Câu hỏi mới

Hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa công chứng

Câu hỏi: Hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa công chứng

Kính chào luật sư ạ!

Năm 2008 nhà cháu có mua mảnh đất giá 44 triệu đồng, hai bên làm giấy viết tay, có người làm chứng là chủ đất giáp ranh, vì chổ quen biết, tin tưởng nên nhà cháu chủ quan chưa làm giấy tờ nhà đất.  Hiện nay nhà cháu có dự định làm nhà trên mảnh đất đó nên làm sổ thì chủ đất  ‘ trở quẻ ‘ không chịu làm cho nhà cháu. Vậy Luật sư cho cháu hỏi:

– Hợp đồng trên có người làm chứng, vậy đã có hiệu lực chưa ạ?

– Hai là nếu trước đây nhà cháu trồng cây lâu năm hoặc xây nhà kiên cố mà không bị phản đối của chủ đất và chính quyền địa phương thì hợp đồng mua bán đó giá trị phải không ạ? Vậy nếu năm nay nhà cháu lên xây nhà và không chịu bất kì sự phản đối nào, thì qua năm nhà cháu lên làm giấy có phải rơi vào trường hợp hợp đồng viết tay được công nhận không ạ?

-Ba là cho cháu hỏi nếu người làm chứng rõ ràng vậy mà giờ chối từ trách nhiệm, có bị phạt gì không ạ?

(Câu hỏi được biên tập tại từ mail gửi đến Bộ phận tư vấn của Phamlaw)

Hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa công chứng
Hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa công chứng

Trả lời: (Câu hỏi chỉ mang tính chất tham khảo)

Chào bạn,

Hiện nay, pháp luật về đất đai cho phép hộ gia đình, cá nhân, tổ chức được chuyển nhượng, tặng cho… quyền sử dụng đất. Đối với những giao dịch này, Luật đất đai 2013 có quy định hình thức có hiệu lực của hợp đồng. Trong trường hợp hình thức của hợp đồng không đúng với quy định, thì cần căn cứ vào quy định tại Bộ luật dân sự 2015 để xác định hiệu lực của hợp đồng đó. Với câu hỏi của bạn, PHAMLAW xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau:

Thứ nhất, quy định của pháp luật về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Khoản 3 điều 167 Luật đất đai 2013 quy định như sau:

“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

…………”

Căn cứ vào quy định tại điểm a nêu trên, thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng tại các tổ chức hành nghề công chứng hoặc tiến hành chứng thực tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Bộ luật dân sự 2015 quy định các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự tại điều 117:

“1………….

2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.”

Từ căn cứ trên, có thể thể thấy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của gia đình bạn chưa được công chứng bị vô hiệu do không tuân thủ đúng về mặt hình thức, tuy nhiên tại Điều 129 Bộ luật dân sự 2015 về giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức có loại trừ một số giao dịch cụ thể: “Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.”

Căn cứ vào các quy định trên, thì trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa được công chứng, chứng thực theo quy định, thì hiệu lực của hợp đồng đó được xác định theo các trường hợp sau:

  • Nếu các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong hợp đồng thì một bên hoặc các bên có thể yêu cầu Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó; các bên không phải tiến hành thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng đó nữa.
  • Nếu các bên chưa thực hiện hợp đồng hoặc thực hiện nhưng chưa được hai phần ba nghĩa vụ trong hợp đồng thì hợp đồng đó vô hiệu.

Đối với trường hợp của gia đình bạn, nếu như đã thực hiện được ít nhất hai phần ba nghĩa vụ đã thỏa thuận, thì gia đình bạn có thể yêu cầu Tòa án cáp huyện nơi có đất công nhận hiệu lực của hợp đồng. Trong trường hợp chưa thực hiện trong phạm vi nghĩa vụ nêu trên, thì hợp đồng này là vô hiệu, và theo khoản 2 điều 131 Bộ luật dân sự, các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Thứ hai, quy định về công nhận và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Nhà nước công nhận và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các trường hợp được quy định tại điều  100, điều 101, điều 102 Luật đất đai 2013, cụ thể đối với các trường hợp:

  • Cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất;
  • Cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất;
  • Cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất.

Đối với trường hợp đang sử dụng đất có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất cùng với giấy tờ về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan, nhưng đến trước ngày Luật đất đai 2013 có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất. Quy định trên của Luật có nghĩa là, hộ gia đình được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu đáp ứng các điều kiện sau:

  • Hộ gia đình đang sử dụng đất;
  • Có giấy tờ về sở hữu theo khoản 1 điều 100 Luật đất đai 2013 và giấy tờ về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan;
  • Đất được xác định là không có tranh chấp.

Dựa vào những quy định trên, thì việc bạn cho rằng nếu trước đây gia đình trồng cây lâu năm, xây dựng công trình kiên cố mà không có sự phản đối của chính quyền và chủ đất; cũng như cho rằng nếu năm nay xây nhà không bị phản đối thì sang năm có thể xin cấp sổ đỏ là không có căn cứ.

Thứ ba, trách nhiệm của người làm chứng trong trường hợp làm chứng sai

Bộ luật dân sự 2015 không quy định về trách nhiệm của người làm chứng hợp đồng, tuy nhiên, khi khởi kiện ra tòa, thì người làm chứng có những quyền và nghĩa vụ theo quy định của Bô luật tố tụng dân sự 2015.  Căn cứ theo điều 78 Bộ luật tố tụng dân sự 2015, người làm chứng có nghĩa vụ khai báo trung thực những tình tiết mà mình biết được có liên quan đến việc giải quyết vụ việc. Ngoài ra, họ phải bồi thường thiệt hại và chịu trách nhiệm trước pháp luật do khai báo sai sự thật gây thiệt hại cho đương sự hoặc cho người khác.

Nội dung tư vấn về hiệu lực của Hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa công chứng, chứng thực nêu trên mang tính chất tham khảo. Nếu Quý khách có bất kỳ thắc mắc hay cần thêm thông tin chi tiết, xin hãy liên hệ với tổng đài tư vấn thủ tục hành chính hoặc bộ phận tư vấn pháp lý chuyên sâu 1900 của PHAMLAW. Để được tư vấn về tranh tụng, giải quyết tranh chấp đất đai, xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất… Quý khách hàng vui lòng kết nói tới số hotline: 097 393 8866, chúng tôi luôn sẵn sàng hỗ trợ.

> Xem thêm: