Mua bán căn hộ chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

Câu hỏi: Mua bán căn hộ chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

Xin chào Luật sư,

Tôi vừa mua một căn hộ thuộc khu tập thể, do một trường đại học quốc gia cấp cho cán bộ công tác trong trường. Căn hộ chưa có sổ đỏ mà chỉ có quyết định giao nhà, tôi mua lại từ một người khác không phải là chủ nhà được phân. Vậy xin Luật sư cho tôi hỏi, tôi có thể làm với các bên liên quan các giấy tờ sau để hạn chế rủi ro cho mình không:

• Hợp đồng ủy quyền của chủ được phân nhà cho tôi thực hiện các vấn đề liên quan đến việc làm sổ đỏ sau này?
• Làm vi bằng về việc mua bán giữa các bên?
• Giấy tờ mua bán viết tay với chủ hiện tại có cần người làm chứng hay ra Ủy ban phường xác nhận giao dịch mua bán viết tay này là có thật?

Mong các luật sư sớm trả lời giúp tôi, tôi xin được cám ơn nhiều!

Trả lời: (Câu trả lời chỉ mang tính chất tham khảo)

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Phamlaw.

Nhà ở tập thể mà công ty, cơ quan nhà nước phân cho cán bộ, nhân viên còn được gọi là nhà ở công vụ. Theo quy định của Luật nhà ở 2014, thì nhà ở công vụ được dùng cho các đối tượng thuộc diện được ở nhà công vụ theo quy định trong thời gian đảm nhận chức vụ, công tác. Trong trường hợp có quyết định giao nhà ở hợp pháp, đúng quy định thì đây là căn cứ để cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Với trường hợp của bạn, Phamlaw xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau:

Thứ nhất, quy định của pháp luật về hợp đồng ủy quyền

Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định. Bộ luật dân sự 2015 quy định về hợp đồng ủy quyền từ điều 562 đến điều 569, trong đó có một số đặc điểm như sau:

• Bên được ủy quyền có nghĩa vụ phải thực hiện công việc theo ủy quyền và báo cho bên ủy quyền về việc thực hiện công việc đó; ngược lại, bên ủy quyền phải cung cấp thông tin và tài liệu cần thiết để thực hiện công việc ủy quyền;
• Thời hạn ủy quyền do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định; nếu không có thỏa thuận và pháp luật không có quy định thì hợp đồng ủy quyền có hiệu lực 01 năm, kể từ ngày xác lập giấy ủy quyền.

Như vậy, căn cứ vào các quy định của Bộ luật dân sự 2015, giữa bạn và người chủ được phân nhà ban đầu có thể làm một hợp đồng ủy quyền với nội dung về việc làm sổ đỏ sau này, nhưng chỉ trong phạm vi việc ủy quyền; và trên Giấy chứng nhận đứng tên của chủ được phân nhà ban đầu.

Thực tế, khi chủ sở hữu đầu tiên nhận bàn giao nhà và bán cho người khác, hai bên thường thực hiện một hợp đồng ủy quyền công chứng để chứng nhận quyền sở hữu, sau khi có Giấy chứng nhận mới làm hợp đồng chuyển nhượng. Tuy nhiên, làm cách này người mua có nhiều rủi ro, như khi người ủy quyền mất; thời hạn ủy quyền chấm dứt thì hợp đồng ủy quyền hết hiệu lực. Ngoài ra, khi chưa có sổ đỏ, hai bên chỉ làm hợp đồng ủy quyền, nghĩa là người mua chỉ thực hiện thay người bán thủ tục xin cấp sổ, có quyền sử dụng căn hộ mà không chính thức phát sinh quyền sở hữu.

Thứ hai, quy định của pháp luật về vi bằng

Việc mua bán nhà có thể được lập thành vi bằng, căn cứ vào khoản 8, điều 2 Nghị định 135/2013/NĐ-CP ngày 18/10/2013 của Chính phủ sửa đổi một số điều Nghị định số 61/2009/NĐ-CP về thẩm quyền, phạm vi lập vi bằng của văn phòng Thừa phát lại:

“Điều 25. Thẩm quyền, phạm vi lập vi bằng

1. Thừa phát lại có quyền lập vi bằng đối với các sự kiện, hành vi theo yêu cầu của đương sự, trừ các trường hợp quy định tại Điều 6 của Nghị định này; các trường hợp vi phạm quy định về bảo đảm an ninh, quốc phòng; vi phạm bí mật đời tư theo quy định tại Điều 38 của Bộ luật dân sự; các trường hợp thuộc thẩm quyền công chứng của tổ chức hành nghề công chứng hoặc thuộc thẩm quyền chứng thực của Ủy ban nhân dân các cấp và các trường hợp khác theo quy định của pháp luật.
2. Thừa phát lại được lập vi bằng các sự kiện, hành vi xảy ra trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi đặt Văn phòng Thừa phát lại”.

Vi bằng có giá trị chứng cứ để tòa án xem xét khi giải quyết vụ án, cũng là căn cứ để thực hiện các giao dịch hợp pháp khác theo quy định của pháp luật. Đối với trường hợp của bạn, vi bằng có thể được lập về việc mua bán căn hộ theo đúng quy định của Nhà nước, xác nhận về việc hai bên giao kết hợp đồng mua bán tại thời điểm lập vi bằng. Tuy nhiên, vi bằng đó chỉ có chức năng ghi nhận một sự kiện đã xảy ra là giao kết hợp đồng mua bán, mà không có hiệu quả thay thế cho hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở được công chứng, chứng thực.

Thứ ba, về hình thức của hợp đồng mua bán căn hộ

Điểm a khoản 3 điều 167 Luật đất đai 2013: “3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

1. Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

…”

Căn cứ vào quy định trên, thì hợp đồng mua bán căn hộ phải được công chứng, chứng thực tại các tổ chức hành nghề công chứng hoặc tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Như vậy thì giấy viết tay về việc mua bán giữa bạn và người chủ hiện tại không được công chứng hay chứng thực là đi vi phạm các quy định về hình thức theo pháp luật dân sự. Việc có người làm chứng chỉ xác nhận là có giao dịch này xảy ra, nhưng không có giá trị đối với việc pháp luật thừa nhận quyền sở hữu nhà của bạn trên cơ sở mua bán có hợp đồng.

Trên đây là những quan điểm của PHAMLAW về việc Mua bán căn hộ chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng. Nếu Quý khách có bất kỳ thắc mắc hay cần thêm thông tin chi tiết, xin hãy liên hệ với bộ phận tư vấn thủ tục hành chính 1900 của PHAMLAW. Để được tư vấn các dịch vụ về xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; xin cấp Giấy chứng nhận sở hữu nhà ở;…, Quý khách hàng vui lòng kết nối tới số hotline: 097 393 8866, chúng tôi luôn sẵn sàng hỗ trợ.

Xem thêm:

• Khi mua đất thì cần những nộp những khoản tiền nào?
• Chị dâu tặng cho đất không được miễn thuế và lệ phí
• sang tên sổ đỏ mất bao nhiêu tiền 2017
• Thủ tục sang tên sổ đỏ thừa kế