Giá đất bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

GIÁ ĐẤT BỒI THƯỜNG KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT

Chào luật sư, tôi muốn hỏi:

Tôi có 500 m2 đất trong khu dân cư. Nay nhà nước thu hồi tòa bộ phần diện tích đất của tôi để xây dựng trụ sở làm việc công an Thành phố. Tôi muốn hỏi là cách xác định giá đất để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được quy định như thế nào theo pháp luật hiện hành?

Xin cảm ơn luật sư.

Trả lời: (mang tính chất tham khảo)

Chào bạn, với trường hợp trên của bạn Phamlaw xin được tư vấn cho bạn như sau:

GIÁ ĐẤT BỒI THƯỜNG KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT

CĂN CỨ PHÁP LÝ

Luật đất đai 2013

Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất;

Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2013;

Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số Nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai.

NỘI DUNG TƯ VẤN

1. Giá đất là gì?

Theo quy định tại khoản 19 điều 3 Luật đất đai 2013 thì: Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất (QSDĐ) tính trên một đơn vị diện tích đất. Trong đó, giá trị QSDĐ là giá trị bằng tiền của QSDĐ đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định. Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu của mình thông qua việc quyết định giá đất

Theo quy định tại Điều 113 và 114 Luật Đất đai năm 2013, những loại giá đất làm cơ sở trực tiếp và gián tiếp để xác định giá đất tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là: khung giá đất, bảng giá đất và giá đất cụ thể. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể dưới sự tham mưu của cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh. Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể. Giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Mức bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là tổng giá trị mà Nhà nước phải bù đắp tổn thất đối với quyền sử dụng đất của người dân có đất bị thu hồi. Tùy theo giá đất mỗi năm, mức bồi thường cũng sẽ thay đổi.

2. Điều kiện được bồi thường về đất

Điều 75 Luật Đất đai 2013 quy định điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng đối với từng đối tượng người sử dụng đất. Trong đó, quy định rõ điều kiện đối với hộ gia đình, cá nhân như sau:

“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này…”.

Theo quy định trên, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được bồi thường về đất khi có đủ các điều kiện sau:

Điều kiện 1: Đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm.

Điều kiện 2: Có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận theo quy định Luật Đất đai 2013 nhưng chưa được cấp.

Riêng trường hợp dù không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận vẫn được bồi thường về đất, đó là: Đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01/7/2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp. Trường hợp này chỉ được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng và diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp.

3. Cách xác định giá đất để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Giá đất cụ thể, căn cứ theo quy định tại Điều 112, Khoản 3 Điều 114 Luật đất đai năm 2013, Điều 15 Nghị định 44/2014/NĐ-CP, sẽ được xác định trên cơ sở các yếu tố sau:

Một là, dựa trên nguyên tắc định giá đất:

Cũng như việc tạo lập khung giá đất, bảng giá đất, thì khi xây dựng và tạo lập giá đất cụ thể thì cơ quan quản lý về đất đai cấp tỉnh giúp đỡ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xác định giá đất cụ thể trên cơ sở định giá đất đảm bảo những nguyên tắc nhất định như:

+ Việc định giá đất phải phù hợp với mục đích sử dụng đất của loại đất định giá tại thời điểm định giá.

+ Định giá đất có xem xét đến thời hạn sử dụng đất đối với loại đất được định giá.

+ Phù hợp với giá đất trên thị trường. Trong đó, giá đất trên thị trường là giá đất phổ biến trên thị trường chuyển nhượng, giao dịch bất động sản của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã tham gia giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất; giá đất thu thập từ việc sử dụng đất hoặc giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất.

+ Đảm bảo các thửa đất liền kề mà được sử dụng vào cùng một mục đích sử dụng, có khả năng sinh lợi, tạo ra thu nhập từ việc khai thác, sử dụng đất trong cùng một thời điểm sẽ có mức giá ngang nhau, không có sự chênh lệch.

Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định theo Điều 114 Luật Đất đai 2013.

Hai là, dựa trên phương pháp định giá đất,

Việc xác định giá đất cụ thể còn phải được dựa trên các phương pháp định giá đất được quy định tại khoản 1, 2, 3, 4 Điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP, cụ thể gồm:

Phương pháp so sánh trực tiếp:

Phương pháp này là phương pháp định giá đất trên cơ sở phân tích, và so sánh một cách trực tiếp mức giá của các thửa đất trống đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất có đặc điểm tương tự nhau về mục đích sử dụng, về khả năng sinh lợi, về vị trí, diện tích, hình thể mảnh đất, hay các điều kiện về kết cấu hạ tầng, cũng như tính pháp lý về quyền sử dụng đất.

Phương pháp so sánh trực tiếp này sẽ được áp dụng để định giá đất đối với trường hợp trên thị trường bất động sản có các thửa đất so sánh đã chuyển nhượng trên thị trường, hoặc đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất.

Phương pháp chiết trừ:

Đây là phương pháp mà khi định giá đất áp dụng đối với các thửa đất có tài sản gắn liền với đất thì sẽ không tính đến phần giá trị tài sản, công trình xây dựng trên đất trong tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất). Theo đó:

Phương pháp thu thập:

Đây là phương pháp định giá đất được áp dụng đối với các thửa đất đã xác định cụ thể về thu nhập và chi phí từ việc sử dụng đất. Với phương pháp này sẽ xác định theo cách tính như sau:

Trong đó:

+ Thu nhập ròng bình quân một năm là mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất, và được xác định theo công thức:

+ Còn lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm được xác định bình quân lãi suất tiền gửi tiết kiệm của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại Ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn tỉnh nơi định giá đất trong vòng 01 năm tính đến thời điểm định giá đất.

Phương pháp thặng dư:

Phương pháp này là phương pháp định giá đất áp dụng cho loại đất có tiềm năng phát triển theo nội nội dung quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng và được phép chuyển mục đích sử dụng đất và được tính bằng cách: trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giải định của bất động sản.

Ba là, dựa trên nội dung báo cáo kết quả tổng hợp, thông tin về thửa đất trong tương quan đối chiếu với giá đất thị trường.

Trên đây là câu trả lời của chúng tôi đối với trường hợp của bạn, nếu còn vướng mắc bạn vui lòng kết nối đến số điện thoại hotline 097 393 8866 hoặc 091 611 0508 của chúng tôi để được hỗ trợ nhanh nhất.

Trân trọng.

=========================
Hãy liên hệ với chúng tôi để được hướng dẫn chi tiết.

Công ty Luật TNHH Phamlaw