Hiệu lực của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất được chứng thực

Câu hỏi: Xin kính chào Luật sư, tôi muốn nhờ Luật sư tư vấn cho trường hợp của gia đình như sau:

Tháng 4/2016, tôi có mua một thửa đất của một người tên Trần Văn H. Tuy nhiên, thửa đất này ông H mua của ông Trần Văn M là em họ mình, lúc ấy đang làm thủ tục sang tên. Sau khi có sổ đỏ, vợ chồng ông H cùng tôi đã ký hợp đồng và tôi đã giao đủ tiền tại xã, đồng thời vợ chồng ông H giao sổ đỏ cho tôi. Tôi cũng nhờ bên tư pháp chứng giấy tờ và nộp cho địa chính xã để làm thủ tục sang tên mình. Đến nay, đã hơn một năm, tôi không thấy thông báo lấy sổ, nên ra Ủy ban xã hỏi. Phòng địa chính trả lời tôi rằng giấy tờ đó đã hết hạn và yêu cầu làm lại hết. Tôi nhờ vợ chồng ông H ra ký lại giấy tờ thì họ làm khó và không muốn giúp. Vậy xin hỏi Luật sư, tôi phải giải quyết như thế nào?

Rất mong câu trả lời của Luật sư. Tôi xin chân thành cảm ơn.

(Câu hỏi được biên tập lại từ mail gửi đến Bộ phận tư vấn pháp luật và thủ tục hành chính của Phamlaw)

Hiệu lực của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất được chứng thực

Hiệu lực của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất được chứng thực

Trả lời: (Câu trả lời chỉ mang tính chất tham khảo)

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Phamlaw.

Hiện nay, theo quy định của pháp luật, các giao dịch như chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp… quyền sử dụng đất phải được thể hiện dưới hình thức nhất định và được công chứng tại các tổ chức hành nghề công chứng. Đồng thời, việc thực hiện các thủ tục đăng ký biến động đất đai cũng phải được tiến hành tại các cơ quan nhà nước có thẩm quyền để Nhà nước quản lý việc sử dụng đất. Trên cơ sở quy định của pháp luật đất đai và pháp luật dân sự, dưới đây Phamlaw xin đưa ra quan điểm tư vấn đối với trường hợp của bạn như sau:

  • Về hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Điểm a, d khoản 3 điều 167 Luật đất đai 2013 về việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất:

“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

…d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.”

Như vậy, theo điều luật trên, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực. Tuy nhiên, theo quy định của Luật công chứng, có thể phân biệt phạm vi của “công chứng”“chứng thực hợp đồng, giao dịch” như sau:

  • “Công chứng”, theo khoản 1 điều 2 Luật công chứng 2014, là việc công chứng viên của một tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận tính xác thực, tính hợp pháp của các hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản; tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng;
  • “Chứng thực hợp đồng, giao dịch” – theo khoản 3 điều 2 Nghị định số 23/2015/NĐ-CP ngày 16/02/2015 của Chính phủ về cấp bản sao từ số gốc, chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký và chứng thực hợp đồng, giao dịch – là việc cơ quan có thẩm quyền theo quy định tại Nghị định này chứng thực về thời gian, địa điểm giao kết hợp đồng, giao dịch; năng lực hành vi dân sự, ý chí tự nguyện, chữ ký hoặc dấu điểm chỉ của các bên tham gia hợp đồng, giao dịch.

Dựa vào những quy định trên, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được tiến hành công chứng tại các tổ chức hành nghề công chứng, để xác nhận rằng những thỏa thuận trong hợp đồng đó là hợp pháp, không trái đạo đức xã hội. Ủy ban nhân dân cấp xã chỉ có thể thực hiện việc chứng thực về thời gian, địa điểm giao kết hợp đồng, cũng như năng lực hành vi dân sự, ý chí tự nguyện, chữ ký hoặc dấu điểm chỉ của các bên tham gia hợp đồng. Do đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bạn và vợ chồng ông H do Ủy ban nhân dân cấp xã chứng thực bị vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức hợp đồng.

  • Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

Theo điều 131 Bộ luật dân sự 2015, giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Đối với trường hợp của gia đình bạn, có thể có các phương án sau đây:

  • Trường hợp 1: Gia đình có thể yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu, vì thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức là 02 năm. Khi đó, các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận;
  • Trường hợp 2: Căn cứ vào quy định tại khoản 2 điều 129 Bộ luật dân sự 2015: “Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.”

Theo quy định này, thì gia đình có thể yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực của giao dịch, vì các bên đã thực hiện xong nghĩa vụ.

Trên đây là những ý kiến tư vấn của PHAMLAW về hiệu lực của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất được chứng thực. Nếu Quý khách có bất kỳ thắc mắc hay cần thêm thông tin chi tiết, xin hãy liên hệ với tổng đài tư vấn thủ tục hành chính  hoặc bộ phận tư vấn pháp lý chuyên sâu 1900 của PHAMLAW. Để được tư vấn các dịch vụ cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; thủ tục khi góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; đăng ký biến động đất đai khi thế chấp, chuyển mục đích sử dụng đất…, Quý khách hàng vui lòng kết nối tới số hotline: 097 393 8866, chúng tôi luôn sẵn sàng hỗ trợ.

 > Xem thêm:

Bình luận - Thắc mắc - Góp ý

thảo luận

Hiệu lực của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất được chứng thực
5 (100%) 1 vote

Bài viết liên quan cùng chủ đề: