Thủ tục thực hiện định giá đất cụ thể

Thủ tục thực hiện định giá đất cụ thể

Trong nền kinh tế thị trường, khi quyền sử dụng đất được pháp luật thừa nhận là tài sản thì việc xác định giá đối với quyền sử dụng đất là hết sức quan trọng. Vì đất đai là tài nguyên đặc biệt thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện. Vậy thủ tục thực hiện định giá đất cụ thể như thế nào? Luật Phamlaw kính mời quý khách hàng theo dõi bài viết dưới đây của chúng tôi.

1. Khái niệm định giá đất

Pháp luật hiện hành không đưa ra một khái niệm cụ thể về định giá đất mà chỉ đưa ra khái niệm giá đất theo quy định tại khoản 19 Điều 3 Văn bản hợp nhất 21/VBHN-VPQH 2018 Luật Đất đai: “Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất”.

Từ những trình bày trên, Phamlaw đưa ra định nghĩa định giá đất đai là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc các cá nhân, tổ chức khác xác định số tiền trên một đơn vị diện tích đất tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích cụ thể, theo những nguyên tắc và phương pháp nhất định.

2. Nguyên tắc định giá đất

Theo quy định tại Điều 112 Văn bản hợp nhất 21/VBHN-VPQH 2018 Luật Đất đai, việc định giá đất phải tuân theo nguyên tắc sau:

– Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;

– Theo thời hạn sử dụng đất;

– Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;

– Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau.

3. Quy định của pháp luật về Bảng giá đất và giá đất cụ thể

3.1. Bảng giá đất được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây:

– Đối với việc Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, với các cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức và cần cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân theo quy định

– Làm căn cứ để Tính thuế sử dụng đất hay Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai, Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai và Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai. Ngoài ra còn làm căn cứ để Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê theo quy định của pháp luật.

3.2. Thẩm quyền xác định giá đất cụ thể

Căn cứ theo Điều 114 Văn bản hợp nhất 21/VBHN-VPQH 2018 Luật Đất đai quy định thì Thẩm quyền thuộc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể, các Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, các thì cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể theo quy định của pháp luật

Ngoài ra Hội đồng thẩm định giá đất gồm Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm Chủ tịch và đại diện của cơ quan, và tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất theo quy định.

3.3. Giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp nào?

–  Trường hợp đầu tiên đó là tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình theo quy định của pháp luật.

– Thứ hai đó là tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất trong các trường hợp cụ thể.

– Thứ Ba là tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất.

– Thứ tư là đối với việc tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm. Ngoài ra còn Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật

Như vậy, Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất trước khi ban hành và Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể, Giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp theo quy định của pháp luật. Việc tính giá đất cụ thể phải thực hiện đầy đủ các trình tự và thủ tục luật định.

4. Xác định giá đất cụ thể theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất

– Căn cứ vào giá đất phổ biến trên thị trường, điều kiện kinh tế – xã hội ở địa phương và bảng giá đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, quyết định hệ số điều chỉnh giá đất để xác định giá đất cụ thể theo quy định:

– Giá đất cụ thể được xác định bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất quy định tại Khoản 5 Điều 4 của Nghị định 44/2014/NĐ-CP hướng dẫn, sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư 33/2017/TT-BTNMT được áp dụng đối với các trường hợp như sau:

+ Các trường hợp quy định tại các Điểm a, b, c và d Khoản 4 Điều 114, Khoản 2 Điều 172 và Khoản 3 Điều 189 của Văn bản hợp nhất 21/VBHN-VPQH 2018 Luật Đất đai mà thửa đất hoặc khu đất của dự án có giá trị (tính theo giá đất trong bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc Trung ương; dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi và  vùng cao, dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại; đối với trường hợp thuê đất thu tiền hàng năm mà phải xác định lại đơn giá thuê đất để điều chỉnh cho chu kỳ tiếp theo; giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm;

+ Trường hợp quy định tại Điểm đ Khoản 4 Điều 114 của Văn bản hợp nhất 21/VBHN-VPQH 2018 Luật Đất đai đối với dự án có các thửa đất liền kề nhau và có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi và thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau;

+ Hàng năm Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hệ số điều chỉnh giá đất để áp dụng cho các trường hợp quy định của pháp luật. và Đối với trường hợp quy định thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định hệ số điều chỉnh giá đất để áp dụng cho từng dự án tại thời điểm Nhà nước quyết định thu hồi đất theo quy định.

– Về Trách nhiệm xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất thì:

+ Sở Tài chính chủ trì và phối hợp với Sở Tài nguyên và Môi trường và các sở, ngành có liên quan xây dựng và trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hệ số điều chỉnh giá đất quy định của pháp luật.

+ Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với Sở Tài chính và các sở, ngành có liên quan xây dựng, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định hệ số điều chỉnh giá đất quy định của pháp luật

5. Trình tự, thủ tục thực hiện xác định giá đất cụ thể

Theo quy định tại Điều 16 Nghị định 44/2014/NĐ-CP, sửa đổi bổ sung bởi Thông tư Số: 36/2014/TT-BTNMT, trình tự, thủ tục thực hiện việc xác định giá đất bao gồm các bước sau:

Bước 1: Xác định mục đích định giá đất cụ thể.

Bước 2: Điều tra, tổng hợp, phân tích thông tin về thửa đất, giá đất thị trường; áp dụng phương pháp định giá đất.

Điều 30, Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014 của Bộ tài nguyên và Môi trường quy định việc xác định giá đất căn cứ vào các thông tin thu thập được và áp dụng phương pháp định giá đất.

+ Đối với trường hợp thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất thì tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất phải xây dựng Chứng thư định giá đất.

+ Xây dựng phương án giá đất kèm theo báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất theo các nội dung chủ yếu là mục đích định giá đất và các thông tin về thửa đất cần định giá; đánh giá tình hình và kết quả điều tra, tổng hợp thông tin về giá đất thị trường; việc áp dụng phương pháp định giá đất; kết quả xác định giá đất và đề xuất các phương án giá đất; đánh giá tác động về kinh tế – xã hội của các phương án giá đất.

+ Sở Tài nguyên và Môi trường kiểm tra, đánh giá kết quả việc xác định giá đất và phương án giá đất; xây dựng Tờ trình về việc quyết định giá đất.

Bước 3: Xây dựng phương án giá đất trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

Bước 4: Thẩm định phương án giá đất. Điều 30, Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014 của Bộ tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ thẩm định giá đất do Sở tài nguyên và Môi trường trình Hội đồng thẩm định giá đất hồ sơ phương án giá đất bao gồm tờ trình về việc quyết định giá đất, dự thảo phương án giá đất; dự thảo báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất.

Bước 5: Hoàn thiện dự thảo phương án giá đất trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định và  Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất.

– Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được văn bản thẩm định của Hội đồng thẩm định giá đất, Sở Tài nguyên và Môi trường hoàn thiện dự thảo phương án giá đất trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định.

Hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh bao gồm:

+ Tờ trình về phương án giá đất;

+ Dự thảo phương án giá đất;

+ Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất;

+ Văn bản thẩm định phương án giá đất.

– Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được văn bản đề xuất của Sở Tài nguyên và Môi trường, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm quyết định giá đất.

– Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm lưu trữ toàn bộ kết quả định giá đất cụ thể tại địa phương; thống kê, tổng hợp và báo cáo Bộ Tài nguyên và Môi trường về kết quả định giá đất cụ thể tại địa phương trước ngày 15 tháng 01 hàng năm.

Hồ sơ xác định giá đất cụ thể trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định  gồm có:

– Tờ trình về phương án giá đất;

–  Dự thảo phương án giá đất;

– Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất;

– Văn bản thẩm định phương án giá đất và đối với Việc thẩm định phương án giá đất do Hội đồng thẩm định giá đất thực hiện, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thành lập Hội đồng thẩm định giá đất bao gồm các thành phần theo quy định cụ thể là Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm Chủ tịch Hội đồng. ngoài ra còn có các Đại diện lãnh đạo Sở Tài chính làm thường trực Hội đồng; đại diện lãnh đạo Sở Tài nguyên và Môi trường và Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất; tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất hoặc chuyên gia về giá đất và các thành viên khác do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định theo quy định của pháp luật.

Trên đây tư vấn của Phamlaw đối với nội dung Thủ tục thực hiện định giá đất cụ thể? Nếu có những thắc mắc cần hỗ trợ và giải đáp tư vấn pháp luật đất đai, vui lòng liên hệ trực tiếp với Phamlaw qua các đầu số hotline 097 393 8866 hoặc 091 611 0508 để được giải đáp và hỗ trợ nhanh nhất.