Thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp đất

Câu hỏi: Thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp đất

Xin chào luật sư,

Cách đây 02 năm, gia đình tôi có thuê một thửa đất phi nông nghiệp, thuộc đất thương mại dịch vụ trong thời hạn 10 năm để sản xuất. Nay chúng tôi làm ăn khó khăn, muốn thế chấp nhà xưởng trên đất để lấy vốn. Nhưng anh T (là chủ đất cho thuê được đứng tên trên sổ đỏ) không đồng ý, cho rằng thửa đất anh T đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nên việc thế chấp phải được anh T cho phép. Xin hỏi Luật sư, chúng tôi có thể thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất hay không? các căn cứ theo quy định của pháp luật và trình tự thủ tục ra sao ạ?

Gia đình tôi xin cảm ơn các luật sư!

Thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp đất

Trả lời: (Câu trả lời chỉ mang tính chất tham khảo)

Chào bạn,

Pháp luật hiện nay quy định về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất trong Bộ luật dân sự 2015 và Luật đất đai 2013. Đối với loại hợp đồng thế chấp tài sản là bất động sản, Bộ luật dân sự 2015 có những điểm mới so với trước đó. Trường hợp của gia đình bạn, Phamlaw xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau:

Thứ nhất, về hợp đồng thế chấp

Pháp luật về đất đai cho phép hộ gia đình, cá nhân đươc chuyển nhượng, cho thuê… quyền sử dụng đất thuộc sở hữu của mình khi bảo đảm các điều kiện: có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; đất không có tranh chấp; quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; và trong thời hạn sử dụng đất. Khi chủ sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân khác thuê đất để sản xuất làm phát sinh các tài sản gắn liền với đất như nhà, công trình, xưởng,… Những tài sản gắn liền với đất này không thuộc sở hữu của bên có đất, mà thuộc về bên thuê đất sản xuất kinh doanh. Pháp luật hiện nay quy định về vấn đề thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất như sau:

Điểm đ khoản 2 điều 179 Luật đất đai 2013: “2. Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất hàng năm có các quyền và nghĩa vụ sau đây: …đ) Thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật.”

Khoản 2 điều 326 Bộ luật dân sự 2015 về thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất: “2. Trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất thì khi xử lý tài sản gắn liền với đất, người nhận chuyển quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Như vậy, căn cứ vào các quy định trên, thì gia đình bạn có quyền thế chấp tài sản gắn liền với đất thuê để thực hiện các mục tiêu kinh tế.

Thứ hai, trình tự thủ tục thế chấp tài sản trên đất

Việc thế chấp tài sản gắn liền với đất trước hết được tiến hành công chứng tại Phòng công chứng nơi có bất động sản; sau đó sẽ thực hiện việc đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Sở tài nguyên và môi trường. Vì bạn không nói rõ bạn có được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hay không, nên việc đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất như sau:

Thành phần hồ sơ
Trường hợp thế chấp tài sản gắn liền với đất được tạo lập trên đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân mà chủ sở hữu đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, hồ sơ gồm: Đơn yêu cầu đăng ký thế chấp theo Mẫu số 01/ĐKTC; Hợp đồng thế chấp tài sản gắn liền với đất hoặc hợp đồng thế chấp tài sản gắn liền với đát có công chứng, chứng thực hoặc xác nhận theo quy định của pháp luật; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trường hợp thế chấp tài sản gắn liền với đất được tạo lập trên đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân mà tài sản đó đã hình thành, nhưng chủ sở hữu tài sản chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, thì hồ sơ gồm: Đơn yêu cầu đăng ký thế chấp theo Mẫu số 01/ĐKTC; Hợp đồng thế chấp tài sản gắn liền với đất hoặc hợp đồng thế chấp tài sản gắn liền với đất có công chứng, chứng thực; Hồ sơ đề nghị chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2013.
Trình tự thực hiện

Bước 1: Chuẩn bị đầy đủ hồ sơ theo các nội dung trên.

Bước 2: Nộp hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả tại Bộ phận tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả tại Sở Tài nguyên và Môi trường. Trường hợp hồ sơ thiếu hoặc không hợp lệ thì cán bộ tiếp nhận hồ sơ lập Phiếu hướng dẫn người nộp hồ sơ chỉnh sửa, bổ sung theo đúng quy định; Trường hợp hồ sơ đã đầy đủ, hợp lệ thì viết giấy biên nhận hồ sơ, trao cho người nộp hồ sơ.

Bước 3: Thẩm định

Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu phù hợp quy định của pháp luật thì thực hiện các công việc sau đây:

– Gửi thông tin địa chính cho cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của pháp luật;

– Xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp phải cấp lại Giấy chứng nhận theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường; thông báo cho người sử dụng đất ký hoặc ký lại hợp đồng thuê đất với cơ quan tài nguyên và môi trường đối với trường hợp phải thuê đất;

– Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.

Bước 4: Trả kết quả tại Bộ phân tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả Sở tài nguyên và môi trường.

Chi phí phải nộp thực hiện theo Quyết định của Ủy ban nhân dân tỉnh nơi có đất.

Trên đây là những ý kiến tư vấn của PHAMLAW về Thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp đất. Nếu Quý khách có bất kỳ thắc mắc hay cần thêm thông tin chi tiết, xin hãy liên hệ với bộ phận tư vấn thủ tục hành chính 1900 của PHAMLAW. Để được tư vấn dịch vụ sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tư vấn về việc thế cấp quyền sử dụng đất…, Quý khách hàng vui lòng kết nói tới số hotline: 097 393 8866, chúng tôi luôn sẵn sàng hỗ trợ.

—————————–

Phòng tư vấn pháp luật chuyên sâu