Câu hỏi mới

Công chứng đối với hợp đồng thế chấp tài sản

Công chứng đối với hợp đồng thế chấp tài sản.

download (1)

Kính chào Luật sư, tôi xin được hỏi vấn đề cụ thể như sau: Tên tôi là Nguyễn Văn M, hiện tôi đang làm cán bộ tín dụng của một Ngân hàng trên địa bàn thành phố Hà Nội. Ngân hàng chúng tôi vẫn cho khách hàng vay vốn có thế chấp với lãi suất ưu đãi nên được rất nhiều khách hàng trên địa bàn Hà Nội tìm đến sử dụng dịch vụ và vay vốn.  Trong nhiều hợp đồng vay, khách hàng của chúng tôi thường sử dụng tài sản thế chấp là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và các tài sản khác gắn liền với chấp cho khoản vay của mình. Thông thường, chúng tôi khi làm hợp đồng vay và hợp đồng thế chấp cho khách hàng thường không có công chứng mà chỉ có xác nhận của cả hai bên sau đó ký tên, phía ngân hàng tôi đóng dấu vào hợp đồng đó thôi. Tuy nhiên, hôm qua, tôi có nhận được công văn từ  phía Ngân hàng nhà nước về việc, các hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất trên đều vô hiệu, không có giá trị về mặt pháp lý và yêu cầu phía ngân hàng tôi và khách hàng ký lại hợp đồng vay, hợp đồng thế chấp tài sản.

Vậy xin Luật sư cho tôi hỏi, phía Ngân hàng nhà nước ra văn bản như vậy có chính xác hay không, căn cứ nào của Pháp luật để phía Ngân hàng nhà nước cho là hợp đồng thế chấp đó vô hiệu? Tôi xin chân thành cảm ơn!

Trả lời: Tôi xin thay mặt Phamlaw gửi lời cảm ơn anh đã gửi câu hỏi về cho hộp thư tư vấn của Công ty, về vấn đề vô hiệu của hợp đồng thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất và các tài sản khác gắn liền với đất mà bạn đang phân vân, thắc mắc vì chưa rõ tại sao phía Ngân hàng nhà nước lại thông báo các hợp đồng đó vô hiệu, tôi xin được giải đáp như sau:

Theo quy định tại Điều 116 Bộ Luật Dân sự 2015 xác định Giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự. Như vậy, quan hệ vay tài sản và thế chấp tài sản tại các tài tổ chức tín dụng nhằm đảm bảo cho nghĩa vụ vay tài sản cũng là một giao dịch dân sự được pháp luật điều chỉnh nhằm hướng tới đảm bảo quyền lợi cho mỗi bên. Về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự, điều 117 Bộ Luật dân sự xác định một số tiêu chí cụ thể như:

– Chủ thể phải có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

– Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

– Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

– Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.

Như vậy, xét về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự, hình thức của giao dịch được coi là điều kiện để giao dịch đó có hiệu lực trong một số trường hợp do pháp luật quy định như hình thức phải bắt buộc bằng văn bản, có công chứng hay chứng thực đầy đủ thì mới phát sinh giá trị pháp lý, tạo sự ràng buộc về quyền lợi và nghĩa vụ của các bên.

Về hình thức của hợp đồng thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và các tài sản khác gắn liền với đất, Khoản 3 Điều 167 Luật Đất Đai năm 2013 cũng xác định rõ: Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này.

Cùng với đó, Khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở năm 2015 cũng xác định, trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ một số trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này. Đối với các giao dịch này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.

Như vậy, theo các hướng dẫn trên, hợp đồng thế chấp nhà, quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất bắt buộc phải công chứng, chứng thực thì mới phát sinh giá trị pháp lý. Trường hợp Ngân hàng của anh và khách hàng tuy có giao kết hợp đồng thế chấp nhưng không công chứng hợp đồng theo đúng quy định bắt buộc về hình thức của hợp đồng thì hợp đồng thế chấp đó không phát sinh giá trị pháp lý, hợp đồng vô hiệu do không tuân thủ quy định về mặt hình thức mà pháp luật bắt buộc. Để đảm bảo giá trị pháp lý của hợp đồng này, anh phải giao kết lại hợp đồng vay và công chứng hợp đồng thế chấp này để đảm bảo được giá trị pháp lý của hợp đồng. Do đó, thông báo của Ngân hàng nhà nước đối với trường hợp của Ngân hàng anh là có cơ sở, đúng theo các quy định của pháp luật.

Trên đây là phần tư vấn của chúng tôi dựa trên cơ sở các quy định của pháp luật hiện hành về “Công chứng đối với hợp đồng thế chấp tài sản“, nếu còn bất cứ thắc mắc nào có liên quan, anh có thể liên hệ trực tiếp với chúng tôi qua tổng đài tư vấn chuyên sâu 1900 hoặc số hotline 0973938866 để được hỗ trợ dịch vụ một cách nhanh chóng và chính xác nhất.

 > Xem thêm: