy, đây không phải trường hợp giao đất không đúng thẩm quyền để được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Hợp đồng chuyển nhượng của gia đình bạn được thực hiện vào năm 2010, do đó cần xem xét các văn bản pháp luật đang có hiệu lực tại thời điểm này để xác định hiệu lực của hợp đồng:

Luật đất đai 2003 quy định tại khoản 2 điều 127: “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.”

Đồng thời, Bộ luật dân sự 2005 quy định về hình thức của giao dịch dân sự tại khoản 2 điều 124: “Trường hợp pháp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản, phải có công chứng hoặc chứng thực, phải đăng ký hoặc xin phép thì phải tuân theo các quy định đó.” Theo điều 127 Bộ luật này thì một trong những trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu là khong tuân thủ đúng hình thức giao dịch dân sự trong trường hợp pháp luật có yêu cầu.

Như vậy, căn cứ vào các quy định nêu trên, thì hợp đồng được xác định là vô hiệu.

Trên đây là những ý kiến tư vấn của PHAMLAW về quy định đối với nội dung câu hỏi về “Quy định đối với trường hợp giao đất không đúng thẩm quyền“. Nếu Quý khách có bất kỳ thắc mắc hay cần thêm thông tin chi tiết, xin hãy liên hệ với tổng đài tư vấn thủ tục hành chính hoặc bộ phận tư vấn pháp lý chuyên sâu 1900 của PHAMLAW. Để được tư vấn các dịch vụ cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; thủ tục khi góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; đăng ký biến động đất đai khi thế chấp, chuyển mục đích sử dụng đất…, Quý khách hàng vui lòng kết nối tới số hotline: 097 393 8866, chúng tôi luôn sẵn sàng hỗ trợ.

> xem thêm: