Thế chấp quyền sử dụng đối với đất thuê lại trong khu công nghiệp

Thế chấp quyền sử dụng đối với đất thuê lại trong khu công nghiệp

Câu hỏi: Xin chào Luật sư, tôi có một người bạn làm chủ công ty, có đất trong khu công nghiệp. Do làm ăn thua lỗ, nên bạn tôi đóng cửa và cho tôi thuê lại đất đó. Tôi đã trả toàn bộ số tiền thuê đất tương ứng với thời hạn 30 năm mà bạn tôi được thuê ban đầu. Hiện nay tôi có ý muốn thế chấp thửa đất này để mở rộng sản xuất, kinh doanh. Tôi muốn hỏi Luật sư như sau:

Tôi có được thể thế chấp diện tích đất trong khu công nghiệp nêu trên không?
Nếu được thì tôi phải thực hiện những thủ tục nào để được thế chấp đất?

Rất mong câu trả lời của Luật sư. Tôi xin cảm ơn.

(Câu hỏi được biên tập từ mail gửi đến Bô phận tư vấn pháp luật và thủ tục hành chính của Phamlaw)

Thế chấp quyền sử dụng đối với đất thuê lại trong khu công nghiệp

Trả lời: (Câu trả lời chỉ mang tính chất tham khảo)

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Phamlaw.

Người sử dụng đất hợp pháp được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế… quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, và thực hiện xong các nghĩa vụ tài chính. Tuy nhiên, một số trường hợp, thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền năng của mình còn phụ thuộc vào hình thức sử dụng đất. Với trường hợp của bạn, Phamlaw xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau:

Thứ nhất, quy định của Nhà nước về thế chấp quyền sử dụng đối với đất khu công nghiệp

Theo quy định tại điều 149 Luật đất đai 2013, Nhà nước cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất. Đối với phần diện tích thuê đất trả tiền thuê cho cả thời gian thê thì người được Nhà nước cho thuê đất có quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê đất hàng năm.

Căn cứ vào quy định trên, thì bạn có quyền thuê lại đất trong khu công nghiệp theo hình thức thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê đất hàng năm. Và theo điều 5 Luật đất đai 2013, thì hộ gia đình, cá nhân được công nhận là người sử dụng đất. Do đó, bạn có các quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật.

Tuy nhiên, khoản 2 điều 210 Luật đất đai 2013: “2. Trường hợp nhà đầu tư được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm để đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp khu chế xuất mà đã cho thuê lại đất có kết cấu hạ tầng theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì phải nộp tiền cho Nhà nước theo quy định của Chính phủ; người thuê lại đất có quyền và nghĩa vụ như được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê sau khi chủ đầu tư đã nộp đủ tiền thuê đất vào ngân sách nhà nước.” Theo quy định này có thể xảy ra 2 trường hợp như sau:

Trường hợp 1: Nếu người thuê đất trước đó đã nộp đủ tiền thuê đất cho cả thời gian thuê đất vào Ngân sách nhà nước thì bạn là người thuê lại đất có quyền như đối tượng được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê. Do đó, bạn được thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định tại điều 179 Luật đất đai về quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất.
Trường hợp 2: Nếu người thuê đất trước đó chưa nộp đủ tiền thuê đất cho cả thời gian thuê đất vào Ngân sách nhà nước thì bạn không được thế chấp quyền sử dụng đất, mà chỉ được thực hiện các quyền như đối với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất theo hình thức trả tiền hàng năm. Cụ thể, bạn được phép thế chấp vay vốn nhân hàng bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê theo điểm đ khoản 2 điều 179 Luật đất đai 2013.

Thứ hai, trình tự, thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất tại khu công nghiệp

Trong trường hợp bạn được thế chấp quyền sử dụng đất, thì trình tự thủ tục đăng ký thế chấp được tiến hành như sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Hồ sơ gồm các loại giấy tờ như sau:

Đơn yêu cầu đăng ký thế chấp theo Mẫu số 01/ĐKTC ban hành kèm theo Thông tư liên tịch 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT của Bộ tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành ngày 23/6/2016 hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
Hợp đồng thế chấp hoặc hợp đồng thé chấp có công chứng, chứng thực trong trường hợp pháp luật có quy định;
Giấy chứng nhận đã cấp;
Giấy tờ chứng minh là văn bản ủy quyền trong trường hợp người yêu cầu đăng ký thế chấp là người đươc ủy quyền; là một trong các loại giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng không phải nộp lệ phí đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo quy định tại khoản 1 điều 13 Thông tư liên tịch 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT của Bộ tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành ngày 23/6/2016 hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

Bước 2: Nộp hồ sơ

Người đăng ký thế chấp nộp hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất, nhận phiếu hẹn trả kết quả giải quyết thu tục hành chính.

Bước 3: Giải quyết hồ sơ và trả kết quả

Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai chịu trách nhiệm thực hiện việc kiểm tra hồ sơ yêu cầu đăng ký.

Trường hợp từ chối đăng ký, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cần ra thông báo từ chối đăng ký bằng văn bản và chuyển hồ sơ đăng ký, văn bản từ chối đăng ký cho Bộ phận một cửa để trả lại hồ sơ đăng ký và hướng dẫn người yêu cầu đăng ký thực hiện theo quy định;
Trường hợp không có căn cứ từ chối, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đại chứng nhận việc đăng ký thế chấp vào Đơn yêu cầu đăng ký thế chấp; đồng thời ghi nội dung thế chấp vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, vào Sổ địa chính, Sổ theo dõi biến động đất đai.

Sau khi thực hiện các công việc trên, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện trả kết quả cho người sử dụng đất.

Trường hợp thế chấp tài sản gắn liền với đất, trình tự, thủ tục tiến hành như sau:

Bước 1: Chuẩn bị đầy đủ hồ sơ gồm:

Trường hợp thế chấp tài sản gắn liền với đất được tạo lập trên đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân mà chủ sở hữu đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, hồ sơ gồm: Đơn yêu cầu đăng ký thế chấp theo Mẫu số 01/ĐKTC; Hợp đồng thế chấp tài sản gắn liền với đất hoặc hợp đồng thế chấp tài sản gắn liền với đát có công chứng, chứng thực hoặc xác nhận theo quy định của pháp luật; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trường hợp thế chấp tài sản gắn liền với đất được tạo lập trên đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân mà tài sản đó đã hình thành, nhưng chủ sở hữu tài sản chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, thì hồ sơ gồm: Đơn yêu cầu đăng ký thế chấp theo Mẫu số 01/ĐKTC; Hợp đồng thế chấp tài sản gắn liền với đất hoặc hợp đồng thế chấp tài sản gắn liền với đất có công chứng, chứng thực; Hồ sơ đề nghị chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2013.

Bước 2: Nộp hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả tại Bộ phận tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả tại Sở Tài nguyên và Môi trường. Trường hợp hồ sơ thiếu hoặc không hợp lệ thì cán bộ tiếp nhận hồ sơ lập Phiếu hướng dẫn người nộp hồ sơ chỉnh sửa, bổ sung theo đúng quy định; Trường hợp hồ sơ đã đầy đủ, hợp lệ thì viết giấy biên nhận hồ sơ, trao cho người nộp hồ sơ.

Bước 3: Thẩm định hồ sơ và trả kết quả

Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu phù hợp quy định của pháp luật thì thực hiện các công việc sau đây:

– Gửi thông tin địa chính cho cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của pháp luật;

– Xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp phải cấp lại Giấy chứng nhận theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường; thông báo cho người sử dụng đất ký hoặc ký lại hợp đồng thuê đất với cơ quan tài nguyên và môi trường đối với trường hợp phải thuê đất;

– Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.

Trên đây là những ý kiến tư vấn của PHAMLAW về “Thế chấp quyền sử dụng đối với đất thuê lại trong khu công nghiệp”. Nếu Quý khách có bất kỳ thắc mắc hay cần thêm thông tin chi tiết, xin hãy liên hệ với bộ phận tư vấn thủ tục hành chính 1900 của PHAMLAW. Để được tư vấn dịch vụ sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tư vấn về việc thế cấp quyền sử dụng đất…, Quý khách hàng vui lòng kết nói tới số hotline: 097 393 8866, chúng tôi luôn sẵn sàng hỗ trợ./

> xem thêm: