Có được bồi thường khi thu hồi đất không có sổ đỏ không ?

Emai: hungphung@yahoo……
Các luật sư cho tôi được tư vấn vấn đề sau:
Ông nội tôi là thương binh 3/4 tham gia kháng chiến năm 1964 là người có công với cách mạng, khi nghỉ hưu (năm 1982). Vì không có đất nên Nhà nước đã cấp cho 1 mảnh đất nhỏ để sinh sống đươc sự đồng ý của chính quyền địa phương nhưng chưa có sổ đỏ, gia đình chúng tôi đã ở mảnh đất này trên 30 năm. Nay có dự án nhà nước xây dựng ở khu vực đất của nhà chúng tôi và thuộc diện phải thu hồi. Vậy xin hỏi luật sư là nhà nước sẽ có chính sách như thế nào đối với gia đình chúng tôi? Xin cảm ơn!

Trả lời: (mang tính chất tham khảo)

Chào bạn, với trường hợp trên của bạn Phamlaw xin được tư vấn cho bạn như sau:

1. Điều kiện đất được bồi thường khi thu hồi

Khoản 1 Điều 75 Văn bản hợp nhất 21/VBHN-VPQH 2018 Luật Đất đai quy định:

“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp”.

Trường hợp của bạn là đất được Nhà nước giao không thu tiền không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng nếu có đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật thì sẽ được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Ngược lại, khi Nhà nước thu hồi đất, gia đình bạn không có hoặc không đủ điều kiện cấp Sổ đỏ, Sổ hồng sẽ không được bồi thường về đất.

Theo quy định trên, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được bồi thường về đất khi có đủ các điều kiện sau:

Điều kiện 1: Đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm.

Điều kiện 2: Có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận theo quy định Luật Đất đai 2013 nhưng chưa được cấp.

Riêng 01 trường hợp dù không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận vẫn được bồi thường về đất, đó là: Đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01/7/2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp. Trường hợp này chỉ được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng và diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp.

2. Các trường hợp cụ thể được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất:

Trường hợp 1: Nếu như bạn có giấy tờ về quyền sử dụng đất dưới đây thì bạn sẽ được bồi thường đất khi thu hồi khi không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

+ Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

+ Có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993

+ Sổ mục kê đất, sổ kiến điền lập trước ngày 18 tháng 12 năm 1980.

+ Bản tổng hợp các trường hợp sử dụng đất hợp pháp do Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã hoặc cơ quan quản lý đất đai cấp huyện, cấp tỉnh lập;

Trường hợp 2: Nếu như bạn không có những giấy tờ trên, theo Khoản 1 Điều 20 Văn bản hợp nhất 04/2021/VBHN-BTNMT hợp nhất Nghị định hướng dẫn Luật Đất đai quy định:

“1. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp sử dụng đất; việc sử dụng đất tại thời điểm nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn hoặc quy hoạch xây dựng nông thôn mới đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (sau đây gọi chung là quy hoạch) hoặc không phù hợp với quy hoạch nhưng đã sử dụng đất từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch thì được công nhận quyền sử dụng đất”.

Tức là, khi bạn sử dụng đất trước ngày 15/10/1993, bạn xin UBND xã xác nhận đất không có tranh chấp thì sẽ được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

3. Phương thức bồi thường

Khi Nhà nước thu hồi đất của bạn là đất ở thì sẽ được bồi thường theo quy định tại Điều 79 Văn bản hợp nhất 21/VBHN-VPQH 2018 Luật Đất đai:

“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam mà có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường như sau:

a) Trường hợp không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở; trường hợp không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở thì Nhà nước bồi thường bằng tiền;

b) Trường hợp còn đất ở, nhà ở trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở.

2. Hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở phải di chuyển chỗ ở mà không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở, nếu không có chỗ ở nào khác thì được Nhà nước bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hoặc giao đất ở có thu tiền sử dụng đất”.

4. Cách tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Tiền bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi được tính theo giá đất cụ thể như sau:

Căn cứ tại khoản 4 Điều 114 Văn bản hợp nhất 21/VBHN-VPQH 2018 Luật Đất đai quy định giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau:

“…

đ) Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.”.

Đồng thời Văn bản hợp nhất 21/VBHN-VPQH 2018 Luật Đất đai cũng quy định rõ về giá đất cụ thể, trong đó có một số quy định về giá đất cụ thể mà người dân cần nắm rõ như sau:

• Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (cấp tỉnh) có thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể.
• Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể (tùy từng trường hợp mà Sở Tài chính hoặc Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp để xác định giá đất cụ thể).

Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể. Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định.

* Cách tính tiền bồi thường:

Căn cứ điểm đ khoản 4 Điều 114 Văn bản hợp nhất 21/VBHN-VPQH 2018 Luật Đất đai, khoản 5 Điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP và khoản 4 Điều 3 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, giá đất cụ thể được xác định bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng đối với trường hợp tính tiền bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi được tính như sau:

Trong đó:

– Giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành ban hành áp dụng theo từng giai đoạn 05 năm. Muốn biết chính xác người dân phải xem đúng địa chỉ, vị trí thửa đất (vị trí 1, vị trí 2, vị trí 3, vị trí 4),…

– Hệ số điều chỉnh giá đất khi tính tiền bồi thường do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định. Tuy nhiên, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ quyết định hệ số điều chỉnh giá đất cho từng dự án tại thời điểm Nhà nước quyết định thu hồi đất. Nói cách khác, hệ số điều chỉnh giá đất sẽ không công bố trước và áp dụng theo từng năm như đối với trường hợp tính tiền sử dụng đất khi cấp Sổ đỏ, Sổ hồng cho diện tích vượt hạn mức.

Mặc dù có cách tính tiền bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi nhưng trên thực tế người dân khó có thể tự tính được số tiền được bồi thường mỗi mét vuông là bao nhiêu vì hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) không công bố trước và áp dụng theo năm như những trường hợp khác.

Trên đây là câu trả lời của chúng tôi đối với trường hợp của bạn, nếu còn vướng mắc bạn vui lòng kết nối đến Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 của chúng tôi để được tư vấn.

Trân trọng./

Có được bồi thường khi thu hồi đất không có sổ đỏ không ? Luật Phamlaw