Chế độ pháp lý về quản lý và sử dụng đất khu công nghiệp

Chế độ pháp lý về quản lý và sử dụng đất khu công nghiệp

Đất cụm công nghiệp là đất để xây dựng cụm công nghiệp, khu công nghiệp, khu chế xuất và các khu sản xuất, kinh doanh tập trung khác có cùng chế độ sử dụng đất. Để hiểu rõ hơn về chế độ pháp lý về quản lý và sử dụng đất khu công nghiệp, Quý bạn đọc có thể tham khảo bài viết dưới đây của Phamlaw.

CĂN CỨ PHÁP LÝ

Luật đất đai 2013

Luật đầu tư 2020

NỘI DUNG TƯ VẤN

1. Đất khu công nghiệp là gì?

Theo khoản 16 điều 3 Luật đầu tư 2020 quy định : “Khu công nghiệp là khu vực có ranh giới địa lý xác định, chuyên sản xuất hàng công nghiệp và cung ứng dịch vụ cho sản xuất công nghiệp.”

Khu công nghiệp gồm nhiều loại hình khác nhau, bao gồm: Khu chế xuất, khu công nghiệp hỗ trợ, khu công nghiệp sinh thái (sau đây gọi chung là Khu công nghiệp, trừ trường hợp có quy định riêng đối với từng loại hình).

Đất công nghiệp (đất khu công nghiệp) thuộc đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, được sử dụng để đáp ứng nhu cầu xây dựng các cụm kinh doanh tập trung (khu công nghiệp, khu chế xuất, khu sản xuất,…). Là nơi tập trung những nhà máy sản xuất lớn và thu hút nhiều lao động đến làm việc, nên đất khu công nghiệp có diện tích rất lớn, đồng thời, nằm cách xa khu dân cư.

2. Quy định về sử dụng, cho thuê đất khu công nghiệp

Theo điều 149 Luật Đất Đai 2013, việc quản lý và sử đất khu công nghiệp được quy định như sau:

2.1 Về nguyên tắc sử dụng đất trong khu công nghiệp

– Việc sử dụng đất xây dựng khu công nghiệp phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

– Khi quy hoạch, thành lập khu công nghiệp phải đồng thời lập quy hoạch, xây dựng khu nhà ở, công trình công cộng nằm ngoài khu công nghiệp phục vụ đời sống người lao động làm việc trong khu công nghiệp.

– Người sử dụng đất trong khu công nghiệp phải sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và có các quyền, nghĩa vụ theo quy định của Luật Đất Đai năm 2013.

2.2 Các quy định đối với tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp khi được Nhà nước cho thuê đất

– Đối với phần diện tích thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì người được Nhà nước cho thuê đất có quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất hàng năm

– Đối với phần diện tích thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì người được Nhà nước cho thuê đất có quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê đất hàng năm.

– Nhà đầu tư được miễn tiền thuê đất đối với diện tích đất xây dựng kết cấu hạ tầng sử dụng chung trong khu công nghiệp

2.3 Các quy định với tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đầu tư vào sản xuất, kinh doanh trong khu công nghiệp

– Được thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của tổ chức kinh tế khác, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng và có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

+ Trường hợp thuê lại đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì có các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 174 của Luật Đất Đai năm 2013

+ Trường hợp thuê lại đất trả tiền thuê đất hàng năm thì có các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 175 của Luật Đất Đai năm 2013.

– Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư sản xuất, kinh doanh trong khu công nghiệp đã được Nhà nước giao đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với kết cấu hạ tầng của tổ chức kinh tế khác, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, trước ngày Luật Đất Đai năm 2013 có hiệu lực thi hành thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn còn lại của dự án mà không phải chuyển sang thuê đất. Khi hết thời hạn thực hiện dự án nếu có nhu cầu được Nhà nước xem xét cho thuê đất theo quy định của Luật Đất Đai năm 2013.

3. Đánh giá đối với các quy định về sử dụng và quản lý đất khu công nghiệp

a. Ưu điểm :

Ngoài các nội dung kế thừa quy định tại Điều 90 Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất Đai năm 2013  đã luật hóa quy định tại Điều 84 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP và có bổ sung các quy định sau đây:

Thứ nhất, Khi quy hoạch, thành lập khu công nghiệp phải đồng thời lập quy hoạch, xây dựng khu nhà ở, công trình công cộng nằm ngoài khu công nghiệp để phục vụ đời sống người lao động;

Thứ hai, bổ sung toàn bộ khoản 2 và khoản 5 điều 149 Luật Đất Đai năm 2013

Các quy định mới này đã góp phần xây dựng một chiến lược tạo dựng môi trường đầu tư thuận lợi để thu hút, hấp dẫn nhà đầu tư nước ngoài và huy động mọi nguồn lực trong nước nhằm mục đích phát triển các khu công nghiệp trên cả nước.

b. Nhược điểm :

Bên cạnh những ưu điểm thì vẫn còn tồn tại khoảng trống về pháp lý khi thuê đất Khu công nghiệp :

Thứ nhất, Phạm vi quyền sử dụng đất của chủ thể thuê lại đất trong KCN phụ thuộc hoàn toàn vào hình thức mà Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho chủ đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng KCN là giao đất, cho thuê đất trả tiền một lần hay cho thuê đất trả tiền hàng năm

Thứ hai, Theo quy định tại điều 149,Luật Đất Đai năm 2013, nếu doanh nghiệp đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp thuê đất từ Nhà nước theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm thì chỉ được cho thuê lại đất với hình thức thuê đất trả tiền hàng năm; đối với phần diện tích thuê từ Nhà nước dưới hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì chủ đầu tư có quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê đất hàng năm.

Quy định này có thể làm cho bên thuê lại quyền sử dụng đất là các nhà đầu tư sản xuất kinh doanh trong KCN bị động, phụ thuộc vào hình thức thuê đất của chủ đầu tư hạ tầng KCN. Bên cạnh đó, theo quy định tại các Điều 174 và 175 Luật Đất đai 2013 thì hình thức thuê đất trả tiền hàng năm hay trả tiền một lần cho cả thời gian thuê quyết định phạm vi quyền của người sử dụng đất. Nếu trả tiền một lần thì có quyền rộng hơn rất nhiều so với trả tiền hàng năm, đó là các quyền chuyển nhượng, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Trong khi thuê đất với hình thức trả tiền hàng năm thì chỉ có quyền về tài sản gắn liền với đất thuê mà thôi. Điều này cũng có nghĩa là, nếu chủ đầu tư hạ tầng KCN thuê đất của Nhà nước với hình thức trả tiền hàng năm thì doanh nghiệp thuê lại đất gần như không có quyền gì ngoài quyền sử dụng đất. Trong khi đó, nhu cầu của các chủ thể thuê lại đất trong KCN mong muốn có nhiều quyền hơn, đặc biệt là thế chấp và chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Thứ ba, Các chủ thể thuê lại đất trong KCN thường chọn hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê theo chu kỳ với thời hạn 10 năm, 20 năm để ổn định sản xuất và có quyền sử dụng đất để thế chấp, vay vốn đầu tư cho sản xuất. Mong muốn này không thể thực hiện được nếu chủ đầu tư KCN thuê đất của Nhà nước với hình thức trả tiền hàng năm.

4. Thủ tục thuê đất khu công nghiệp

Để thuê đất trong khu công nghiệp để thực hiện các hoạt động sản xuất, kinh doanh thì doanh nghiệp cần thực hiện theo các bước sau đây:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ bao gồm các giấy tờ sau đây:

– Đơn xin giao đất, cho thuê đất (theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT);

– Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo chính thửa đất (chủ đầu tư liên hệ Sở Tài nguyên và Môi trường để được cung cấp);

– Bản sao Giấy chứng nhận đầu tư hoặc văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư của Ban Quản lý các khu công nghiệp cấp cho doanh nghiệp kèm theo bản thuyết minh dự án đầu tư (Nộp 02 quyển thuyết minh dự án đầu tư kèm Bản vẽ mặt bằng tổng thể để trình UBND tỉnh).

– Văn bản ký quỹ; Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp; Văn bản về lập thủ tục kế hoạch bảo vệ môi trường; Báo cáo tài chính; Giấy xác nhận cung cấp tín dụng,…

Bước 2: Nộp hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả thuộc Ban Quản lý các khu công nghiệp bằng hình thức trực tiếp hoặc thông qua dịch vụ bưu chính.

Bước 3: Giải quyết hồ sơ.

Bước 4: Nhận kết quả xử lý hồ sơ:

– Quyết định cho thuê đất, hợp đồng thuê đất;

– Trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tổ chức giao đất trên thực địa cho nhà đầu tư, doanh nghiệp.

Trên đây là nội dung tư vấn của Phamlaw về chế độ pháp lý về quản lý và sử dụng đất khu công nghiệp. Nếu bạn còn vướng mắc hoặc muốn được hỗ trợ tư vấn, vui lòng kết nối đến tổng đài tư vấn của Phamlaw qua các đầu số hotline 097 393 8866 hoặc 091 611 0508.