Tư vấn rủi ro khi mua đất nền đang đợi tách sổ đỏ theo quy định mới

Tóm tắt câu hỏi: Tư vấn rủi ro khi mua đất nền đang đợi tách sổ đỏ

Xin chào luật sư, tôi có câu hỏi muốn nhờ luật sư tư vấn giúp: Hiện nay, tôi đang dự định mua một lô đất nền tại xã Hòa Long, thành phố Bà Rịa Vũng Tàu (thuộc dự án Khu dân cư Gia Long Villas do công ty cổ phần Đầu tư và Xây dựng địa ốc Gia Long đầu tư).

Hợp đồng chúng tôi có ghi là Hợp đồng thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất với nội dung: bên bán đại diện là giám đốc công ty, bên mua là tôi, thông tin thửa đất, giá chuyển nhượng, tiến độ và phương thức thanh toán. Tôi phải thanh toán cho bên chủ đầu tư 95% giá trị hợp đồng ngay sau khi ký hợp đồng thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Sau 180 ngày kể từ ngày ký hợp đồng, hai bên sẽ tiến hành ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định để làm cơ sở cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên tôi. Còn 5% còn lại tôi sẽ thanh toán sau khi chủ đầu tư bàn giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tôi. Chủ đầu tư có nghĩa vụ thanh đóng thuế thu nhập cá nhân và tất cả các khoản phí phát sinh trong hợp đồng.

Trường hợp một trong một trong hai bên không hoàn tất nghĩa vụ trong hợp đồng như đã thỏa thuận vì bất kỳ lý do gì mà không được sự chấp thuận của bên còn lại bằng văn bản thì xem như vi phạm hợp đồng và bên bán sẽ phải bồi thường cho bên mua số tiền gấp đôi số tiền mà bên bán đã nhận, bên bán sẽ chịu mất toàn bộ số tiền đã thanh toán. Mọi tranh chấp liên quan hoặc phát sinh từ hợp đồng sẽ được bàn bạc để giải quyết trên tinh thần thương lượng, hòa giải giữa hai bên. Trong trường hợp không thể hòa giải, các bên có thể đưa tranh chấp ra Tòa án có thẩm quyền để giải quyết theo quy định của pháp luật. Vậy, luật sư tư vấn giúp tôi có rủi ro gì trong việc mua đất này không, tôi chỉ lo ngại họ lâu ra được sổ vì gặp khó khăn trong thủ tục pháp lý hay vì một lý do nào đó thì mình có kiện họ được không ạ?

>> xem thêm: Thời hiệu khởi kiện tranh chấp đất đai

Tư vấn rủi ro khi mua đất nền đang đợi tách sổ đỏ

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi yêu cầu của mình đến công ty TNHH tư vấn PhamLaw, về câu hỏi của bạn, chúng tôi xin tư vấn như sau:

1. Căn cứ pháp lý:

Bộ luật dân sự năm 2015

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014

2. Luật sư tư vấn

Qua việc nghiên cứu hợp đồng và thông tin bạn cung cấp, chúng tôi nhận thấy:

Thứ nhất, về tên hợp đồng: Theo Điều 500 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về hợp đồng về quyền sử dụng đất, theo đó, tên Hợp đồng nên ghi là “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” để đảm bảo theo quy định của pháp luật. Cần phải ghi rõ ràng là: đại diện bên chuyển nhượng và đại diện bên nhận chuyển nhượng. Bởi theo quy định của pháp luật hiện hành, đất đai – quyền sử dụng đất không được phép mua bán mà chỉ được chuyển nhượng.

Thứ hai, về nội dung trong hợp đồng.

Căn cứ theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014:

“Điều 47. Nội dung hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất

Hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất phải có các nội dung chính sau đây:

1. Tên, địa chỉ của các bên;

2. Các thông tin về loại đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng thửa đất, tài sản gắn liền với đất (nếu có);

3. Thời hạn sử dụng đất;

4. Giá chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại bao gồm cả tài sản gắn liền với đất (nếu có);

5. Phương thức và thời hạn thanh toán;

6. Thời hạn bàn giao đất và hồ sơ kèm theo;

7. Quyền và nghĩa vụ của các bên;

8. Quyền của bên thứ ba đối với thửa đất (nếu có);

9. Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;

10. Phạt vi phạm hợp đồng;

11. Giải quyết hậu quả khi hợp đồng hết hạn đối với trường hợp cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất;

12. Giải quyết tranh chấp;

13. Các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng và biện pháp xử lý.”

Như vậy, trước hết, bạn phải yêu cầu chủ đầu tư cung cấp các giấy tờ chứng minh họ có đủ các điều kiện để được phép thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định phải đảm bảo được mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất và đăng ký đất đai.

Trong hợp đồng không nêu rõ về thời hạn sử dụng đất, do vậy, bạn cần yêu cầu chủ đầu tư bổ sung thêm thời hạn sử dụng đất trong hợp đồng, để đảm bảo về đối tượng mua bán trong hợp đồng.

Thứ ba, trong hợp đồng có nhắc đến thuế thu nhập cá nhân. Trường hợp này của bạn là nhận chuyển nhượng từ chủ đầu tư tức là từ công ty cổ phần Đầu tư và xây dựng địa ốc Gia Long. Bên chủ đầu tư là doanh nghiệp nhận được thu nhập từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Do vậy, công ty này khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bạn thì phải nộp thuế thu nhập doanh nghiệp chứ không phải là thuế thu nhập cá nhân. Cần sửa đổi điều khoản này trong hợp đồng, như vậy sẽ đúng theo quy định của pháp luật và đảm bảo quyền lợi cho bạn.

Thứ tư, để tránh rủi ro cho bạn, chúng tôi khuyên bạn cần có thêm điều khoản về các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng và biện pháp xử lý. Cũng như thỏa thuận về việc một trong hai bên có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng chuyển nhượng khi bên còn lại vi phạm nghĩa vụ hoặc không thực hiện đúng theo quy định, để giúp bạn đảm bảo được việc chấm dứt hợp đồng chuyển nhượng khi có nhu cầu.

Nếu đáp ứng được việc sửa đổi, bổ sung những điều khoản trong hợp đồng “mua đất nền dự án” chúng tôi tư vấn cho bạn, khi bên chuyển nhượng cho bạn vi phạm nghĩa vụ thì bạn có thể khởi kiện họ theo trình tự tố tụng, căn cứ theo thỏa thuận trong hợp đồng.

Bạn cần cung cấp thêm cho Phamlaw được rõ mua đất nền dự án chưa có sổ đỏ hay có rồi?

Ý kiến phản hồi của khách hàng:

Vì đất này là đất dự án nên hiện tại chỉ có sổ đỏ cho cả dự án, vì vậy chưa có sổ cho từng nền để ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Vì vậy trước tiên chỉ ký hợp đồng thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Theo quy định trong hợp đồng thỏa thuận chuyển nhượng về tiến độ thanh toán thì sau khi thanh toán 95% ngay khi ký hợp đồng thỏa thuận thì sau 180 ngày mới ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nếu theo như quy định bên chị trích dẫn thì khi mà bên công ty đầu tư và xây dựng địa ốc Gia Long thực hiện không đúng thỏa thuận trong hợp đồng thì không thể mang hợp đồng thỏa thuận này để khiếu nại pháp lý được phải không ạ?

Thông thường sau khi kí hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì sau bao lâu có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ạ?

Đất dự án được duyệt quy hoạch 1/500 có phải xin giấy phép xây dựng không ạ?

Mua đất dự án có an toàn không?

Trả lời:

Cảm ơn bạn đã gửi thư phản hồi, về yêu cầu của bạn chúng tôi xin tư vấn như sau:

1. Căn cứ pháp lý:

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014

Luật Xây dựng năm 2014

Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 01/2017/NĐ-CP hướng dẫn thi hành một số điều của Luật đất đai năm 2013

2. Luật sư tư vấn

Thứ nhất, về hiệu lực pháp lý của hợp đồng.

Như bên mình đã trích dẫn trước đây, tên hợp đồng “nên ghi” là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để đảm bảo tính chặt chẽ hơn về mặt pháp lý. Còn theo quy định của pháp luật hiện hành không có quy định nào nói về việc bắt buộc phải ghi tên hợp đồng là: “hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” và trên thực tế, giữa bạn và đại diện công ty đã ký kết hợp đồng thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tên hợp đồng này nó không chặt chẽ đúng về mặt pháp lý nhưng vẫn được pháp luật công nhận và vẫn có giá trị pháp lý. Căn cứ khoản 3 Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định:

“Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng do các bên thỏa thuận và ghi trong hợp đồng. Trường hợp hợp đồng có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực. Trường hợp các bên không có thỏa thuận, không có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm các bên ký kết hợp đồng.”

Do đó, bạn vẫn có thể sử dụng hợp đồng này để khởi kiện tại Tòa án nếu trong trường hợp bên công ty đầu tư và xây dựng địa ốc Gia Long vi phạm nghĩa vụ.

Thứ hai, về thời hạn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Sau khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, việc sau bao lâu để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn phụ thuộc chủ yếu và thời điểm mà công ty đầu tư và xây dựng địa ốc Gia Long nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ khi nào? Do đó, chúng tôi không thể tư vấn chính xác cho bạn sau bao lâu kể từ thời điểm ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là được cấp Giấy chứng nhận.

Còn căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật đất đai năm 2013 đã được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định như sau:

“2. Thời gian thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất; cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận được quy định như sau:

a) Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là không quá 30 ngày;

b) Đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng của tổ chức đầu tư xây dựng là không quá 15 ngày; ”

Như vậy, trong trường hợp này của bạn, tính từ thời điểm công ty đầu tư và xây dựng địa ốc Gia Long nộp đầy đủ hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tới cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì trong thời hạn không quá 15 ngày, cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi hồ sơ đăng ký đất đai hợp lệ.

Thứ ba, về việc xin cấp phép xây dựng.

Căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng năm 2014 về các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng:

“2. Công trình được miễn giấy phép xây dựng gồm:

a) Công trình bí mật nhà nước, công trình xây dựng theo lệnh khẩn cấp và công trình nằm trên địa bàn của hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên;

b) Công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng được Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư;

c) Công trình xây dựng tạm phục vụ thi công xây dựng công trình chính;

d) Công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị nhưng phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận về hướng tuyến công trình;

đ) Công trình xây dựng thuộc dự án khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và được thẩm định thiết kế xây dựng theo quy định của Luật này;

e) Nhà ở thuộc dự án phát triển đô thị, dự án phát triển nhà ở có quy mô dưới 7 tầng và tổng diện tích sàn dưới 500 m2 có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

g) Công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong công trình không làm thay đổi kết cấu chịu lực, không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng tới môi trường, an toàn công trình;

h) Công trình sửa chữa, cải tạo làm thay đổi kiến trúc mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc;

i) Công trình hạ tầng kỹ thuật ở nông thôn chỉ yêu cầu lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng và ở khu vực chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn được duyệt;

k) Công trình xây dựng ở nông thôn thuộc khu vực chưa có quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt; nhà ở riêng lẻ ở nông thôn, trừ nhà ở riêng lẻ xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa;

l) Chủ đầu tư xây dựng công trình được miễn giấy phép xây dựng theo quy định tại các điểm b, d, đ và i khoản này có trách nhiệm thông báo thời điểm khởi công xây dựng kèm theo hồ sơ thiết kế xây dựng đến cơ quan quản lý xây dựng tại địa phương để theo dõi, lưu hồ sơ.”

Thứ tư: Mua đất dự án nếu các bên đáp ứng đẩy đủ các quy định của pháp luật về việc chuyển nhượng bất động sản sẽ không gặp trở ngại hay rủi ro nào về hồ sơ pháp lý.

Như vậy, căn cứ theo quy định trên, nếu phần đất nền bạn mua thuộc một trong các trường hợp được miễn xin cấp Giấy phép xây dựng thì bạn không phải xin cấp Giấy phép xây dựng. Ngược lại, nếu không thuộc các trường hợp trên thì bắt buộc phải xin Giấy phép xây dựng thì mới được xây dựng.

Trên đây là nội dung “Tư vấn rủi ro khi mua đất nền đang đợi tách sổ đỏ”. Trong một số trường hợp, nếu Quý khách hàng chưa tìm hiểu kĩ mọi thông tin như: mua đất dự án chưa có sổ đỏ, đã có sổ đỏ nhưng do vi phạm các chính sách về đất đai mà dự án đó chưa được tách thửa…thì rủi ro mà Quý khách hàng gặp phải rất lớn. Trước khi tiến hành các giao dịch, Quý khách hàng nên nhờ các đơn vị luật sư tham vấn, hoặc đến trực tiếp cơ quan nhà nước (Phòng tài Nguyên và Môi trường cấp Quận, Huyện, Thành phố để xin yêu cầu cung cấp thông tin dự án đó). Nếu có vướng mắc xin quý khách vui lòng liên lạc lại qua email này hoặc số hotline 1900 của Phamlaw để được tư vấn. Sẵn sàng hỗ trợ 24/7.

Trân trọng!