Chuyển đổi mục đích sử dụng đất khi đang ghi nợ tiền sử dụng đất

Câu hỏi: Chuyển đổi mục đích sử dụng đất khi đang ghi nợ tiền sử dụng đất

Kính chào luật sư: Tôi Xin hỏi luật sư về chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không phải đất ở thành đất ở

Tôi có phần đất 250 m2, loại đất trồng cây lâu năm. Sau đó, tôi có chuyển mục đích sử dụng đất hết thửa đất từ đất trồng cây lâu năm thành đất ở và đã ghi nợ tiền sử dụng đất. Đến nay, tôi muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất ở thành đất phi nông nghiệp khác có được không? Hiện trạng sử dụng đất của tôi đối với 250m2 đất này là đất trống, chưa có xây dựng.

Rất mong luật sư sớm trả lời cho tôi. Trân trọng cám ơn.

Chuyển đổi mục đích sử dụng đất khi đang ghi nợ tiền sử dụng đất

Trả lời: (câu trả lời chỉ mang tính chất tham khảo)

Chào bạn, cám ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Phamlaw.

Nhà nước hiện thực hiện quản lý đất đai theo mục đích sử dụng đất, bao gồm nhóm đất nông nghiệp và nhóm đất phi nông nghiệp. Khi người sử dụng đất có nhu cầu có thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Việc chuyển đổi mục đích sử dụng giữa các loại đất trong hai nhóm này phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; trong một số trường hợp cần có sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai. Trường hợp của anh/chị, PHAMLAW xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau:

Quy định của pháp luật đất đai hiện nay về chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Khoản 1 điều 57 Luật đất đai 2013 quy định:

“1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.”

Khi chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp trên, người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; cũng như thực hiện các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo chế độ sử dụng đất của loại đất sau chuyển đổi.

Ngoài ra, tại khoản 1 điều 11 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ, các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động gồm:

Chuyển đất trồng cây hàng năm sang xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép;
Chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở.

Quy định về ghi nợ tiền sử dụng đất

Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải tra cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất.

Theo điểm b khoản 2 điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính Phủ về thu tiền sử dụng đất thì đối với hộ gia đình, cá nhân chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Khoản 1 điều 16 Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính Phủ về thu tiền sử dụng đất:

“1. Hộ gia đình, cá nhân được chuyển mục đích sử dụng đất; được cấp Giấy chứng nhận phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại Điều 5, Điều 6, Điều 7, Điều 8, Điều 9 Nghị định này và hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất tái định cư mà có khó khăn về tài chính, có nguyện vọng ghi nợ thì được ghi nợ số tiền sử dụng đất phải nộp trên Giấy chứng nhận sau khi có đơn đề nghị kèm theo hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận hoặc hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất hoặc hồ sơ giao đất tái định cư hoặc có đơn xin ghi nợ khi nhận thông báo nộp tiền sử dụng đất.”

Quy định về ghi nợ tiền sử dụng đất tạo điều kiện cho người sử dụng đất ổn định cuộc sống và ổn định sản xuất. Tuy nhiên, khi ghi nợ tiền sử dụng đất, người sử dụng đất cũng bị hạn chế một số quyền nhất định. Việc hạn chế do chưa thực hiện xong nghĩa vụ tài chính này được quy định trong Luật đất đai 2013.

Quy định về việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính

Việc chuyển mục đích sử dụng đất trong một số trường hợp nhất định phải được sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nhưng khi có nhu cầu và việc chuyển mục đích đó phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương, thì hộ gia đình, cá nhân được quyền chuyển mục đích sử dụng.

Bên cạnh đó, để đảm bảo cho việc quản lý và sử dụng đất có hiệu quả, Nhà nước quy định về thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất đang có nghĩa vụ tài chính tại khoản 1 điều 168 Luật đất đai 2013 như sau:

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.”

Như vậy, trường hợp của anh/chị, thửa đất ban đầu là đất trồng cây lâu năm, sau đó chuyển đổi thành đất ở vẫn ghi nợ tiền sử dụng đất, hiện tại muốn chuyển mục đích thành đất phi nông nghiệp không phải đất ở. Việc chuyển từ đất ở thành đất phi nông nghiệp không phải đất ở không cần xin phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nhưng phải tiến hành đăng ký biến động đất đai. Tuy nhiên, do đến nay vẫn ghi nợ tiền sử dụng đất, nên cho đến khi thực hiện xong các nghĩa vụ tài chính của mình thì anh/chị mới được thực hiện việc chuyển đổi trên.

Trên đây là những quan điểm của PHAMLAW về việc Chuyển đổi mục đích sử dụng đất khi đang ghi nợ tiền sử dụng đất. Nếu Quý khách có bất kỳ thắc mắc hay cần thêm thông tin chi tiết, xin hãy liên hệ với bộ phận tư vấn thủ tục hành chính 1900 của PHAMLAW. Để được tư vấn hỗ trợ về thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, nộp thuế đất hay các dịch vụ đất đai có liên quan…, Quý khách hàng vui lòng kết nói tới số hotline: 097 393 8866, chúng tôi luôn sẵn sàng phục vụ.

——————————–

Bộ phận tư vấn thủ tục hành chính – Phamlaw

> Xem thêm: