Tranh chấp đất đai giữa cá nhân với cá nhân

Tranh chấp đất đai giữa cá nhân với cá nhân

Tranh chấp đất đai giữa cá nhân với cá nhân là một dạng tranh chấp đất đai phổ biến hiện nay. Tranh chấp này thường khá phức tạp và kéo dài. Để hiểu rõ hơn về tranh chấp đất đai giữa cá nhân với cá nhân, Quý khách hàng có thể tham khảo bài viết dưới đây của Luật Phamlaw.

CĂN CỨ PHÁP LÝ

Luật đất đai 2013

Nghị định số 43/2014/NĐ-CP

NỘI DUNG TƯ VẤN

1. Khái niệm tranh chấp đất đai

Tranh chấp đất đai là dạng tranh chấp phổ biến, phức tạp nhất hiện nay (án tranh chấp đất đai chiếm phần lớn án tranh tụng tại các Tòa án trên khắp lãnh thổ Việt Nam). Do đó, để giải quyết tranh chấp đất đai, cần phải xác định được các dạng tranh chấp đất đai phổ biến. Việc xác định chính xác dạng tranh chấp đất đai có ý nghĩa quan trọng nhằm xác định chính xác việc đương sự có quyền khởi kiện tranh chấp tại Tòa án theo thủ tục tố tụng dân sự hay thủ tục tố tụng hành chính, tranh chấp thuộc thẩm quyền của tòa án nhân dân hay Ủy ban nhân dân, xác định thời hiệu khởi kiện, đồng thời là cơ sở để xác định trình tự, thủ tục và đường lối giải quyết tranh chấp.

Theo quy định tại khoản 24 Điều 3 Luật đất đai 2013 tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.

Vậy có thể hiểu tranh chấp đất đai giữa cá nhân và cá nhân là việc tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai bên là cá nhân và cá nhân.

Đặc điểm của tranh chấp đất đai:

+ Đối tượng của tranh chấp đất đai là quyền quản lý, quyền sử dụng và những lợi ích phát sinh từ quá trình sử dụng một loại tài sản đặc biệt không thuộc quyền sở hữu của các bên tranh chấp;

+ Các chủ thể tranh chấp đất đai chỉ là chủ thể quản lý và sử dụng đất, không có quyền sở hữu đối với đất đai;

+ Tranh chấp đất đai luôn gắn liền với quá trình sử dụng đất của các chủ thể nên không chỉ ảnh hưởng đến lợi ích trực tiếp của các bên tham gia tranh chấp mà còn ảnh hưởng đến lợi ích của Nhà Nước. Vì trước hết, khi xảy ra tranh chấp, một bên không thực hiện được những quyền của mình, do đó ảnh hưởng đến việc thực hiện các nghĩa vụ đối với nhà nước.

2. Tranh chấp đất đai giữa cá nhân với cá nhân

Trên thực tế, tranh chấp đất đai giữa cá nhân với cá nhân không chỉ là hiện tượng phổ biến mà trong đó còn hết sức đa dạng về chủ thể cũng như nội dung tranh chấp. Tuy nhiên, về cơ bản  tranh chấp đất đai giữa cá nhân với cá nhân được chia thành những dạng như sau:

Thứ nhất, tranh chấp về quyền sử dụng đất

Tranh chấp đất đai về quyền sử dụng đất là những tranh chấp giữa các bên với nhau về việc ai có quyền sử dụng hợp pháp đối với một mảnh đất nào đó. Loại tranh chấp này được thể hiện dưới các hình thức như:

– Tranh chấp giữa những người sử dụng đất với nhau về ranh giới giữa những vùng đất được phép sử dụng và quản lý. Loại tranh chấp này thường là do các bên sử dụng đất không thoả thuận được với nhau hoặc là do một bên tự ý thay đổi ranh giới sử dụng trong quá trình đất đai được chuyển nhượng qua tay nhiều người, cho thuê, cho thuê lại, cũng có thể là do sai sót từ phía cơ quan nhà nước trong quá trình đo đạc, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

– Tranh chấp về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong quan hệ thừa kế. Loại tranh chấp này phát sinh trong trường hợp người chết có quyền sử dụng đất đai nhưng khi chết không để lại di chúc hoặc có để lại di chúc nhưng di chúc không hợp pháp một phần hay toàn bộ mà các đồng thừa kế lại không tự thoả thuận được với nhau nên khởi kiện ra toà. Loại tranh chấp này có trường hợp có tài sản gắn liền với đất, có trường hợp trên đất tranh chấp không có tài sản.

– Tranh chấp về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong quan hệ ly hôn giữa vợ và chồng. Quyền sử dụng đất có được trong thời kỳ hôn nhân do nhận chuyển nhượng, được Nhà nước giao đất, được tặng cho, khai hoang được Nhà nước thừa nhận hoặc được thừa kế. Khi ly hôn hai người không tự thoả thuận được với nhau nên phát sinh tranh chấp.

– Đòi lại đất, tài sản gắn liền với đất. Loại tranh chấp này phát sinh trong trường hợp trước đây người có quyền sử dụng đất đã cho mượn, cho thuê nhà đất, cho ở nhờ nhưng nay những người mượn, thuê, ở nhờ không chịu trả, hoặc do theo chính sách pháp luật của Nhà nước đất đã được chia, cấp cho người khác nên nay họ khởi kiện để đòi lại, hoặc đất đã được tặng cho nhưng nay vì nhiều lý do khác nhau, người đã tặng cho đòi lại đất,…

– Tranh chấp giữa đồng bào dân tộc địa phương với đồng bào đi xây dựng vùng kinh tế mới, giữa đồng bào địa phương với các nông trường, lâm trường với các tổ chức sử dụng đất khá

Thứ hai, tranh chấp về quyền, nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất

Việc một bên vi phạm, làm cản trở tới việc thực hiện quyền của phía bên kia hoặc một bên không thực hiện đúng nghĩa vụ của mình cũng phát sinh tranh chấp. Loại tranh chấp này thường thể hiện ở các hình thức như:

– Tranh chấp do việc thực hiện quyền sử dụng đất bị cản trở: Loại tranh chấp này phát sinh khi một bên được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất nhưng lại không thể sử dụng được do bị người khác cản trở.

– Tranh chấp trong quá trình thực hiện hợp đồng về chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất

– Tranh chấp về việc bồi thường giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng

Thông thường đây là các tranh chấp liên quan đến mức độ và diện tích được bồi thường do người sử dụng đất không thoả mãn với mức bồi thường. Đây là tranh chấp giữa người đại diện chủ sở hữu (Nhà nước), người được giao quản lý với người sử dụng đất. Loại tranh chấp này cũng là loại tranh chấp điển hình và gay gắt.

Thứ ba, tranh chấp về mục đích sử dụng đất

Đây là dạng tranh chấp ít gặp hơn, những tranh chấp này liên quan đến việc xác định mục đích sử dụng đất là gì? Đặc biệt là tranh chấp trong nhóm đất nông nghiệp, giữa đất trồng lúa với đất nuôi trồng thủy sản, giữa đất trồng cây hàng năm với đất trồng cây lâu năm, giữa sử dụng đất nông nghiệp hoặc đất trồng cây lâu năm với đất thổ cư,… trong quá trình phân bổ và quy hoạch sử dụng đất. Thông thường những tranh chấp này có cơ sở để giải quyết vì trong quá trình phân bổ đất đai cho các chủ thể sử dụng, Nhà nước đã xác định mục đích sử dụng đất thông qua quy hoạch sử dụng đất. Tranh chấp chủ yếu do người sử dụng đất sử dụng sai mục đích so với khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất.

3. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai giữa cá nhân với cá nhân

Giải quyết tranh chấp đất đai là hoạt động của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền nhằm giải quyết các bất đồng, mâu thuẫn giữa các bên để tìm ra các giải pháp đúng đắn trên cơ sở pháp luật nhằm xác định rõ quyền và nghĩa vụ của các chủ thể trong quan hệ đất đai.

Theo Điều 203 Luật đất đai 2013, thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai được quy định như sau:

Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

– Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai 2013 và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

– Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai 2013 thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

+ Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều 203 Luật đất đai 2013;

+ Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.

4. Nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai

a) Nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước địa diện quản lý

Điều 53, Hiến pháp năm 2013 nêu rõ: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”. Tại Điều 4 Luật Đất đai 2013: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này.”

Toàn bộ đất đai trên lãnh thổ Việt Nam thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân chỉ là những người được Nhà nước giao đất sử dụng, nên đối tượng của mọi tranh chấp là quyền quản lý, quyền sử dụng đất. Vì vậy, khi giải quyết tranh chấp đất đai, phải tôn trọng và bảo vệ quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai mà Nhà nước là đại diện.

b) Nguyên tắc đảm bảo pháp chế xã hội chủ nghĩa

Khi giải quyết tranh chấp đất đai phải chú ý tuân thủ các nguyên tắc, trình tự, thủ tục, thẩm quyền mà pháp luật đã quy định. Cơ quan các cấp cần phát hiện và giải quyết kịp thời các vi phạm pháp luật về đất đai, tránh tình trạng tranh chấp kéo dài gây mất ổn định xã hội và xâm hại đến quyền và lợi ích của các bên liên quan.

c) Giải quyết tranh chấp đất đai ở Việt Nam cần nắm vững quan điểm lấy dân làm gốc, bảo đảm lợi ích của người sử dụng đất

Theo quy định của pháp luật, đất đai thuộc sở hữu toàn dân nên trong giải quyết tranh chấp cần đặt lợi ích của người dân làm gốc. Do đó, pháp luật cần tôn trọng các quyền của người sử dụng đất và tạo điều kiện để họ phát huy tối đa các quyền năng của mình.

d) Giải quyết tranh chấp đất đai phải nhằm mục đích ổn định tình hình chính trị, kinh tế, xã hội, phát triển sản xuất và từng bước cải thiện đời sống của mọi tầng lớp dân cư.

Thực tế, tranh chấp đất đai ảnh hưởng rất lớn đến mọi mặt của đời sống chính trị, xã hội, kinh tế nên việc giải quyết tranh chấp đất đai nhằm mục đích bình ổn các quan hệ xã hội.

e) Nguyên tắc khuyến khích thương lượng, tự hòa giải trong nội bộ nhân dân.

Luật Đất đai 2013 ra đời thừa nhận quyền năng của người sử dụng đất. Việc tôn trọng các quyền của người sử dụng đất và tạo điều kiện phát huy tối đa các quyền năng đó là nguyên tắc quan trọng của pháp luật đất đai. Tôn trọng quyền định đoạt của các chủ thể khi tham gia các quan hệ pháp luật đất đai là tôn trọng quyền tự do thỏa thuận, thương lượng trên cơ sở các quy định pháp luật. Do vậy, các bên được tự do lựa chọn các hình thức giải quyết tranh chấp để đảm bảo lợi ích của mình.

Trên đây tư vấn của Phamlaw đối với tranh chấp đất đai giữa cá nhân với cá nhân, nếu có những thắc mắc cần hỗ trợ và giải đáp tư vấn pháp luật đất đai, vui lòng liên hệ trực tiếp với Phamlaw qua các đầu số hotline 097 393 8866 hoặc 091 611 0508 để được giải đáp và hỗ trợ nhanh nhất.

Xem thêm: