Quy định về giao đất trái thẩm quyền từ ngày 1/7/2004 đến ngày 1/7/2014

Quy định về giao đất trái thẩm quyền từ ngày 1/7/2004 đến ngày 1/7/2014

Thư tư vấn bằng văn bản vụ việc: Giao đất trái thẩm quyền từ ngày 1/7/2014 đến ngày 1/7/2014

I/ CÁC TÀI LIỆU LUẬT SƯ ĐƯỢC CUNG CẤP

1. Biên bản làm việc của UBND xã A ngày 08/6/2010
2. Đơn đề nghị ông Cao Vũ Bảo ngày 10/6/2010
3. Đơn xin chuyển quyền sử dụng đất của Ông Cao Vũ Bảo
4. Giấy biên nhận tiền từ năm 2010 đến năm 2013

II/ TÓM TẮT HỒ SƠ VỤ VIỆC VỀ ĐẤT GIAO TRÁI THẨM QUYỀN SAY 2004

1.1 Về giao dịch dân sự

Ngày 10/6/2010, ông Trần Công  Thanh và ông Cao Vũ Bảo thực hiện một giao dịch dân sự với  nội dung “chuyển quyền sử dụng toàn bộ diện tích đất theo bản đồ tờ số 28, thửa 17” thuộc xã A, huyện B tỉnh C với giá trị thửa đất là 500.000.000 (năm  trăm triệu đồng), diện tích sử dụng 180m^2.

Cùng ngày, ông Trần Công Thanh đã thanh toán trước cho ông cao Vũ Bảo số tiền là 200.000.000 (hai trăm triệu đồng chẵn) thể hiện qua giấy nhận tiền được xác lập bởi 2 bên.

Số tiền còn lại là 300.000.000 (ba trăm triệu đồng) các bên đã thống nhất để ông Trần Công Thanh nợ lại và có tính lãi suất là 1% trên một tháng.

Ngày 30/8/2013 ông Trần Công Thanh đã thực hiện nghĩa vụ thanh toán cho đợt cuối cùng. Tổng số tiền thanh toán qua các đợt là 360.000.000 (ba trăm sáu mươi triệu đồng) cả gốc và lãi (số tiền gốc là ba trăm triệu đồng, lãi suất là sáu mươi triệu đồng). Ông Thanh đã thực hiện đúng toàn bộ nghĩa vụ của mình đối với giao dịch dân sự trên.

2.2 Về nguồn gốc đất

Thửa đất “theo bản đồ tờ số 28, thửa 17” thuộc xã A, huyện B, tỉnh C  có nguồn gốc theo đơn đề nghị của ông Cao Vũ Bảo ngày 10/6/2010. Theo đơn đề nghị gửi UBND xã A của ông Bảo, khi mở đường giao thông mới 492 gia đình ông đã bị thu hồi phần diện tích 180m² đất tại địa chỉ xã A, huyện B, tỉnh C, vì vậy gia đình ông Bảo có đề nghị Hội đồng giải phóng mặt bằng huyện A, UBND xã A giao đất mới có cùng mục đích sử dụng sang phía bắc đường 492 vào phần ao mà ông Bảo đã sử dụng từ năm 1963.

Ngày 10/6/2010 UBND xã A đã xác nhận và đóng dấu vào đơn đề nghị của ông Cao Vũ Bảo với nội dung “Nhất trí: Giao diện tích đất ao 180m² tại tờ bản đồ 28, thửa 17 cho gia đình (không thu tiền sử dụng đất). Bổ xung quy hoạch, làm thủ tục đề nghị các cấp hợp pháp quyền sử dụng đất cho gia đình theo quy định của pháp luật”

Ngày 23/7/2010 UBND xã A, huyện B, tỉnh C đã xác nhận và đồng ý cho ông Cao Vũ Bảo thực hiện giao dịch dân sự chuyển giao cho ông Trần Công Thanh theo “Đơn xin chuyển quyền sử dụng đất” của ông Bảo tại thửa đất tờ bản đồ 28, thửa 17 tại xã A, huyện B, tỉnh C.

Hiện trạng thửa đất ao 180m² tờ bản đồ 28, thửa 17 tại xã A, huyện B, tỉnh C  hiện nay gia đình ông Vũ Công Thanh vẫn đang là người trực tiếp quản và sử dụng, có đóng tiền thuê đất hàng năm với tổng diện tích đất thuê là 650m^2. Với UBND xã A.

2.3 Về việc xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho 180m² tờ bản đồ 28, thửa 17 tại xã A, huyện B, tỉnh C.

Gia đình ông Trần Công Thanh đã thanh toán cho ông Cao Vũ Bảo tổng toàn bộ số tiền 560.000.000 (năm trăm sáu mươi triệu đồng với số tiền gốc là năm trăm triệu đồng chẵn và lãi là sáu mươi triệu đồng chẵn) để mua lại thửa đất tờ bản đồ 28, thửa 17, với diện tích 180m²  tại xã A, huyện B tỉnh C  vào ngày 30/8/2013. Tuy nhiên, việc thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho thửa đất kể trên vẫn chưa thực hiện được theo đúng thỏa thuận và cam kết giữa các bên do những vướng mắc từ nguồn gốc đất, thủ tục pháp lý cũng như chính sách pháp luật của thửa đất trên.

III/ NỘI DUNG YÊU CẦU TƯ VẤN VỀ VIỆC XỬ LÝ ĐẤT GIAO TRÁI THẨM QUYỀN

Ngày 12/4/2017, luật sư công ty TNHH tư vấn PHAMLAW có nhận được yêu cầu tư vấn hỗ trợ của ông Trần Công Thanh với các nội dung sau:

Thứ nhất: Tư vấn về những quy định của pháp luật có liên quan về việc xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho thửa đất tờ bản đồ 28, thửa 17, với diện tích 180m²  tại xã A, huyện B tỉnh C.

Thứ hai: Kết luận và nhận định vụ việc để đưa ra những phương án hỗ trợ, các thủ tục pháp lý có liên quan trong trường hợp được cấp/không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

IV/ Ý KIẾN PHÁP LÝ

4.1. Những quy định của pháp luật có liên quan về việc xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai hiện hành

4.1.1 Quy định của pháp luật về thẩm quyền giao đất:

Căn cứ theo Luật đất đai 2003 (hết hiệu lực từ ngày 1/7/2014) thì:

“Điều 37 Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

1. Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức; giao đất đối với cơ sở tôn giáo; giao đất, cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài; cho thuê đất đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài.

2. Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân; giao đất đối với cộng đồng dân cư.

3. Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.

4. Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này không được ủy quyền”.

Như vậy, theo Điều 37 Khoản 3 Luật Đất đai 2003 thì UBND cấp xã, phường, thị trấn chỉ được cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn chứ không có thẩm quyền giao đất.

Kết luận rằng, việc UBND xã A giao diện tích đất ao bản đồ 28, thửa 17, với diện tích 180m²  tại xã A, huyện B, tỉnh C  là trái thẩm quyền.

4.1.2 Quy định của pháp luật việc giao đất không đúng thẩm quyền

Theo quy định tại Điều 23 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013 thì:

“1. Đất giao không đúng thẩm quyền cho hộ gia đình, cá nhân quy định tại Điều này bao gồm các trường hợp người đứng đầu điểm dân cư giao đất hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã giao đất không đúng thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai qua các thời kỳ; tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng nhưng đã tự phân phối, bố trí cho cán bộ, công nhân viên, xã viên để sử dụng làm nhà ở và các mục đích khác.

2. Trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền đã được sử dụng ổn định trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất đã được giao theo quy định tại Khoản 1 Điều 20 của Nghị định này.

3. Trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền đã được sử dụng ổn định từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Khoản 2 Điều 20 của Nghị định này.

Trường hợp thửa đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở hoặc công trình xây dựng khác thì diện tích còn lại không có nhà ở, công trình xây dựng được xác định là đất nông nghiệp theo hiện trạng đang sử dụng, nếu người sử dụng đất đề nghị được chuyển sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp thì phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.

4. Người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Khoản 2 và Khoản 3 Điều này phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

5. Nhà nước không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và thu hồi toàn bộ diện tích đất đã giao, cho thuê không đúng thẩm quyền kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2014 trở về sau”.

Căn cứ theo Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở tại Điều 24 Khoản 5 thì:

“5. Việc cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp được giao đất không đúng thẩm quyền quy định tại Điều 23 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP được xem xét, quyết định đối với từng trường hợp cụ thể sau khi đã làm rõ và xử lý trách nhiệm đối với người giao đất không đúng thẩm quyền theo quy định của pháp luật. Chỉ cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp đã sử dụng đất ổn định, không tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn, quy hoạch xây dựng nông thôn mới đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trường hợp giao đất làm nhà ở thì chỉ cấp Giấy chứng nhận đối với hộ gia đình, cá nhân đã làm nhà ở và không có chỗ ở nào khác”.

Tuy nhiên, Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT (có hiệu lực thi hành từ ngày 12/3/2015) quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ. Tại Điểm 2, Điều 18, Thông tư 02/2015/TT-BTNMT đã sửa đổi, bổ sung một số nội dung của Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở. Cụ thể nội dung của Điều 18 Thông tư 02 như sau:

“2. Sửa đổi, bổ sung Khoản 5 Điều 24 của Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT như sau:

 “5. Việc cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp được giao đất không đúng thẩm quyền từ ngày 1/7/2004 đến trước ngày 1/7/2014 theo quy định tại Điều 23 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP được thực hiện như sau:

a) Làm rõ và xử lý trách nhiệm đối với người giao đất không đúng thẩm quyền theo quy định của pháp luật;

b) Xem xét, quyết định đối với từng trường hợp cụ thể và chỉ cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn, quy hoạch xây dựng nông thôn mới đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trường hợp giao đất làm nhà ở thì chỉ cấp Giấy chứng nhận đối với hộ gia đình, cá nhân không có đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở được giao không đúng thẩm quyền”.

Từ những căn cứ nêu trên, xét theo những tài liệu, thông tin mà ông Trần Công Thanh cung cấp thì sẽ chỉ cấp Giấy chứng nhận đối với đất đã sử dụng ổn định, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoặc chi tiết xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn, quy hoạch xây dựng nông thôn mới đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. Chỉ được giao đất để làm nhà ở đối với hộ gia đình, cá nhân không có đất ở, nhà ở nào khác trong cùng địa bàn.

4.2. Kết luận và nhận định vụ việc để đưa ra những phương án hỗ trợ, các thủ tục pháp lý có liên quan trong trường hợp được cấp/không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

4.2.1 Từ những căn cứ pháp lý nêu trên, dựa vào những tài liệu, hồ sơ, thông tin mà ông Trần Công Thanh cung cấp, tôi kết luận rằng: 

Thứ nhất: Thửa đất tờ bản đồ 28, thửa 17, với diện tích 180m²  tại xã A, huyện B tỉnh C được UBND xã A giao trái thẩm quyền, không đủ điều kiện để thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Thứ hai: Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải được nhà nước xem xét và quyết định đối với mỗi trường hợp cụ thể, phải phù hợp với quy hoạch và điều kiện thực tế tại mỗi địa phương. Thời điểm hiện tại, ông Cao Vũ Bảo không phải là người đang sử dụng đất, mà là ông Trần Công Thanh đang trực tiếp quản lý và sử dụng (đang thuê lại của UBND xã A cả phần diện tích 650m²  của Thửa đất tờ bản đồ 28, thửa 17) vì vậy, chưa có cơ sở pháp lý để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng của Thửa đất nói trên.

4.2.2 Phương án tham khảo

Từ những căn cứ pháp lý để đưa ra kết luận nêu trên, phương án tối ưu cho ông Trần Công Thanh trường hợp trên là tiến hành đàm phán, thương lượng, yêu cầu kết thúc giao dịch dân sự trên và thanh toán lại toàn bộ số tiền 560.000.000 (năm trăm sáu mươi triệu đồng) để gia đình có những kế hoạch mới, sớm ổn định cuộc sống.

V. CĂN CỨ PHÁP LÝ

1. Luật Đất đai 2013;
2. Nghị định số 43/2014/NĐ-CP;
3. Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT;
4. Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT.

—————————————————————————-

Trên đây là một số ý kiến pháp lý của Luật sư có liên quan đến yêu cầu tư vấn của ông Trần Công Thanh về giao đất trái thẩm quyền.

Ý kiến tư vấn của Luật sư dựa trên phân tích và nghiên cứu các thông tin, tài liệu do ông Trần Công Thanh cung cấp, các quy định của pháp luật hiện hành và thực tiễn áp dụng pháp luật. Luật sư hoàn toàn không chịu trách nhiệm pháp lý với các ý kiến tư vấn của mình nếu các thông tin, tài liệu được cung cấp không đầy đủ, không chính xác hoặc không hợp pháp.

Nếu có vấn đề gì vướng mắc có liên quan đến Bản tư vấn này ông Thanh có thể cho Luật sư biết để có ý kiến phản hồi, giải thích cặn kẽ trong thời gian sớm nhất để đảm bảo quyền lợi pháp lý cho Ông.

Bà viết Quy định về giao đất trái thẩm quyền từ ngày 1/7/2004 đến ngày 1/7/2014, dựa trên quan điểm của Phamlaw. Mọi vướng mắc Quý khách hàng kết nối tổng đài tư vấn pháp lý của chúng tôi để được hỗ trợ tốt nhất.

Trân trọng,

 > Xem thêm:

• Thủ tục mua bán nhà đất
• Thủ tục tách thửa đất
• thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai
• thời hiệu khởi kiện tranh chấp đất đai