Thủ tục, chính sách pháp lý chuyển mục đích sử dụng đất

Thủ tục, chính sách pháp lý chuyển mục đích sử dụng đất

Câu hỏi: Tôi có một phần đất khoảng 500m². Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do chú tôi đứng tên, trong đó ghi 200m² đất trồng lúa, 300m² đất là cây lâu năm (CLN).

Tôi được cấp phép đầu tư cây xăng để kinh doanh xăng dầu. Tôi đã liên hệ các cơ quan chức năng thì được biết là toàn bộ phần đất của tôi (mà chú tôi đứng tên) theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là đất thương mại dịch vụ (TMDV). Do đó, muốn xây dựng cây xăng thì phải chuyển mục đích sử dụng đất.

 Xin hỏi:

+ Tôi đứng tên cá nhân xin chuyển mục đích sử dụng đất hết thửa sang đất thương mại dịch vụ có được không?

+ Xin hỏi khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất thương mại, dịch vụ, tôi có phải chuyển sang hình thức thuê đất và ký hợp đồng thuê hay không? Trường hợp của tôi muốn chuyển mục đích sang đất thương mại dịch vụ thì phải làm như thế nào?Trình tự và thủ tục pháp lý?

Xin chân thành cám ơn. Rất mong luật sư tư vấn giúp tôi.

Trả lời: (Câu trả lời chỉ mang tính chất tham khảo)

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Phamlaw.

Ở Việt Nam hiện nay, Pháp luật quy định nhà nước thực hiện quản lý đất đai thông qua phân loại theo mục đích sử dụng đất và giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng theo các hình thức khác nhau. Khi chuyển mục đích sử dụng đất thì chế độ sử dụng đất cũng thay đổi tương ứng. Với trường hợp của bạn, PHAMLAW xin đưa ra quan điểm tư vấn về thủ tục, chính sách pháp lý chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

Thứ nhất, về việc đứng tên cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất

Quy định của pháp luật về chuyển mục đích sử dụng đất hiện nay như sau:

– Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền tại điều 57 Luật đất đai 2013:

“a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.”

Khi chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp trên, người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.

Căn cứ vào quy định trên, thì khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng lúa và đất cây lâu năm (đất nông nghiệp) thành đất thương mại, dịch vụ (đất phi nông nghiệp), phải tiến hành xin phép tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc chuyển mục đích sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại địa phương.

Mảnh đất 500m2 hiện đang đứng tên chú của bạn nhưng bạn đang sử dụng, câu hỏi của bạn có “đứng tên cá nhân xin chuyển mục đích sử dụng đất hết thửa sang đất thương mại dịch vụ có được không” không rõ ý, do vậy, chúng tôi xin trả lời theo 2 trường hợp như sau:

Trường hợp 1: Người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn là chú bạn, và bạn muốn thực hiện thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất thông qua ủy quyền để tự mình thực hiện thủ tục

Điều 562 Bộ luật dân sự quy định: “Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.” Bạn và chú mình có thể giao kết một hợp đồng ủy quyền, với nội dung công việc là ủy quyền cho bạn thực hiện các thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.

Trường hợp 2: Bạn muốn đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất

Trong trường hợp này, thông qua hợp đồng chuyển nhượng hoặc hợp đồng tặng cho quyền sử dụng, bạn sẽ trở thành người đứng tên trên Giấy chứng nhận và tiến hành việc chuyển mục đích sử dụng đất.

Thứ hai, có bắt buộc phải chuyển sang hình thức thuê đất khi chuyển mục đích sử dụng hay không?

Theo quy định tại điều 56 Luật đất đai 2013, Nhà nước thực hiện cho thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi sử dụng các loại đất sau:

• Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
• Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao quy định tại Điều 129 của Luật đất đai 2013;
• Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;
• Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh;

Như vậy, việc Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê chỉ áp dụng đối với những loại đất nhất định, trong đó bao gồm đất thương mại dịch vụ. Mặt khác, khi chuyển mục đích sử dụng đất, chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng. Do đó, khi chuyển mục đích sử dụng thành loại đất nào, thì Nhà nước cũng sẽ thực hiện quản lý theo hình thức tương ứng với loại đất đó.

Với trường hợp của bạn, khi chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp thành đất thương mại, dịch vụ, thì hình thức giao đất cũng sẽ chuyển thành thuê đất, và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

Thứ ba, trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất

• Thành phần hồ sơ:

a) Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân xin chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải bổ sung văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh theo quy định tại Điểm a Khoản 2 Điều 59 của Luật Đất đai 2013.

• Trình tự thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất;

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Bước 2: Nộp hồ sơ

Cán bộ tiếp nhận hồ sơ kiểm tra tính pháp lý và nội dung hồ sơ:

– Trường hợp hồ sơ đã đầy đủ, hợp lệ thì viết giấy hẹn và trao cho người nộp.

– Trường hợp hồ sơ thiếu hoặc không hợp lệ thì công chức tiếp nhận hồ sơ hướng dẫn để người đến nộp hồ sơ làm lại cho kịp thời.

Bước 3: Thẩm định

Sở Tài nguyên và Môi trường nộp hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ký và nhận lại kết quả.

Bước 4: Người đến nhận kết quả nộp lại phiếu nhận hồ sơ cho công chức tiếp nhận và trả kết quả. Công chức tiếp nhận hồ sơ kiểm tra lại phiếu hẹn và trả kết quả viết phiếu nộp phí, lệ phí. Người nhận hồ sơ nộp nộp phí, lệ phí theo quy định.

• Các loại phí phải nộp

Điểm a, khoản 1, Điều 17 Nghị định 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước quy định: trường hợp chuyển từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước cho thuê đất thì phải nộp tiền thuê đất hàng năm hoặc nộp tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê theo loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất.

Ngoài ra các khoản phí, lệ phí để thực hiện các thủ tục và cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định trong Quyết định của Ủy ban nhân dân cấp Tỉnh nơi có đất.

Căn cứ pháp lý

• Luật đất đai 2013;
• Nghị định 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;
• Thông tư 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất.

Trên đây là những quan điểm của Luật sư vềThủ tục, chính sách pháp lý chuyển mục đích sử dụng đất. Nếu Quý khách có bất kỳ thắc mắc hay cần thêm thông tin chi tiết, xin hãy liên hệ với bộ phận tư vấn thủ tục hành chính 1900 của PHAMLAW. Để được tư vấn các thủ tục sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; thủ tục tách thửa; thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất…, Quý khách hàng vui lòng kết nói tới số hotline: 097 393 8866, chúng tôi luôn sẵn sàng hỗ trợ.

> Xem thêm:

• thủ tục sang tên nhà đất
• phí sang tên sổ đỏ