Thẩm quyền cho thuê đất theo Luật Đất đai 2013

Thẩm quyền cho thuê đất theo Luật Đất đai 2013

Hiện nay, để thực hiện nhu cầu phát triển kinh tế – xã hội, Nhà nước cho các cá nhân, hộ gia đình, tổ chức thuê đất thông qua việc trao quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, trên thực tế có rất nhiều trường hợp việc cho thuê đất với các đối tượng khác nhau xảy ra, với mỗi trường hợp đó luật quy định các cá nhân và cơ quan Nhà nước khác nhau có thẩm quyền xem xét, quyết định cho thuê đất. Vậy thẩm quyền cho thuê đất theo Luật Đất đai 2013 quy định như thế nào? Luật Phamlaw kính mời quý khách hàng theo dõi bài viết dưới đây.

MỤC LỤC BÀI VIẾT

1. Nhà nước cho thuê đất là gì?

Căn cứ theo quy định tại khoản 8 Điều 3 Luật Đất đai 2013, quy định:

Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước cho thuê đất) là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất.

Chiếu theo quy định trên có thể thấy, đối với các đối tượng có nhu cầu thuê đất nhà nước sẽ xem xét và quyết định trao quyền sử dụng đất thông qua hợp đồng thuê quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, trên thực tế việc thuê đất rất phức tạp, đòi hỏi cơ quan Nhà nước, cá nhân và tổ chức có nhu cầu cần tuân thủ các quy định về căn cứ, điều kiện, hình thức và thẩm quyền cho thuê đất.

2. Căn cứ cho thuê đất

Hiện nay, Pháp luật đất đai quy định có 2 căn cứ để xác định hoạt động cho thuê đất có phù hợp hay không, cụ thể:

– Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm để xác định thửa đất muốn được xin thuê liệu có phù hợp để cấp cho người muốn thuê hay không; hoặc thửa đất có đang trong giai đoạn hoặc được dự định quy hoạch hay không. Nếu phù hợp với kế hoạch sử dụng đất; thì việc cho thuê đất là hợp lý, còn không thì không thể tiến hành cho thuê đất.

– Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

Bên cạnh kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện; người muốn thuê đất cần trình bày rõ nhu cầu, mục đích sử dụng đất của mình và đảm bảo các yếu tố:

+ Thứ nhất, nhu cầu sử dụng đất phải hợp pháp.

+ Thứ hai, nhu cầu sử dụng đất phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện; đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

+ Thứ ba, người thuê đất phải đảm bảo có đủ khả năng để sử dụng đất; đúng mục đích đã xin cấp phép.

3. Điều kiện cho thuê đất

Để đảm bảo được thuê đất, pháp luật hiện hành quy định các điều kiện dưới đây:

– Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 58 Luật đất đai 2013, đối với dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng vào các mục đích khác mà không thuộc trường hợp được Quốc hội quyết định, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất khi có một trong các văn bản sau đây:

+ Văn bản chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ 10 héc ta đất trồng lúa trở lên; từ 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng trở lên;

+ Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh đối với trường hợp chụyển mục đích sử dụng dưới 10 héc ta đất trồng lúa; dưới 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng.

Quy định này nhằm đảm bảo an ninh, quốc phòng, bảo vệ nghiêm ngặt đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đảm bảo an ninh lương thực quốc gia và bảo vệ môi trường sinh thái, thích ứng với biến đổi khí hậu.

Tiếp theo, khoản 2 Điều 58 Luật đất đai 2013 bổ sung quy định về điều kiện được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư tại xã thuộc khu vực biên giới, ven biến và hải đảo, đó là phải được sự chấp thuận bằng văn bản của các bộ, ngành có liên quan. Quy định mới này nhằm đảm bảo an ninh quốc gia và toàn vẹn lãnh thổ. Bởi lẽ những xã thuộc khu vực biên giới, ven biển và hải đảo là những khu vực xung yếu, có vị trí địa lý chiến lược quan trọng, song công tác quản lý của chính quyền địa phương còn nhiều hạn chế, năng lực cán bộ qụản lý chưa cao nên việc giao đất, cho thuê đất đế thực hiện dự án đầu tư cần phải có sự quản lý của bộ, ngành có liên quan.

Đồng thời, khoản 3 Điều 58 Luật đất đai 2013 quy định chủ dự án đầu tư muốn được Nhà nước giao đất, cho thuê đất phải thỏa mãn các điều kiện sau:

– Có năng lực tài chính đế bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư, cụ thể, theo quy định tại khoản 2 Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì:

+ Chủ dự án phải có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đổi với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 héc ta; không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên;

+ Có khả năng huy động vốn để thực hiện dự án từ các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài và các tổ chức, cá nhân khác.

+ Ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư;

+ Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác.

Như vậy, pháp luật về đất đai hiện hành quy định rất chặt chẽ và cụ thể về các điều kiện cho thuê đất đối với các cá nhân, hộ gia đình và tổ chức có nhu cầu.

4. Các hình thức thuê đất

Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm; hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê

Các trường hợp sau đây được cho thuê đất thu tiền hàng năm; hoặc một lần cho cả thời gian thuê:

– Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp; lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;

– Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao quy định tại Điều 129 của Luật Đất đai 2013;

– Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;

– Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh;

– Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp; lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê;

– Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp;

– Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng đất để xây dựng trụ sở làm việc.

Các trường hợp sau đây chỉ được trả tiền thuê đất hàng năm:

– Đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp; lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc sản xuất nông nghiệp; lâm nghiệp nuôi trồng thủy sản, làm muối kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh.

– Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất sông, ngòi, kênh rạch; suối để nuôi trồng thủy sản theo quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều 163 Luật Đất đai.

– Người Việt Nam định cư ở nước ngoài; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài; sử dụng đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối để thực hiện dự án đầu tư nuôi trồng thủy sản; theo quy định tại Điểm c Khoản 1 Điều 163 Luật Đất đai.

5. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất

Theo quy định của pháp luật Thẩm quyền được hiểu là tổng thể các quyền và nghĩa vụ được trao cho các chủ thể nhất định để áp dụng giải quyết các vấn đề cụ thể nào đó trong phạm vi quản lý của họ. Chủ thể ở đây chính là các cơ quan Nhà nước thực hiện các quyền và nghĩa vụ được nhà nước cho phép. Mỗi chủ thể là cá nhân hoặc tổ chức chỉ được giao những thẩm quyền và được thực hiện các thẩm quyền đó trong phạm vi nhất định. Và nội dung thẩm quyền của tất cả các chủ thể trong tất cả các lĩnh vực thì đều phải do pháp luật quy định, không một chủ thể nào được quyền tạo ra “thẩm quyền riêng” mà vượt ra khỏi phạm vi pháp luật quy định. Pháp luật đất đai hiện hành quy định về thẩm quyền cho thuê đất như sau:

Căn cứ vào điều 59 Luật đất đai 2013, thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được quy định:

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

– Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức;

– Giao đất đối với cơ sở tôn giáo;

– Giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại khoản 3 Điều 55 của Luật này;

– Cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1 Điều 56 của Luật Đất đai 2013;

– Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.

Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

– Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;

– Giao đất đối với cộng đồng dân cư.

– Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.

– Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này không được ủy quyền”.

Chiếu theo quy định trên ta có thể thấy thấy ở khoản 3, UBND xã có thẩm quyền cho thuê đất thuộc quy đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, tuy nhiên ở đây luật không quy định rõ rằng UBND xã chỉ được cho hộ gia đình, cá nhân thuê quỹ đất này hay còn được phép cho cả tổ chức thuê phần quỹ đất công ích này.

Theo khoản 1 điều 59 luật đất đai 2013 quy định UBND cấp tỉnh có thẩm quyền cho thuê đất đối với tổ chức. Như vậy chỉ có UNBD cấp tỉnh mới có thẩm quyền cho thuê đất đối với người có nhu cầu thuê là tổ chức còn UBND cấp xã và cấp huyện thì không có thẩm quyền này mà chỉ có thẩm quyền cho thuê đất đối với hộ gia đình và cá nhân. Đây là quy định hoàn toàn hợp lý bởi trên thực tế đối với các tổ chức có nhu cầu thuê đất thường là với quy mô và diện tích lớn, trải dài trên nhiều đơn vị hành chính, bởi vậy UBND cấp tỉnh được trao thẩm quyền cho thuê đất đối với các tổ chức.

Trên đây là nội dung tư vấn của Phamlaw đối với nội dung Thẩm quyền cho thuê đất theo Luật Đất đai 2013? Nếu bạn còn vướng mắc hoặc muốn được hỗ trợ tư vấn, vui lòng kết nối đến tổng đài tư vấn của chúng tôi. Hỗ trợ dịch vụ qua các đầu số hotline 097 393 8866 hoặc 091 611 0508.