Quyền định đoạt đất đai
Đất đai là một bộ phận quan trọng của lãnh thổ quốc gia Việt Nam, được hình thành, tồn tại và phát triển cùng với lịch sử dựng nước và giữ nước của dân tộc. Trải qua nhiều thế hệ, nhân dân ta đã bỏ ra biết bao công sức khai phá, cải tạo đất, cũng như xương máu để gìn giữ từng tấc đất của quốc gia. Vì vậy, đất đai phải thuộc sở hữu chung của toàn dân, không thể thuộc về bất cứ một cá nhân, tổ chức nào. Vậy người dân có quyền định đoạt đất đai không? Để hiểu rõ hơn về quyền định đoạt đất đai, bạn đọc có thể tham khảo bài viết dưới đây của Phamlaw.
CĂN CỨ PHÁP LÝ
Luật đất đai 2013
Bộ luật dân sự 2015
Nghị định số 43/2014/NĐ-CP
NỘI DUNG TƯ VẤN
1. Quyền định đoạt đất đai là gì?
Theo quy định tại Điều 4, Luật đất đai 2013 quy định về Sở hữu đất đai: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này.
Đất đai là tài sản đặc biệt khác với tài sản thông thường nên Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu đất đai thực hiện quyền định đoạt đất đai không giống với việc định đoạt tài sản của các chủ sở hữu khác. Trong luật dân sự, các chủ sở hữu thường chấm dứt quyền sở hữu chủ của mình đối với vật bằng việc quyết định số phận pháp lý và số phận thực tế thông qua các giao dịch dân sự như hợp đồng mua bán, hợp đồng tặng cho tài sản. Còn Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu đất đai chỉ được thực hiện việc quyết định số phận pháp lý của đất thông qua các hình thức pháp lý là quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất chứ không có quyền định đoạt số phận thực tế của đất đai. Dù đất đai đã được giao cho bất kỳ tổ chức, cá nhân nào sử dụng thì trên thực tế vẫn thuộc sở hữu toàn dân và chịu sự quản lý của Nhà nước.
Quyền định đoạt đất đai là quyền quyết định số phận pháp lý của đất đai. Đây là quyền rất quan trọng và chỉ có Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu đất đai mới được thực hiện quyền định đoạt đất đai. Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đất đai bằng các phương thức chủ yếu sau đây:
2. Phương thức nhà nước định đoạt đất đai
Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đất đai bằng các phương thức chủ yếu sau đây:
Thứ nhất, thông qua các hành vi giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất nhằm thực hiện việc phân chia một cách hợp lí vốn đất đai đáp ứng các nhu cầu sử dụng đất của xã hội.
Thứ hai, Nhà nước quyết định mục đích sử dụng của từng loại đất thông qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất và chỉ có cơ quan nhà nước có thẩm quyền mới được phép thay đổi mục đích sử dụng đất. Người sử dụng đất không được tự ý thay đổi mục đích sử dụng đất trong quá trình sử dụng đất. Nếu họ có nhu cầu thay đổi mục đích sử dụng đất thì phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất hoặc cho thuê đất.
Thứ ba, Nhà nước quy định về hạn mức sử dụng đất và thời hạn sử dụng đất nhằm đảm bảo cho việc sử dụng đất đai của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân vừa có tính hợp lí và vừa mang tính ổn định, lâu dài.
Thứ tư, thông qua việc quyết định giá đất để Nhà nước thực hiện việc quản lý đất đai về mặt kinh tế. Điều này có nghĩa là giá đất là một công cụ để Nhà nước quản lý đất đai, điều chỉnh các quan hệ đất đai thông qua việc tác động, điều tiết, xử lí lợi ích kinh tế của các bên.
Thứ năm, Nhà nước quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất và có cơ chế để bảo đảm cho các quyền và nghĩa vụ này được thực hiện trên thực tế.
Thứ sáu, Nhà nước quyết định chính sách tài chính về đất đai nhằm thể hiện vai trò đất đai là nguồn lực, nguồn vốn to lớn để phát triển đất nước.
Nhà nước điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại thông qua chính sách thuế, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, đầu tư cơ sở hạ tầng và chính sách hỗ trợ cho người có đất thu hồi nhằm đảo bảo sự công bằng, bình đẳng trong sử dụng đất.
Thứ bảy, Nhà nước quyết định thu hồi đất, trưng dụng đất nhằm điều tiết vấn đề đất đai để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế-xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng và đáp ứng nhu cầu thực hiện nhiệm vụ quốc phòng – an ninh hoặc trong tình trạng chiến tranh, tình trạng khẩn cấp, phòng, chống thiên tai.
Từ các quy định trên cho thấy, chỉ có Nhà nước với vai trò đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai mới có quyền định đoạt đất đai. Các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân là người sử dụng đất được Nhà nước bảo hộ các quyền và lợi ích hợp pháp nhưng không có quyền định đoạt đất đai. Mọi hành vi xâm phạm đến quyền định đoạt đất đai của Nhà nước thì sẽ căn cứ vào tính chất và mức độ vi phạm của hành vi mà Nhà nước quyết định các biện pháp xử lý thích đáng, phù hợp với quy định của Luật đất đai năm 2013.
3. Quyền năng của nhà nước đối với đất đai
Nhà nước với những đặc trưng vốn có của mình, là thiết chế trung tâm của hệ thống chính trị, là công cụ để nhân dân thực hiện quyền lực nhân dân dưới hình thức dân chủ đại diện. Vì vậy, Nhà nước là thiết chế đại diện cho nhân dân (chủ sở hữu duy nhất đối với đất đai ở nhà nước ta) thực hiện quyền chủ sở hữu đối với đất đai.
Thứ nhất, với tư cách là người đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện các quyền năng sau:
– Quyền định đoạt đối với đất đai, gồm có: Quyết định mục đích sử dụng đất (thông qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất); Quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất; Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; Định giá đất.
– Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua các chính sách tài chính về đất đai, như: Thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; Thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; Điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại.
– Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất và quy định quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất. Các cá nhân, tổ chức không có quyền sở hữu đất mà chỉ có quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng đất của các chủ thể này được xác lập do được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng. Người có quyền sử dụng đất, tuy không có quyền sở hữu đối với đất nhưng trong những trường hợp nhất định cũng có các quyền năng như: quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất.
Thứ hai, với tư cách thống nhất quản lý nhà nước về đất đai, Nhà nước thực hiện các quyền năng sau:
– Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó;
– Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính;
– Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất; lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất;
– Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;
– Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất;
– Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
– Thống kê, kiểm kê đất đai;
– Quản lý tài chính về đất đai;
– Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản;
– Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất;
– Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai;
– Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong việc quản lý và sử dụng đất đai;
– Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai.
Thứ ba, Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý nhà nước về đất đai thông qua việc thực hiện của các cơ quan trong bộ máy nhà nước. Cụ thể như sau:
– Quốc hội ban hành pháp luật về đất đai, quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cả nước; thực hiện quyền giám sát tối cao đối với việc quản lý và sử dụng đất đai trong phạm vi cả nước;
– Chính phủ quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh; thống nhất quản lý nhà nước về đất đai trong phạm vi cả nước. Bộ Tài nguyên và Môi trường chịu trách nhiệm trước Chính phủ trong việc quản lý nhà nước về đất đai.
– Hội đồng nhân dân các cấp thực hiện quyền giám sát việc thi hành pháp luật về đất đai tại địa phương;
– Ủy ban nhân dân các cấp thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai và quản lý nhà nước về đất đai tại địa phương theo phân cấp về thẩm quyền.
Trên đây tư vấn của Phamlaw về quyền định đoạt đất đai, nếu bạn có những thắc mắc cần hỗ trợ và giải đáp tư vấn pháp luật đất đai, vui lòng liên hệ trực tiếp với Phamlaw qua các đầu số hotline 097 393 8866 hoặc 091 611 0508 để được giải đáp và hỗ trợ nhanh nhất.