Thực hiện việc mua bán đất thuộc quy hoạch trong hợp đồng đặt cọc

Đánh giá bài viết

Câu hỏi: Xin kính chào Luật sư.

Gia đình tôi đang muốn bán lại nhà và đất. Đầu tháng 4/2017, có người đến xem nhà, chúng tôi đã trao đổi và thống nhất về giá cả. Người đó đem hợp đồng đặt cọc in sẵn đến, có đầy đủ thông tin và chữ ký các bên, đã trả số tiền đặt cọc ban đầu. Trong hợp đồng có điều khoản như sau:

“Bằng hợp đồng này, bên A (Người mua) cam kết mua đất của bên B (Người bán) và bên B nhận tiền đặt cọc, đồng thời cam kết sẽ bán nhà đất thuộc sở hữu hợp pháp và không có tranh chấp hoặc nằm trong bất kỳ hành lang quy hoạch nào liên quan đến mảnh đất mà bên B giao bán cho bên A.

Nếu bên A từ chối giao dịch thì bên A bị mất số tiền đặt cọc. Trường hợp bên B từ chối việc giao kết hoặc thực hiện nghĩa vụ dân sự như đã thỏa thuận thì bên A được quyền nhận lại số tiền đặt cọc từ bên B và thêm một khoản tiền bằng số tiền đặt cọc.

Nếu nhà và đất trên thuộc diện quy hoạch, tranh chấp không giao dịch được thì bên B phải hoàn trả lại 100% số tiền mà bên A đã giao cho bên B.”

Sau đó, người mua nói rằng nhà này nằm trong phần đất quy hoạch hỗn hợp, họ không thể xây 5-6 tầng để cho thuê văn phòng, trong khi theo trả lời của Phòng quản lý đô thị, trên đất nhà chúng tôi có thể xây dựng nhà có 1 tầng trệt và 2 tầng lầu, được quyền chuyển nhượng bình thường.

Tôi muốn hỏi Luật sư, nay bên mua không mua nữa và đòi lại tiền đặt cọc thì có vi phạm hợp đồng hay không? Mong Luật sư sớm trả lời.

Gia đình xin chân thành cảm ơn .

(Câu hỏi được biên tập từ mail gửi đến Bộ phận tư vấn pháp luật và thủ tục hành chính của Phamlaw)

Thực hiện việc mua bán đất thuộc quy hoạch trong hợp đồng đặt cọc

Thực hiện việc mua bán đất thuộc quy hoạch trong hợp đồng đặt cọc

Trả lời: (Câu trả lời chỉ mang tính chất tham khảo)

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Phamlaw.

Theo quy định của pháp luật hiện nay, để giao dịch dân sự có hiệu lực thì cần đáp ứng các điều kiện nhất định về chủ thể, mục đích của giao dịch; trong một số trường hợp giao dịch cần được thể hiện dưới hình thức luật định. Dưới đây Phamlaw xin đưa ra quan điểm tư vấn đối với trường hợp của bạn như sau:

Thứ nhất, điều kiện có hiệu lực của hợp đồng đặt cọc

Hợp đồng đặt cọc là một giao dịch dân sự theo quy định của pháp luật, do đó, hợp đồng này cần phải  đáp ứng được các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự. Cụ thể, theo quy định tại điều 117 Bộ luật dân sự 2015, giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

  • Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
  • Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
  • Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội;

Ngoài ra, trong một số trường hợp, giao dịch dân sự phải được thể hiện dưới hình thức nhất định.

Đặt cọc là việc bên đặt cọc giao cho bên nhận đặt cọc một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Bộ luật dân sự 2015 không quy định cụ thể hình thức của hợp đồng đặt cọc. Do đó, khi thỏa mãn các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự nêu trên, thì hợp đồng đặt cọc có hiệu lực.

Thứ hai, quy định của pháp luật đất đai về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nằm trong diện quy hoạch

Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiên phát triển kinh tế- xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế – xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định. Đối với đất đã có quy hoạch sử dụng, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải theo quy định của pháp luật. Cụ thể, theo khoản 2, khoản 3 điều 49 Luật đất đai 2013:

  • Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp  huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm;

  • Sau 03 năm công bố quy hoạch sử dụng đất mà chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.

Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền theo quy định tại khoản 2 điều 49 Luật đất đai 2013.

Căn cứ vào những quy định trên, thì trường hợp của gia đình bạn được giải quyết như sau:

  • Hợp đồng đặt cọc do các bên tự nguyện giao kết, và không thuộc trường hợp phải công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật, do đó hợp đồng này có hiệu lực theo quy định của pháp luật về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự;
  • Theo quy định của pháp luật đất đai về quy hoạch sử dụng đất, thì trường hợp của gia đình bạn vẫn được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho tặng… mà không bị hạn chế. Do đó, thửa đất không thuộc trường hợp “nhà và đất thuộc diện quy hoạch, tranh chấp không giao dịch được” như trong hợp đồng đặt cọc đã thỏa thuận. Như vậy, việc bên mua đòi lại tiền đặt cọc với lý do nhà, đất thuộc quy hoạch không thể xây dựng nhà cao tầng cho thuê là không có căn cứ.

Trên đây là những ý kiến tư vấn của PHAMLAW về thực hiện thỏa thuận mua bán đất thuộc quy hoạch trong hợp đồng đặt cọc. Nếu Quý khách có bất kỳ thắc mắc hay cần thêm thông tin chi tiết, xin hãy liên hệ với tổng đài tư vấn thủ tục hành chính  hoặc bộ phận tư vấn pháp lý chuyên sâu 1900 của PHAMLAW. Để được tư vấn các dịch vụ cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; thủ tục khi góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; đăng ký biến động đất đai khi thế chấp, chuyển mục đích sử dụng đất…, Quý khách hàng vui lòng kết nối tới số hotline: 097 393 8866, chúng tôi luôn sẵn sàng hỗ trợ.

 > Xem thêm:

Bình luận - Thắc mắc - Góp ý

thảo luận


Bài viết liên quan cùng chủ đề: