Đăng ký biến động đất đai khi chuyển đổi loại hình doanh nghiệp

Đăng ký biến động đất đai khi chuyển đổi loại hình doanh nghiệp

Câu hỏi: Năm 2014, tôi có thành lập Công ty trách nhiệm hữu hạn MTV, có thuê đất trả tiền thuê hàng năm trong thời hạn 50 năm tại khu công nghiệp Mê Linh Hà Nội để sản xuất. Đầu năm 2017 tôi có kế hoạch chuyển đổi thành Công ty cổ phần nhưng không thay đổi mục đích sử dụng đất. Vậy doanh nghiệp của tôi sẽ phải thực hiện những thủ tục gì? Quy trình và thủ tục ra sao? Các khoản phí nhà nước phải nộp (nếu có?) cụ thể như thế nào? Rất mong nhận được phúc đáp từ Quý công ty để doanh nghiệp của tôi nắm được những quy định cụ thể của pháp luật và có được phương án tối ưu nhất khi triển khai.

Kính mong Luật sư tư vấn giúp.

Trả lời: (câu trả lời chỉ mang tính chất tham khảo)

Chào bạn, với câu hỏi này Luật sư xin được hỗ trợ tư vấn cho doanh nghiệp bạn như sau:

Đăng ký biến động đất đai khi chuyển đổi loại hình doanh nghiệp

Việc giao đất tại khu công nghiệp được thực hiện theo điều 149 Luật đất đai 2013, theo đó, quá trình sử dụng đất xây dựng khu công nghiệp phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân đầu tư vào sản xuất, kinh doanh trong khu công nghiệp được lựa chọn hình thức nhận giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất của Nhà nước; hoặc nhận chuyển nhượng, thuê đất, thuê lại đất gắn liền với kết cấu hạ tầng của tổ chức kinh tế khác… Do vậy, doanh nghiệp có thể thuê đất tại khu công nghiệp, trả tiền thuê đất một lần hoặc hàng năm.

Theo quy định của Luật doanh nghiệp 2014, doanh nghiệp có thể thực hiện chuyển đổi loại hình phù hợp với mục đích, ngành nghề sản xuất kinh doanh. Với những doanh nghiệp đang sử dụng đất trong khu công nghiệp, khi thực hiện chuyển đổi thì phải thực hiện các nghĩa vụ theo pháp luật đất đai. Cụ thể, đối với doanh nghiệp chuyển đổi từ Công ty trách nhiệm hữu hạn sang Công ty cổ phần, việc sử dụng đất được quy định tại điều 8 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT do Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành ngày 27/01/2015 hướng dẫn Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:

“1. Trường chuyển đổi công ty mà không thay đổi mục đích sử dụng đất thì xử lý như sau:

a)…

b) Trường hợp công ty trước khi chuyển đổi đã được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, nhận chuyển quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã nộp, tiền nhận chuyển quyền sử dụng đất đã trả không có nguồn từ ngân sách nhà nước thì công ty sau khi chuyển đổi có trách nhiệm đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo thủ tục quy định tạiĐiều 85 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP; ký lại hợp đồng thuê đất với Sở Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp thuê đất mà không phải ban hành lại quyết định cho thuê đất.

Giá đất để tính thu tiền thuê đất đối với trường hợp công ty sau khi chuyển đổi thuê đất trả tiền thuê hàng năm là giá đất đã quyết định để tính tiền thuê đất đối với công ty trước khi chuyển đổi nếu thời điểm chuyển đổi công ty thuộc chu kỳ 05 năm ổn định tiền thuê đất và phải xác định lại theo quy định tại Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất và mặt nước (sau đây gọi là Nghị định số 46/2014/NĐ-CP) khi hết chu kỳ 05 năm ổn định tiền thuê đất.”

Như vậy, doanh nghiệp trước khi chuyển đổi được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sau khi chuyển đổi phải thực hiện các nghĩa vụ sau:

Một là: Đăng ký biến động đất đai theo thủ tục tại điều 85 Nghị định 43/2014/NĐ-CP do Chình phủ ban hành ngày 15/5/2014 hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2013;

Hai là: Ký lại Hợp đồng thuê đất với Sở Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp thuê đất mà không phải bạn hành lại quyết định cho thuê đất;

Ba là: Xác định lại giá đất để tính thu tiền thuê đất theo Nghị định 46/2014/NĐ-CP do Chính phủ ban hành ngày 15/5/2014 quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước nếu hết chu kỳ 05 năm ổn định tiền thuê đất.

1. Trình tự, thủ tục đăng ký biến động đất đai khi chuyển đổi loại hình doanh nghiệp

Căn cứ vào khoản 3 điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2013, thì trường hợp thuê, thuê lại của nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, do vậy Doanh nghiệp thuê đất tại khu công nghiệp được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau khi doanh nghiệp chuyển đổi loại hình cũng có nghĩa là thay đổi chủ sử dụng đất, phải tiến hành đăng ký biến động về sử dụng đất do thay đổi thông tin về người được cấp Giấy chứng nhận.

Thành phần hồ sơ

Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK ban hành kèm theo Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT do Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành ngày 19/5/2014 về hồ sơ địa chính;
Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp;
Các giấy tờ liên quan đến nội dung biến động: văn bản của cơ quan có thẩm quyền cho phép hoặc công nhận việc thay đổi thông tin pháp nhân đối với trường hợp thay đổi thông tin về pháp nhân của tổ chức đã ghi trên Giấy chứng nhận;
Chứng từ về việc nộp nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp Giấy chứng nhận đã cấp có ghi nợ hoặc chậm nộp nghĩa vụ tài chính, trừ trường hợp người sử dụng đất được miễn giảm hoặc không phải nộp do thay đổi quy định của pháp luật.

Trình tự, thủ tục thực hiện

Bước 1: Doanh nghiệp chuẩn bị đầy đủ hồ sơ theo các nội dung trên.

Bước 2: Nộp hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả tại Bộ phận tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả tại Sở Tài nguyên và Môi trường.

Trường hợp hồ sơ thiếu hoặc không hợp lệ thì cán bộ tiếp nhận hồ sơ lập Phiếu hướng dẫn người nộp hồ sơ chỉnh sửa, bổ sung theo đúng quy định; Trường hợp hồ sơ đã đầy đủ, hợp lệ thì viết giấy biên nhận hồ sơ, trao cho người nộp hồ sơ.

Bước 3: Thẩm định

Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu phù hợp quy định của pháp luật thì thực hiện các công việc sau đây:

Gửi thông tin địa chính cho cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của pháp luật;
Xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp phải cấp lại Giấy chứng nhận theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường; thông báo cho người sử dụng đất ký hoặc ký lại hợp đồng thuê đất với cơ quan tài nguyên và môi trường đối với trường hợp phải thuê đất;
Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.

Bước 4: Trả kết quả tại Bộ phân tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả Sở tài nguyên và môi trường.

Chi phí phải nộp thực hiện theo Quyết định của Ủy ban nhân dân tỉnh nơi có đất.

2. Ký lại Hợp đồng thuê đất đối với trường hợp thuê đất mà không phải ban hành quyết định cho thuê đất

Do thay đổi về pháp nhân, nên doanh nghiệp sau khi chuyển đổi phải ký lại Hợp đồng thuê đất với Sở tài nguyên và môi trường. Trình tự tiến hành như sau:

Thành phần hồ sơ

Căn cứ vào điều 3, điều 4 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT do Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành ngày 02/6/2014 quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất, hồ sơ xin thuê đất gồm:

Đơn xin giao đất, cho thuê đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT;
Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc đo địa chính thửa đất;
Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh;

Trình tự, thủ tục thực hiện

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ.

Bước 2: Nộp hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của Sở tài nguyên và môi trường. Cán bộ tiếp nhận sẽ kiểm tra, nếu hồ sơ chưa đầy đủ thì thông báo để người nộp hồ sơ bổ sung; trường hợp hồ sơ đã hợp lệ thì viết Phiếu tiếp nhận hồ sơ.

Bước 3: Thẩm định.

Sở tài nguyên và môi trường thẩm định hồ sơ địa chính, kiểm tra điều kiện được giao đất, cho thuê đất, kế hoạch sử dụng đất; xác minh và lập biên bản thẩm đình, trình Ủy ban nhân dân tỉnh quyết định cho thuê đất.

Khi nhận được Quyết định giao đất, cho thuê đất của Ủy ban nhân dân tỉnh, Sở tài nguyên và môi trường cung cấp thông tin địa chính cho Cơ quan thuế nếu đủ điều kiện cho thuê và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính; đồng thời ký Hợp đồng thuê đất.

Bước 4: Bàn giao đất tại thực địa và bàn giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất.

Chi phí cần nộp

Chi phí khi nộp hồ sơ và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực hiện theo Quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất.

3. Xác định lại giá đất để tính thu tiền thuê đất theo Nghị định 46/2014/NĐ-CP do Chính phủ ban hành ngày 15/5/2014 quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước nếu hết chu kỳ 05 năm ổn định tiền thuê đất.

Giá đất cụ thể được tính theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất quy định tại điểm a, điểm b khoản 5 điều 4 Nghị định 46/2014/NĐ-CP áp dụng để xác định giá thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm cho chu kỳ ổn định đầu tiên và giá thuê đất trả tiền hàng năm khi điều chỉnh lại đơn giá thuê đất cho chu kỳ ổn định tiếp theo. Hệ số điều chỉnh giá đất được Ủy bạn nhân dân cấp tỉnh quy định hàng năm.

Tiền thuê đất được tính dựa trên các căn cứ:

Diện tích đất cho thuê;
Thời hạn cho thuê đất;
Đơn giá thuê đất đối với trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm;
Hình thức Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm.

Như vậy, doanh nghiệp sau khi hết thời hạn 05 năm chu kỳ ổn định đầu tiên, doanh nghiệp liên hệ với Cơ quan thuế để được thông báo điều chỉnh đơn giá thuê đất, và liên hệ với Sở tài nguyên và môi trường để được hướng dẫn lập hồ sơ ký Phụ lục Hợp đồng thuê đất do điều chỉnh đơn giá thuê đất.

Hồ sơ gồm các loại văn bản sau:

Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK ban hành kèm theo Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về hồ sơ địa chính;
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại khu đất được điều chỉnh đơn giá thuê đất;
Hợp đồng thuê đất;
Thông báo điều chỉnh đơn giá từ cơ quan thuế.

Hồ sơ được gửi đến Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả Sở tài nguyên và môi trường.

Như vậy, đối trường hợp của bạn, doanh nghiệp được thành lập năm 2014, đến nay vẫn đang trong chu kỳ ổn định 05 năm đầu, nên sẽ không phải xác định lại giá đất để tính thu tiền thuê đất, mà áp dụng giá đã tính khi thuê đất thành lập doanh nghiệp. Sau khi hết thời hạn 05 năm này, tiền thuê đất phải trả được tính lại theo điều chỉnh giá đất mới.

Căn cứ pháp lý

Luật đất đai 2013;
Nghị định 43/2014/NĐ-CP do Chình phủ ban hành ngày 15/5/2014 hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2013;
Nghị định 46/2014/NĐ-CP do Chính phủ ban hành ngày 15/5/2014 quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;
Thông tư 30/2014/TT-BTNMT do Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành ngày 02/6/2014 quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất;
Thông tư 02/2015/TT-BTNMT do Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành ngày 27/01/2015 hướng dẫn Nghị định 43/2014/NĐ-CP;
Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT do Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành ngày 19/5/2014 về hồ sơ địa chính.

Trên đây là những ý kiến tư vấn của PHAMLAW về Đăng ký biến động đất đai khi chuyển đổi loại hình doanh nghiệp. Nếu Quý khách có bất kỳ thắc mắc hay cần thêm thông tin chi tiết, xin hãy liên hệ với tổng đài tư vấn thủ tục hành chính hoặc bộ phận tư vấn pháp lý chyên sâu 1900 của PHAMLAW. Để được tư vấn dịch vụ, Quý khách hàng vui lòng kết nói tới số hotline: 097 393 8866, chúng tôi luôn sẵn sàng hỗ trợ.

—————————

Bộ phận tư vấn và thực hiện thủ tục hành chính – Phamlaw

Xem thêm