Nghĩa vụ tài chính khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Nghĩa vụ tài chính khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Câu hỏi: Tháng 12/2008, tôi có mua một mảnh đất trong khu đất tập thể ở Hàng Bài, Quận Hoàn Kiếm, Hà Nội có diện tích 49m2 theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của người chủ trước. Tháng 8/2016 tôi mang Giấy chứng nhận cũ đến Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện thủ tục sang tên. Đến tháng 11/2016 thì có quyết định cấp sổ của Quận Hoàn Kiếm, yêu cầu tôi phải đóng 100% giá trị sử dụng đất đối với 49m2. Do mức tiền đóng quá cao nên tôi có hỏi thêm các hộ xung quanh, được biết không hộ nào phải đóng tiền và đều đã được cấp sổ. Tôi lên hỏi phường thì được trả lời việc tôi phải đóng 100% giá trị đất là do mua sau ngày 01/01/2008.

Vậy xin Luật sư tư vấn giúp, câu trả lời của phường đúng hay sai? Các loại thuế, phí mà tôi sẽ phải thực hiện nộp cho nhà nước bao gồm những khoản gì?

Nghĩa vụ tài chính khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Trả lời: (câu trả lời chỉ mang tính chất tham khảo)

Chào bạn, với nội dung câu hỏi, luật sư xin được đưa ra ý kiến tư vấn như sau:

Việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bạn diễn ra vào tháng 12/2008, và đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của chủ sử dụng cũ, nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền. Như vậy trường hợp của bạn đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định được hướng dẫn tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP do Chính phủ ban hành ngày 15/5/2014 hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2013. Căn cứ theo Điều 82 tại Nghị định này về thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liên với đất đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định:

“1. ….

2. Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà bên nhận chuyển quyền sử dụng đất chỉ có Giấy chứng nhận của bên chuyển quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng, giấy tờ về chuyển quyền sử dụng đất theo quy định thì người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và các giấy tờ về quyền sử dụng đất hiện có, thực hiện thông báo công khai, niêm yết về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu hết thời hạn thông báo (30 ngày) mà không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận…“

Như thông tin bạn cung cấp, trường hợp của bạn, thời gian nhận chuyển nhượng là sau 01/01/2008, trước 01/7/2014 và đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, do vậy không thuộc trường hợp phải tiến hành xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu. Nghĩa vụ tài chính của bạn được xác định đối với việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Các chi phí phải nộp khi xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được xác định căn cứ vào các quy định của pháp luật về thuế. Trong trường hợp xin cấp Giấy chứng nhận do chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người nhận chuyển nhượng có các nghĩa vụ tài chính sau:

-Lệ phí trước bạ

Căn cứ vào điều 3 Thông tư 34/2013/TT-BTC do Bộ Tài chính ban hành ngày 28/3/2013 sửa đổi Thông tư 124/2011/TT-BTC hướng dẫn về lệ phí trước bạ thì “Giá tính lệ phí trước bạ là giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành”, theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai nộp lệ phí trước bạ.

Căn cứ vào điều 6 Thông tư 124/2011/TT-BTC do Bộ Tài chính ban hành ngày 31/8/2011 hướng dẫn lệ phí trước bạ thì tỷ lệ (%) lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là 0.5% tính trên bảng giá đất.

-Lệ phí đia chính, cụ thể là lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Căn cứ theo điểm b.3 khoản 2 điều 3 Thông tư 02/2014/TT-BTC do Bộ Tài chính ban hành ngày 02/01/2014 hướng dẫn phí, lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì lệ phí địa chính là khoản thu vào tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc tổ chức được ủy quyền giải quyết các công việc về địa chính. Đối với việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì “Mức thu tối đa không quá 100.000 đồng/giấy đối với cấp mới; tối đa không quá 50.000 đồng/lần cấp đối với cấp lại (kể cả cấp lại giấy chứng nhận do hết chỗ xác nhận), cấp đổi, xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận. Trường hợp giấy chứng nhận cấp cho hộ gia đình, cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất (không có nhà và tài sản khác gắn liền với đất) thì áp dụng mức thu tối đa không quá 25.000 đồng/giấy cấp mới; tối đa không quá 20.000 đồng/lần cấp đối với cấp lại (kể cả cấp lại giấy chứng nhận do hết chỗ xác nhận), cấp đổi, xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận.”

-Phí đo đạc, lập bản đồ địa chính

Theo điểm a.6 khoản 2 điều 3 Thông tư 02/2014/TT-BTC do Bộ Tài chính ban hành ngày 02/01/2014 hướng dẫn phí, lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì phí đo đạc, lập bản đồ địa chính là khoản thu đối với các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất mới hoặc được phép thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất, nhằm hỗ trợ thêm cho chi phí đo đạc, lập bản đồ địa chính ở những nơi chưa có bản đồ địa chính có tọa độ. Mức thu cụ thể “căn cứ vào các bước công việc, yêu cầu công tác đo đạc, lập bản đồ địa chính và tùy thuộc vào vị trí, diện tích đất được giao, được thuê hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng lớn hay nhỏ của từng dự án, nhưng mức thu phí đo đạc, lập bản đồ địa chính tối đa không quá 1.500 đồng/m²”.

-Phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất

Điểm a.7 khoản 2 điều 3 Thông tư 02/2014/TT-BTC do Bộ Tài chính ban hành ngày 02/01/2014 hướng dẫn phí, lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, đây là khoản thu đối với các đối tượng đăng ký, nộp hồ sơ cấp quyền sử dụng đất. Mức thu tùy thuộc vào diện tích đất cấp quyền sử dụng, tính chất phức tạp của từng loại hồ sơ cấp quyền sử dụng đất, như cấp mới, cấp lại; việc sử dụng đất vào mục đích khác nhau (làm nhà ở, để sản xuất, kinh doanh) và các điều kiện cụ thể của địa phương mà áp dụng mức thu khác nhau cho phù hợp, bảo đảm nguyên tắc mức thu đối với đất sử dụng làm nhà ở thấp hơn đất sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh, mức thu cao nhất không quá 7.500.000 đồng/hồ sơ.

– Ngoài ra, trong trường hợp các bên có thỏa thuận về việc bên nhận chuyển nhượng đóng thuế thu nhập cá nhân, thì mức thuế thu nhập cá nhân được áp dụng theo điều 14 Luật số 71/2014/QH13 ngày 26/11/2014 sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật về thuế, mức thuế thu nhập từ chuyển nhượng là 2% tính trên giá trị chuyển nhượng mà các bên thỏa thuận trong hợp đồng chuyển nhượng.

Như vậy, với thông tin trên bạn cung cấp, trường hợp của bạn, do chuyển nhượng trước 01/7/2014 và có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của chủ cũ, căn cứ vào khoản 2 điều 100 Luật đất đai 2013 sẽ không phải nộp tiền sử dụng đất. Vì vậy mức phí phải nộp chỉ bao gồm các loại đã nêu trên. Bên cạnh đó, lý do cán bộ phường giải thích cho việc bạn phải nộp 100% giá trị sử dụng đất là do nhận chuyển nhượng sau ngày 01/01/2008 là hoàn toàn không có cơ sở pháp lý.

Nếu cơ quan nhà nước đã ra văn bản là quyết định phải nộp 100% tiền sử dụng đất bạn có thể làm đơn khiếu nại yêu cầu trả lời bằng văn bản cơ sở pháp lý về việc thu tiền sử dụng đất đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục theo quyết định trên.

Căn cứ pháp lý

Luật đất đai 2013;
Nghị định 43/2014/NĐ-CP do Chính phủ ban hành ngày 15/5/2014 hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2013;
Thông tư 124/2011/TT-BTC do Bộ Tài chính ban hành ngày 31/8/2011 hướng dẫn lệ phí trước bạ;
Thông tư 34/2013/TT-BTC do Bộ Tài chính ban hành ngày 28/3/2013 sửa đổi Thông tư 124/2011/TT-BTC hướng dẫn về lệ phí trước bạ;
Thông tư 02/2014/TT-BTC do Bộ Tài chính ban hành ngày 02/01/2014 hướng dẫn phí, lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.

Trên đây là những ý kiến tư vấn của PHAMLAW đối với câu hỏi của bạn về Nghĩa vụ tài chính khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định (áp dụng trước ngày 1 tháng 7 năm 2014). Nếu muốn được hỗ trợ về các thủ tục pháp lý hoặc các thông tin pháp lý cần thiết để bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho bạn, bạn có thể qua văn phòng trực tiếp hoặc kết nối đến Tổng đài tư vấn pháp lý chuyên sâu 1900 của Phamlaw để được tư vấn thêm, hoặc có thể kết nối đến số hotline 24/7 để được hỗ trợ dịch vụ.

————————–

Bộ phận tư vấn pháp luật chuyên sâu – Phamlaw

Dịch vụ của Phamlaw