Bài Viết Mới

Quy định về cho thuê lại quyền sử dụng đất

Câu hỏi: Quy định về cho thuê lại quyền sử dụng đất

Xin chào Luật sư,

Tôi thuê đất (có nhà trên đất) của anh Trần Văn H. trong thời hạn 10 năm, hợp đồng thuê từ tháng 8 năm 2016 đến nay vẫn chưa công chứng do 2 bên là chỗ quen biết. Tuy nhiên đến nay tôi không có nhu cầu sử dụng căn nhà đó nữa, nên muốn cho anh C là em họ thuê lại có được không? Nếu được thì cần thực hiện những thủ tục nào?

Tôi xin chân thành cảm ơn.

(Câu hỏi được biên tập từ mail gửi đến Bộ phận tư vấn của Phamlaw)

Quy định về cho thuê lại quyền sử dụng đất
Quy định về cho thuê lại quyền sử dụng đất

Trả lời: (Câu trả lời chỉ mang tính tham khảo)

Chào bạn,

Việc cho thuê quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là một trong những quyền của người sử dụng đất được Nhà nước công nhận. Do quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là loại tài sản đặc biệt, có giá trị lớn, nên pháp luật Việt Nam quy định cụ thể những hợp đồng có đối tượng là loại tài sản này phải được thực hiện theo đúng hình thức, và tiến hành đăng ký biến động tại cơ quan quản lý nhà nước để đảm bảo giao dịch có hiệu lực. Đối với trường hợp của bạn, Phamlaw xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau:

Thứ nhất, về hợp đồng thuê nhà chưa công chứng, chứng thực

Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại… khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Khi thực hiện các quyền trên, thì người sử dụng đất và người nhận chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại… có trách nhiệm phải thực hiện đúng quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực tại điểm b khoản 3 điều 167 Luật đất đai 2013:

“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a)…………..

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;”

Trong trường hợp các bên không thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng này, thì hiệu lực của hợp đồng được xem xét bởi các quy định trong Bộ luật dân sự 2015. Điều 129 Bộ luật dân sự 2015 về giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức:

“…2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.”

Như vậy, đối với hợp đồng thuê đất của bạn có thể xảy ra các trường hợp sau:

  • Trường hợp 1: Một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch, thì có thể yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực của giao dịch đó mà không phải thực hiện công chứng, chứng thực.
  • Trường hợp 2: Một hoặc các bên chưa thực hiện được ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch, như vậy thì hợp đồng này là vô hiệu. Trong trường hợp hợp đồng vô hiệu, các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Nếu hợp đồng được công nhận là có hiệu lực, thì căn cứ vào điểm a khoản 4 điều 95 Luật đất đai 2013, các bên phải tiến hành đăng ký biến động tại Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Sở tài nguyên và môi trường nơi có đất:

“4. Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:

a. Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;

…”

Thứ hai, về thủ tục đăng ký biến động đối với việc cho thuê lại quyền sử dụng đất

Điều 475 Bộ luật dân sự 2015 quy định: “Bên thuê có quyền cho thuê lại tài sản mà mình đã thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý”. Như vậy, bạn có quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất nếu được bên cho thuê đồng ý, sự đồng ý này phải thể hiện bằng văn bản.

Căn cứ vào điểm a khoản 4 điều 95 Luật đất đai 2013, thì việc cho thuê lại quyền sử dụng đất cũng cần đăng ký biến động tại Văn phòng đăng ký đất đai. Trình tự, thủ tục thực hiện như sau:

Thành phần hồ sơ:

Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục cho thuê lại quyền sử dụng đất gồm có:

  • Hợp đồng, văn bản về việc cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
  • Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
  • Văn bản của người cho thuê đồng ý cho thuê lại đối với người thuê đất.

Trình tự, thủ tục thực hiện:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ có các thành phần như trên.

Bước 2: Nộp hồ sơ

Hồ sơ đã chuẩn bị đủ được nộp tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường. Trường hợp hồ sơ chưa hơp lệ, trong thời gian tối đa 03 ngày, Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ.

Trường hợp hồ sơ đã hợp lệ, Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả có trách nhiệm ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả và trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ cho người nộp; chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

Bước 3: Thẩm định

Việc thẩm định hồ sơ thuộc trách nhiệm của Văn phòng đăng ký đất đai.

Bước 4: Trả kết quả

Thời hạn thực hiện thủ tục là không quá 20 ngày.

Căn cứ pháp lý

  • Luật đất đai 2013;
  • Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính;
  • Bộ luật dân sự 2015.

Trên đây là những quan điểm của PHAMLAW về Quy định về cho thuê lại quyền sử dụng đất. Nếu Quý khách có bất kỳ thắc mắc hay cần thêm thông tin chi tiết, xin hãy liên hệ với bộ phận tư vấn thủ tục hành chính 1900 của PHAMLAW. Để được tư vấn các dịch vụ về đăng ký biến động đất đai, xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, xóa đăng ký biến động…, Quý khách hàng vui lòng kết nói tới số hotline: 097 393 8866, chúng tôi luôn sẵn sàng hỗ trợ.

—————————-

Phòng tư vấn pháp luật chuyên sâu – Phamlaw

> Xem thêm: