Điều kiện tách thửa khi đất thuộc quy hoạch

Điều kiện tách thửa khi đất thuộc quy hoạch

Thưa Luật sư!

Tôi có thửa đất trồng cây lâu năm đã được cấp Giấy chứng nhận. Nay, tôi muốn tách một phần để chuyển nhượng lại cho chị gái tôi. Khi tôi nộp hồ sơ đề nghị tách thửa thì cán bộ địa chính xã trả lời tôi rằng, thửa đất này của tôi đang nằm trong quy hoạch làm đường, nên có thể không được tách thửa. Luật sư cho tôi hỏi để được tách thửa đất quy hoạch thì thửa đất của tôi phải đảm bảo điều kiện gì? Tôi có thể tách thửa để chuyển nhượng không? Rất mong Luật sư có thể tư vấn giúp tôi.

Cảm ơn Luật sư!

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Luật PhamLaw. Với câu hỏi của bạn, Phamlaw xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:

CĂN CỨ PHÁP LÝ

Văn bản hợp nhất 21/VBHN-VPQH 2018 Luật Đất đai

Văn bản hợp nhất 04/2021/VBHN-BTNMT

NỘI DUNG TƯ VẤN

1. Đất quy hoạch là gì?

Đất quy hoạch là đất nằm trong kế hoạch sử dụng của địa phương, phân theo từng mục đích, theo từng kỳ trong một khoảng thời gian nhất định.

Cụ thể, theo quy định tại khoản 2, khoản 3, Điều 3 Văn bản hợp nhất 21/VBHN-VPQH 2018 Luật Đất đai nêu rõ: “Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế – xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định”.

Như vậy, có thể hiểu quy hoạch sử dụng đất là việc lập kế hoạch sử dụng đất ở từng địa phương, phân theo từng mục đích sử dụng và được chia thành từng kỳ trong một khoảng thời gian nhất định. Đất quy hoạch chính là vùng đất nằm trong kế hoạch sử dụng đất đó. Việc quy hoạch nhằm hoạch định chính sách, phát triển kinh tế địa phương, đảm bảo việc sử dụng quỹ đất một cách có hiệu quả.

2. Điều kiện tách thửa khi đất thuộc quy hoạch

Việc tách thửa đất trong quy hoạch phải đảm bảo các điều kiện sau:

Thứ nhất, đảm bảo điều kiện chung theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Văn bản hợp nhất 21/VBHN-VPQH 2018 Luật Đất đai

Điều kiện chung khi người sử dụng đất đề nghị tách thửa để chuyển nhượng gồm:

• Thửa đất đề nghị tách phải có sổ hồng; không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;
• Thửa đất đề nghị tách còn thời hạn sử dụng và không có tranh chấp;

Thứ hai, đảm bảo điều kiện riêng của từng tỉnh theo quy định tại Điều 75 Văn bản hợp nhất 04/2021/VBHN-BTNMT, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng và điều kiện cụ thể tại địa phương để quy định cụ thể điều kiện tách thửa đất, điều kiện hợp thửa đất theo từng loại đất và diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất. Theo đó, điều kiện quan trọng để thửa đất nằm trong quy hoạch có được phép tách thửa hay không do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất quyết định.

3. Giải quyết tình huống

Trong trường hợp của bạn, thửa đất của bạn phải đáp ứng đủ điều kiện tách thửa khi đất thuộc quy hoạch mà Phamlaw nêu ở trên. Đồng thời, việc tách thửa đất quy hoạch để chuyển nhượng phải đảm bảo 02 điều kiện:

Thứ nhất, phải được phép tách thửa: Thửa đất đang nằm trong quy hoạch được phép tách thửa là thửa đất đủ điều kiện tách thửa theo quy định của pháp luật về đất đai (thường bao gồm các điều kiện về diện tích, kích thước, và các quy định riêng biệt khác của từng quy hoạch);

Thứ hai, đủ điều kiện được chuyển nhượng:

Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

– Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Văn bản hợp nhất 21/VBHN-VPQH 2018 Luật Đất đai.

– Đất không có tranh chấp;

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

– Trong thời hạn sử dụng đất.

Do bạn chưa cung cấp đầy đủ thông tin về vị trí thửa đất của mình nên Luật Phamlaw chưa thể giải đáp chi tiết về điều kiện tách thửa đất đang nằm trong quy hoạch làm đường giao thông tại đó có được phép tách thửa hay không. Vì thế, Phamlaw sẽ đưa ra 2 trường hợp đối với thửa đất của bạn:

Trường hợp 1: Thửa đất của bạn không đủ điều kiện tách thửa

Khi không đủ điều kiện tách thửa thì thửa đất của bạn không thể chuyển nhượng cho bên mua theo đúng thỏa thuận ban đầu.

Trường hợp 2: Thửa đất của bạn được phép tách thửa

Khi được phép tách thửa, bạn tiến hành thủ tục tách thửa đất để bán theo trình tự, thủ tục được quy định tại Điều 75 Văn bản hợp nhất 04/2021/VBHN-BTNMT. Sau khi được phép tách thửa, bạn thực hiện việc chuyển nhượng như bình thường (trừ trường hợp, thửa đất của bạn đã có Quyết định thu hồi đất/thông báo thu hồi đất hoặc đang bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời/biện pháp ngăn chặn của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền). Như vậy có nghĩa là bạn vẫn có thể chuyển nhượng một phần diện tích thửa đất trồng cây lâu năm của mình nếu được phép tách thửa và đảm bảo đủ điều kiện tách thửa mà Luật Phamlaw đã phân tích ở trên.

Phamlaw hy vọng bài viết này đã giải đáp được thắc mắc của bạn. Để biết thêm các thông tin chi tiết về vấn đề này, Quý bạn đọc có thể kết nối tổng đài 19006284 để được tư vấn chuyên sâu. Ngoài ra, Luật Phamlaw còn cung cấp nhiều dịch vụ liên quan đến thành lập, giải thể, tổ chức lại doanh nghiệp,…Để được hỗ trợ các dịch vụ có liên quan đến các thủ tục hành chính, Quý khách hàng kết nối số hotline 091 611 0508 hoặc 097 393 8866, Phamlaw luôn sẵn sàng hỗ trợ.