Quy định về việc trổ cửa sổ sang bất động sản liền kề

Câu hỏi: Quy định về việc trổ cửa sổ sang bất động sản liền kề

Xin kính chào Luật sư, gia đình tôi mua một mảnh đất từ năm 1998, đến năm 2003 thì được cấp sổ. Thửa đất có một mặt giáp với khu đất trống, một mặt giáp với tỉnh lộ. Năm 2009, chúng tôi xây nhà để ở, có trổ 04 cửa sổ và 01 cửa hông ở phía giáp thửa đất trống. Đến nay, có một người giới thiệu với chúng tôi là chủ thửa đất bên cạnh đó, đã được cấp sổ năm 2004. Họ nói rằng chúng tôi không được phép trổ cửa sổ sang đất nhà học và yêu cầu chúng tôi bít cửa sổ, cửa ngách. Tôi muốn hỏi Luật sư như sau:

• Việc chúng tôi trổ cửa có phải là trái với quy định của pháp luật không? có bắt buộc phải bít lại không?
• Khi người đó xây dựng thì nhà tôi có quyền yêu cầu bồi thường việc nhà mình phải bít cửa sổ và cửa ngách lại không?

Tôi xin cảm ơn!

(Câu hỏi được biên tập từ mail gửi đến Bộ phận tư vấn pháp luật và thủ tuc hành chính của Phamlaw)

Trả lời: (Câu trả lời chỉ mang tính chất tham khảo)

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Phamlaw.

Theo quy định của pháp luật hiện hành, thì chủ sử dụng đất có quyền được sử dụng hạn chế bất động sản liền kề thuộc sở hữu của người khác để bảo đảm các nhu cầu của mình về lối đi, cấp, thoát nước, cấp khí ga, đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý trên cơ sở thỏa thuận hoặc theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Dưới đây Phamlaw xin đưa ra quan điểm tư vấn đối với thắc mắc của gia đình bạn như sau:

Thứ nhất, quy định của pháp luật về việc trổ cửa sổ sang bất động sản liền kề

Khoản 3 điều 176 Bộ luật dân sự 2015 về mốc giới ngăn cách các bất động sản: “3. Đối với mốc giới là tường nhà chung, chủ sở hữu bất động sản liền kề không được trổ cửa sổ, lỗ thông khí hoặc đục tường để đặt kết cấu xây dựng, trừ trường hợp được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý.”

Điều 178 Bộ luật dân sự 2015 quy định về việc trổ cửa sổ nhìn sang bất động sản liền kề:

“1. Chủ sở hữu nhà chỉ được trổ cửa ra vào, cửa sổ sang nhà bên cạnh, nhà đối diện và đường đi chung theo quy định của pháp luật về xây dựng.

2. Mặt dưới mái che trên cửa ra vào, mặt dưới mái che cửa sổ quay ra đường đi chung phải cách mặt đất từ 2.5 mét trở mét trở lên.”

Quyền đối với bất động sản liền lề được xác lập do địa thế tự nhiên, theo quy định của luật, theo thỏa thuận hoặc theo di chúc. Quyền này có hiệu lực đối với mọi cá nhân, pháp nhân và đươc chuyển giao khi bất động sản được chuyển giao, trừ trường hợp pháp luật liên quan có quy định khác.

Căn cứ vào những quy định trên, thì việc gia đình bạn trổ cửa sổ, cửa ngách sang thửa đất liền kề có thể được thừa nhận trên cơ sở sự thỏa thuận của các bên; hoặc theo bản án, quyết định của Tòa án. Gia đình có thể tiến hành thỏa thuận với chủ bất động sản liền kề để có phương án tốt nhất. Tuy nhiên, đối với cửa sổ, thì phải đảm bảo các quy định của pháp luật về xây dựng tại địa phương.

Thứ hai, căn cứ để được bồi thường thiệt hại do phải bịt cửa sổ, cửa ngách

Đối với các trường hợp yêu cầu bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng, người bị thiệt hại phải chứng minh được các yếu tố sau: thiệt hại thực tế; hành vi gây thiệt hại; quan hệ nhân quả giữa hành vi gây thiệt hại và thiệt hại; và yếu tố lỗi.

Hiện tại Bộ luật dân sự 2015 chỉ quy định về bồi thường thiệt hại trong một số trường hợp cụ thể, trong đó có trường hợp bồ thường thiệt hại do nhà cửa, công trình xây dựng khác gây ra. Cụ thể, tại điều 605 Bộ luật dân sự:

“Chủ sở hữu, người chiếm hữu, người được giao quản lý, sử dụng nhà cửa, công trình xây dựng khác phải bồi thường thiệt hại do nhà cửa, công trình xây dựng khác đó gây thiệt hại cho người khác.

Khi người thi công có lỗi trong việc để nhà cửa, công trình xây dựng khác gây thiệt hại thì phải liên đới bồi thường.”

Dựa vào những quy định trên, thì với trường hợp của gia đình bạn, nếu chủ sử dụng đất liền kề xây dựng công trình mà gây thiệt hại, thì gia đình phải chứng minh được thiệt hại đó, thì mới có thể yêu cầu việc bồi thường thiệt hại.

Trên đây là những ý kiến tư vấn của PHAMLAW về “Quy định về việc trổ cửa sổ sang bất động sản liền kề”. Nếu Quý khách có bất kỳ thắc mắc hay cần thêm thông tin chi tiết, xin hãy liên hệ với tổng đài tư vấn thủ tục hành chính  hoặc bộ phận tư vấn pháp lý chuyên sâu 1900 của PHAMLAW. Để được tư vấn các dịch vụ cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; thủ tục khi góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; đăng ký biến động đất đai khi thế chấp, chuyển mục đích sử dụng đất; sử dụng hạn chế bất động sản liền kề…, Quý khách hàng vui lòng kết nối tới số hotline: 097 393 8866, chúng tôi luôn sẵn sàng hỗ trợ.

 > Xem thêm:

• Thủ tục mua bán nhà đất
• Thủ tục tách thửa đất