Quy định pháp luật đất đai về quy hoạch treo

Quy định pháp luật đất đai về quy hoạch treo

Những năm trước, hàng loạt huyện vùng ven được “lên đời” thành quận, đất nông nghiệp được quy hoạch, chuyển đổi thành đất đô thị. Tuy nhiên, việc quy hoạch rồi… để đó đã khiến quyền lợi hợp pháp của người dân về nhà đất trong nhiều khu quy hoạch bị treo suốt nhiều năm. Vậy quy định pháp luật đất đai về quy hoạch đất treo như thế nào? Luật Phamlaw kính mời quý khách hàng theo dõi bài viết dưới đây của chúng tôi.

1. Thế nào là quy hoạch treo?

Theo quy định tại khoản 2 Điều 3 Luật đất đai 2013 định nghĩa về quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế – xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định.

Quy hoạch treo là cách gọi ngắn gọn của quy hoạch sử dụng đất treo, theo như Luật đất đai 2013 của nước ta thì đây là tình trạng diện tích đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ghi trong kế hoạch sử dụng đất cho một hay nhiều mục đích khác nhau, đã công bố là sẽ thu hồi đất nhưng không thực hiện đúng tiến độ, kế hoạch.

2. Các loại quy hoạch treo hiện nay

Hiện nay, các loại quy hoạch treo sẽ được phân chia dựa vào một số yếu tố và tiêu chí nhất định như mục đích sử dụng đất và nội dung quy hoạch dự án.

Từ đó, người ta sẽ chia thành hai loại quy hoạch đất treo chính, đó là quy hoạch treo trực tiếp và quy hoạch treo gián tiếp.

Trong đó, sẽ được chia ra thành những loại quy hoạch nhỏ khác nhau, cụ thể như sau:

– Quy hoạch phát triển kinh tế – xã hội của từng địa phương;

– Quy hoạch chung để xây dựng đô thị;

– Quy hoạch chi tiết về xây dựng đô th;

– Quy hoạch để xây dựng điểm dân cư nông thôn;

– Quy hoạch giao thông hoặc thủy lợi;

– Quy hoạch các ngành công nghiệp, thương mại, y tế, quốc phòng an ninh…;

– Quy hoạch sử dụng đất;

– Quy định về đất trong quy hoạch treo và dự án treo.

3. Nguyên nhân của quy hoạch treo là gì?

Trên thực tế, có rất nhiều nguyên nhân dẫn đến tính trạng quy hoạch treo. Dưới đây là một số nguy nhân chính thường gặp nhất:

– Quy hoạch treo vì trục lợi;

– Quy hoạch không thống nhất, kế hoạch chồng chéo dẫn đến việc thực hiện phát sinh vấn đề khó giải quyết;

– Không đảm bảo đủ cũng như sử dụng đúng nguồn tài chính để lập quy hoạch dự án;

– Không hài hòa được lợi ích giữa người dân, chính quyền và nhà đầu tư dẫn đến khó khăn trong việc thực hiện dự án;

– Đội ngũ cán bộ quy hoạch chưa có đủ năng lực hoặc thiếu nhân lực nên quy hoạch đất thực hiện các dự án không đảm bảo phù hợp với định hướng phát triển lâu dài;

– Triển khai không đồng bộ. Tình trạng này dễ thấy nhất khi tiến hành xây dựng nhà ở trước nhưng đường, điện, trường trạm lại thiếu. Từ đó, dẫn đến khó khăn trong việc khai thác, vận hành và hoàn thiện;

– Tiến độ triển khai không đảm bảo kế hoạch. Từ đó dẫn đến lãng phí và tác động tiêu cực đến cuộc sống của người dân trong khu vực, người mua nhà đất thuộc dự quy hoạch treo.

4. Thời hạn quy hoạch treo

Pháp luật đất đai hiện nay nước ta không nêu rõ về việc “dự án treo” trong thời hạn bao lâu thì bị hủy bỏ mà chỉ có thời hạn hủy bỏ quy hoạch đối với việc thu hồi hoặc chuyển mục đích sử dụng đất, nếu sau 03 năm không có quyết định thu hồi đất, chưa được phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất kể từ ngày công bố quy hoạch theo quy định tại khoản 8 Điều 49 Luật Đất đai 2013 sửa đổi.

5. Đất quy hoạch treo có được làm sổ đỏ không?

Nếu trong trường hợp phần diện tích đất đó được công bố quyết định thu hồi hay chuyển đổi mục đích sử dụng trong bản kế hoạch thì phần diện tích nằm trong quy hoạch sẽ không được cấp giấy chứng nhận sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở hay bất cứ tài sản khác gắn liền với đất. (khoản 6 nghị định 43/2014/NĐ-CP).

Do vậy, đất quy hoạch trên sẽ không được làm sổ đỏ theo quy định pháp luật.

Tuy nhiên, nếu đã có quy định thu hồi và có kế hoạch sử dụng đất hàng năm thì người dân phải sử dụng đất theo và thu hồi theo kế hoạch đã được đề ra. Người sử dụng vẫn được thực hiện các quyền của người sử dụng nhưng không được xây dựng nhà ở, công trình mới. Trường hợp  muốn sửa chữa, cải tạo thì phải được cho phép bởi cơ quan có thẩm quyền.

6. Đất quy hoạch treo có được bồi thường thiệt hại

Việc đền bù, bồi thường thiệt hại cho công trình, nhà ở… phụ thuộc vào thời điểm tồn tại và xây dựng công trình, nhà ở đó trên đất quy hoạch như sau:

Trường hợp được bồi thường: Tài sản trên đất đã có quy hoạch chưa công bố, có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của huyện thì khi có kế hoạch sử dụng đất và quyết định thu hồi của Nhà nước sẽ được bồi thường theo quy định của pháp luật nếu lỡ xây xong mà quy hoạch.

Trường hợp không được bồi thường: Tài sản trên đất đã có quy hoạch, đã được công bố và có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của quận thì sẽ không được bồi thường khi thu hồi đất.

7. Một số trường hợp giao dịch đất trong quy hoạch treo

Theo quy định tại hoản 2, Điều 49 Luật đất đai 2013, đất quy hoạch treo có thể bán trong một số trường hợp sau:

Trường hợp 1: Có quy hoạch nhưng chưa có kế hoạch

“2. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.”

Như vậy, tuy đất đã nằm trong diện quy hoạch, nhưng khi chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện (tức chưa có kế hoạch thu hồi đất) thì người sử dụng vẫn có quyền bán (chuyển nhượng) miếng đất đó. Tuy nhiên, việc mua đất trong thời điểm này cũng khá rủi ro cho người mua.

Trường hợp 2: Có kế hoạch nhưng chưa có quyết định thu hồi đất

Cũng theo Khoản 3, Điều 49 Luật Đất đai có quy định:

“3. Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.”

Như vậy, khi đã có quyết định thu hồi đất thì người sử dụng đất không có quyền chuyển nhượng đất nữa. Và theo quy định, nếu như quy hoạch bị treo, sau 03 năm kể từ khi công bố kế hoạch sử dụng đất vẫn chưa có quyết định thu hồi, và cơ quan nhà nước có thẩm quyền có công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thu hồi đất thì lúc đó, người sử dụng đất mới có thể chuyển nhượng, mua bán.

8. Nên mua đất quy hoạch treo không?

Hiện nay, việc mua bán đất nằm trong quy hoạch treo đôi lúc vẫn diễn ra dưới hình thức giao dịch bằng giấy viết tay. Giao dịch bằng giấy viết tay không có giá trị về mặt pháp lý, không được pháp luật bảo vệ. Tức khi có tranh chấp xảy ra, bạn không thể kiện tụng trên mảnh giấy viết tay được.

Tuy nhiên, vẫn có nhiều trường hợp vẫn có người mua đất dính quy hoạch treo với hi vọng đất sẽ không bị thu hồi. Sau một thời gian, quy hoạch bị hủy bỏ, đất sẽ lại được cấp sổ đỏ và có giá trị trở lại. Do đó, trường hợp khách hàng lỡ mua phải miếng đất, ngôi nhà dính quy hoạch thì vẫn có xác suất không bị thu hồi.

Khi sinh sống trên mảnh đất quy hoạch treo, bạn sẽ gặp rất nhiều rủi ro:

– Thứ nhất, mảnh đất nằm trong diện quy hoạch dù “treo” thì quý khách không thể đăng ký sổ đỏ.

– Thứ hai, quý khách không thể xây nhà trên mảnh đất quy hoạch treo. Từ đó, không thể đăng ký sổ hộ khẩu (thường trú) trên đó.

– Thứ ba, nếu không có sổ hộ khẩu, đăng ký thường trú, quý khách sẽ gặp nhiều bất lợi ví dụ như: khó đăng ký đi học cho con cái, khó chứng minh nơi mình đã ở (trường hợp mua nhà ở xã hội),…

– Thứ tư, quý khách phải chấp nhận một sự thật đó là khi ở trên mảnh đất đã có quyết định thu hồi là quý khách đang ở trên một mảnh đất bất hợp pháp.

Tại các mảnh đất có quy hoạch treo, đã có kế hoạch sử dụng đất mà chưa thực hiện, quý khách không thể mua bán (chuyển nhượng), không thể xây nhà, không thể sinh sống ổn định, mất nhiều quyền lợi. Do đó, khi quyết định mua mảnh đất nào đó, quý khách cần kiểm tra thật kỹ thông tin quý hoạch khi mua bán nhà, đất để tránh cảnh tiền mất, đất cũng ra đi.

Trên đây là nội dung tư vấn của Phamlaw đối với nội dung Quy định pháp luật đất đai về quy hoạch treo? Nếu bạn còn vướng mắc hoặc muốn được hỗ trợ tư vấn, vui lòng kết nối đến tổng đài tư vấn của chúng tôi. Hỗ trợ dịch vụ qua các đầu số hotline 097 393 8866 hoặc 091 611 0508.

Xem thêm: