Thủ tục cho thuê quyền sử dụng đất

Thủ tục cho thuê quyền sử dụng đất

Pháp luật về cho thuê quyền sử dụng đất là một phần trong quy định của pháp luật về giao dịch quyền sử dụng đất của người sử dụng đất. Thuê quyền sử dụng đất là việc người có nhu cầu sử dụng đất thuê của người có quyền sử dụng đất để sử dụng theo mục đích được thỏa thuận phù hợp với pháp luật từ chủ thể đang có quyền sử dụng đất hợp pháp. Việc thuê quyền sử dụng đất phải phù hợp với các quy định của Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai. Để hiểu rõ hơn về trình tự, thủ tục cho thuê quyền sử dụng đất theo pháp luật mới nhất, Quý bạn đọc có thể tham khảo bài viết dưới đây của Phamlaw.

CĂN CỨ PHÁP LÝ

Luật đất đai 2013

Bộ luật dân sự 2015

Nghị định 43/2014/NĐ-CP

Thông tư 33/2017/TT-BTNMT

NỘI DUNG TƯ VẤN

1. Quyền sử dụng đất là gì?

Quyền sử dụng đất là quyền năng đặc biệt của người sử dụng đất. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai 2013.

Quyền sử dụng đất là quyền khai thác những thuộc tính có lợi từ đất một cách hợp pháp thông qua các hành vi sử dụng đất hoặc chuyển quyền đó cho người khác. Quá trình hình thành vận động và phát triển của quyền sử dụng đất vừa diễn ra một cách tất yếu, khách quan vừa có sự gắn liền và lệ thuộc với chế định quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai mà Nhà nước là người đại diện.

Trong điều kiện hiện nay, để khuyến khích khai thác mọi tiềm năng đất đai. Nhà nước đang có xu hướng mở rộng quyền năng của người sử dụng đất. Việc mở rộng quyền cho người sử dụng đất thể hiện sự quan tâm sâu sắc của nhà nước đối với người sử dụng đất, là một trong những điều kiện thúc đẩy việc khai thác tiềm năng đất đai theo hướng sản xuất hàng hóa, đồng thời có tác dụng thúc đẩy sự phát triển ngày càng mạnh mẽ, năng động của thị trường quyền sử dụng đất.

2. Khái niệm, đặc điểm cho thuê quyền sử dụng đất

2.1 Khái niệm

Cho thuê tài sản là việc bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê bằng một hợp đồng ghi nhận sự thỏa thuận của hai bên. Quyền sử dụng đất là một tài sản, tức là một tài sản của người sử dụng đất, do vậy có thể đem cho thuê theo các quy định của pháp luật. Quyền cho thuê quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân được phát sinh trên cơ sở quyền sử dụng đất được nhà nước trao cho hoặc được nhà nước công nhận. Do tài sản ở đây là quyền sử dụng đất – một loại quyền tài sản đặc thù gắn với tài sản, đặc biệt là đất đai, người có quyền sử dụng đất không phải là chủ sở hữu phải được sự đồng ý của chủ sở hữu và đáp ứng các quy định của pháp luật về mục đích, thời hạn, hạn mức sử dụng, giá thuê quyền sử dụng đất.

Như vậy, cho thuê quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất chuyển giao quyền sử dụng đất cho bên thuê sử dụng trong thời hạn nhất định và bên thuê phải trả tiền thuê như đã thỏa thuận. Việc thuê quyền sử dụng đất được thực hiện bằng hợp đồng, khi đó bên thuê có quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

2.2 Đặc điểm

Quyền sử dụng đất là một loại tài sản, tức là thuê quyền sử dụng đất có đầy đủ các đặc điểm chung của thuê tài sản và phải tuân thủ các quy định chung về thuê tài sản tại Bộ Luật dân sự. Việc thuê tài sản trước hết là sự thỏa thuận của các bên, được lập thành hợp đồng, theo đó bên cho thuê tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, còn bên thuê phải trả tiền thuê. Ngoài ra, do tính chất đặc thù của loại tài sản này, thuê quyền sử dụng đất có một số đặc điểm riêng sau:

Thứ nhất, cho thuê quyền sử dụng đất là một hình thức giao dịch không có sự chuyển quyền sử dụng đất. Bên cho thuê là người sử dụng đất được trực tiếp khai thác công dụng từ đất, hưởng hoa lợi, lợi tức trên đất và có thể chuyển giao quyền này cho người khác theo quy định. Khi người sử dụng đất không còn nhu cầu khai thác trên đất thì có thể cho phép người khác khai thác lợi ích từ đất trong một thời hạn nhất định bằng việc cho thuê, quyền sử dụng đất sẽ được chuyển giao sang cho bên thuê.

Thứ hai, về đối tượng của hoạt động cho thuê quyền sử dụng đất. Đối tượng của hoạt động này là đất đai thuộc sở hữu toàn dân không thuộc bên cho thuê là Nhà nước. Bởi vậy, hoạt động cho thuê đất này phải tuân thủ chặt chẽ các quy định của pháp luật về điều kiện, thẩm quyền, hình thức và trình tự, thủ tục cho thuê đất; đặc biệt là tuân thủ theo quy hoạch sử dụng đất trong từng thời kỳ quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất. Nếu không căn cứ vào các quy định này, hoạt động cho thuê đất tất yếu sẽ dẫn tới việc lạm dụng, tùy tiện, thiếu tầm nhìn trong quản lý và khai thác tài nguyên đất đai, gây ảnh hưởng nghiêm trọng tới lợi ích của xã hội.

Thứ ba, về nghĩa vụ tài chính của hoạt động cho thuê quyền sử dụng đất

Về nghĩa vụ trả tiền thuê đất cho Nhà nước là thuộc về người thuê đất. Đây là một trong những điểm khác biệt của hoạt động cho thuê đất và hoạt động giao đất của Nhà nước, bởi trong hoạt động giao đất, có những trường hợp đặc biệt mà đối tượng sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất, ví dụ như trường hợp giao đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.

3. Điều kiện cho thuê quyền sử dụng đất

Theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

– Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật đất đai 2013;

– Đất không có tranh chấp;

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

– Trong thời hạn sử dụng đất.

Như vậy, người sử dụng đất được quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện trên.

4. Trình tự, thủ tục cho thuê quyền sử dụng đất

Trình tự, thủ tục thực hiện việc cho thuê quyền sử dụng đất được quy định cụ thể tại điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, bao gồm các bước sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Theo quy định tại khoản 2 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT, hồ sơ cho thuê quyền sử dụng đất gồm có:

+ Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK ban hành kèm theo Thông tư 33/2017/TT-BTNMT.

+ Hợp đồng về việc cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

+ Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

+ Văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư.

+ Văn bản của người sử dụng đất đồng ý cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được cho thuê tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp cho thuê tài sản gắn liền với đất mà chủ sở hữu tài sản không đồng thời là người sử dụng đất.

– Số lượng hồ sơ: 01 bộ

Bước 2: Nộp hồ sơ

Cách 1: Hộ gia đình, cá nhân nộp trực tiếp tại xã, phường, thị trấn nơi có đất nếu có nhu cầu

Cách 2: Không nộp tại xã, phường, thị trấn nơi có đất

– Địa phương đã thành lập bộ phận một cửa thì nộp tại bộ phận một cửa cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương) nơi có đất.

– Địa phương chưa thành lập bộ phận một cửa thì nộp trực tiếp tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện đối với nơi chưa có Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai.

Lưu ý: Trường hợp cho thuê một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.

Bước 3: Tiếp nhận hồ sơ

Bước 4: Giải quyết yêu cầu và trả kết quả

Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:

– Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

– Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

– Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi UBND xã, phường, thị trấn để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại xã, phường, thị trấn.

Thời gian thực hiện: Không quá 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 13 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.

Trên đây là tư vấn của Phamlaw về thủ tục cho thuê quyền sử dụng đất. Nếu bạn còn thắc mắc cần hỗ trợ và giải đáp tư vấn pháp luật đất đai, vui lòng liên hệ trực tiếp với Phamlaw qua các đầu số hotline 097 393 8866 hoặc 091 611 0508 để được giải đáp và hỗ trợ nhanh nhất.