Bài Viết Mới

Hợp đồng thế chấp có hiệu lực và hậu quả khi vô hiệu

Hợp đồng thế chấp có hiệu lực và hậu quả khi vô hiệu

Email: roseblack@…hỏi: Gia đình tôi đang chuẩn bị thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn ngân hàng. Các luật sư cho tôi được hỏi: Thế nào là hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) có hiệu lực? Và nếu hợp đồng thế chấp QSDĐ bị vô hiệu thì sẽ xử lý và giải quyết như thế nào? 

Rất mong được các luật sư Phamlaw trả lời sớm, tôi xin được chân thành cám ơn!

Trả lời: (Câu trả lời chỉ mang tính tham khảo)

Chào bạn, với câu hỏi của bạn, luật sư xin được tư vấn cho bạn như sau:

Thứ nhất: Về hợp đồng thế chấp QSDĐ

Hợp đồng thế chấp nói chung và hợp đồng thế chấp QSDĐ nói riêng là hợp đồng đặc thù, nó phát sinh từ hợp đồng chính là hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm (thường là hợp đồng vay vốn, vay tài sản hoặc hợp đồng dân sự và các loại hợp đồng kinh tế khác) và để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự của bên thế chấp với bên nhận thế chấp quy định trong hợp đồng chính.

Căn cứ theo Điều 715 Bộ Luật Dân sự 2005, Hợp đồng thế chấp QSDĐ là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên sử dụng đất là bên thế chấp dùng QSDĐ của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự với bên nhận thế chấp.

Hợp đồng thế chấp QSDĐ có hiệu lực pháp luật khi nó đảm bảo các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự quy định tại các Điều 122 Bộ Luật Dân sự 2005 và không thuộc các trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu quy định từ Điều 129 đến Điều 133 của Bộ luật này, cụ thể là:

-Người ký kết hợp đồng phải có năng lực hành vi dân sự: Về độ tuổi phải từ 18 tuổi trở lên hoặc từ 15 tuổi trở lên nếu QSDĐ đó là tài sản riêng của họ, tài sản chung của họ với người khác; không phải là người bị tòa án ra quyết định tuyên bố là người mất năng lực hành vi dân sự hoặc bị hạn chế năng lực hành vi dân sự.

-Mục đích và nội dung của hợp đồng thế chấp QSDĐ không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái với đạo đức xã hội.

-Bên thế chấp và bên nhận thế chấp hoàn toàn tự nguyện.

Hợp đồng thế chấp có hiệu lực và hậu quả khi vô hiệu
Hợp đồng thế chấp có hiệu lực và hậu quả khi vô hiệu

-Hợp đồng thế chấp QSDĐ phải được công chứng, chứng thực (theo khoản 3, Điều 167 Luật Đất đai 2013 về “quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn QSDĐ” quy định: “Hợp đồng thế chấp QSDĐ, QSDĐ và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực; Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực được thực hiện tại UBND xã, phường”).

-Không phải là hợp đồng giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác hoặc nhằm trốn tránh nghĩa vụ của người ký kết hợp đồng với người khác.

-Không phải là một hợp đồng được ký kết do một bên tham gia ký kết bị nhầm lẫn về nội dung của giao dịch thế chấp do lỗi vô ý của bên kia.

-Không phải là hợp đồng được ký kết do một bên tham gia ký kết bị lừa dối, đe dọa bởi bên kia hoặc bởi người khác.

-Không phải là một hợp đồng có 1 bên ký kết là người không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình.

Trong trường hợp hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm bị vô hiệu, thì theo quy định tại Điều 410 Bộ Luật Dân sự 2005 về “Hợp đồng dân sự vô hiệu”, hợp đồng thế chấp QSDĐ vẫn có hiệu lực pháp luật độc lập và vẫn bị ràng buộc về quyền và nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.

Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, theo Điều 343 Bộ luật Dân sự 2005 về “Hình thức thế chấp tài sản” và Điều 167 Luật Đất đai 2003 về “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn QSDĐ”, hợp đồng thế chấp QSDĐ có hiệu lực sau khi công chứng, chứng thực và được đăng ký thế chấp tại văn phòng đăng ký nhà đất.

Thứ hai: Hậu quả khi hợp đồng thế chấp vô hiệu

Trong trường hợp nhận thấy hợp đồng thế chấp QSDĐ bị vô hiệu, một trong các bên thế chấp có thể yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng thế chấp vô hiệu. Căn cứ Điều 136 Bộ luật Dân sự 2005 thì thời hiệu để tuyên bố hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất vô hiệu do mục đích và nội dung của hợp đồng vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội hoặc do hợp đồng thế chấp là giả tạo thì không bị hạn chế về thời hiệu; đối với các trường hợp khác như đã nêu trên thì thời hiệu là hai năm, kể từ ngày hợp đồng thế chấp được xác lập.

Khi hợp đồng thế chấp QSDĐ bị vô hiệu thì hậu quả pháp lý của nó căn cứ theo Điều 137 Bộ luật Dân sự 2005 thì:

-Không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập hợp đồng thế chấp đó.

-Khi hợp đồng thế chấp QSDĐ bị vô hiệu thì các bên khôi phục lại trạng thái ban đầu, hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.

Như vậy, nếu hợp đồng thế chấp bị vô hiệu thì bên nhận thế chấp phải trả lại QSDĐ và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cùng các hồ sơ pháp lý khác cho bên thế chấp, đồng thời phải làm thủ tục xóa đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký nhà đất. Bên nhận thế chấp có quyền nhận lại những gì đã trao cho bên thế chấp hoặc bên thứ 3 trong hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm.

Trên đây là toàn bộ câu trả lời của luật sư đối với câu hỏi “Hợp đồng thế chấp có hiệu lực và hậu quả khi vô hiệu” của bạn, nếu bạn muốn được hỗ trợ thêm hoặc có những băn khoăn, vướng mắc cho câu hỏi này thì bạn có thể kết nối trực tiếp đến số tư vấn pháp lý chuyên sâu 1900 6258 để được giải đáp.

Trân trọng./.

————————-

Phòng tư vấn pháp lý chuyên sâu – Công ty luật Phamlaw