Thừa kế quyền sử dụng đất đang thế chấp tại ngân hàng

Câu hỏi: Thừa kế quyền sử dụng đất đang thế chấp tại ngân hàng

Xin kính chào Luật sư,

Nhà tôi có 2 anh em. Trước tết vừa rồi, chúng tôi đi ăn liên hoan tại nhà một người họ hàng, trên đường về thì bị tai nạn giao thông. Anh tôi trước lúc chết để lại di chúc bằng miệng rằng sẽ để lại cho tôi thừa kế mảnh đất của anh ấy, có 3 người cùng đi làm chứng. Đến nay, việc ma chay cho anh tôi đã xong, tôi đến Văn phòng đất đai xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì được biết mảnh đất đó anh tôi đang thế chấp tại Ngân hàng để vay vốn. Do đó chưa thể làm thủ tục thừa kế tài sản. Vậy nên mong Luật sư tư vấn giúp, làm thế nào để tôi được thừa kế và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất? Tôi xin cảm ơn.

Thừa kế quyền sử dụng đất đang thế chấp tại ngân hàng
Thừa kế quyền sử dụng đất đang thế chấp tại ngân hàng

Luật sư trả lời: (Câu trả lời chỉ mang tính chất tham khảo)

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Phamlaw.

Với trường hợp của bạn, trước hết cần làm rõ, di chúc bằng miệng của anh bạn có hợp pháp hay không, sau đó mới xem xét đến việc cần thực hiện những thủ tục nào để bạn được nhận di sản thừa kế. Dưới đây, Phamlaw xin đưa ra quan điểm tư vấn để bạn có thêm thông tin tham khảo:

Thứ nhất, về hiệu lực của di chúc miệng

Di chúc là sự thể hiện  ý chí của cá nhân nhằm chuyển tài sản của mình cho người khác sau khi chết, được lưu lại dưới hình thức văn bản hoặc hình thức lời nói – di chúc miệng. Pháp luật dân sự hiện nay quy định về di chúc miệng tại khoản 1 điều 629 Bộ luật dân sự 2015: “1. Trường hợp tính mạng một người bị cái chết đe dọa và không thể lập di chúc bằng văn bản thì có thể lập di chúc miệng.” Sau 03 tháng, kể từ thời điểm di chúc miệng mà người lập di chúc còn sống, minh mẫn, sáng suốt thì di chúc miệng mặc nhiên bị hủy bỏ.

Điều kiện có hiệu lực của di chúc miệng cũng như điều kiện có hiệu lực chung của di chúc:

a) Người lập di chúc minh mẫn, sáng suốt trong khi lập di chúc; không bị lừa dối, đe doạ, cưỡng ép;

b) Nội dung của di chúc không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội; hình thức di chúc không trái quy định của luật.

Ngoài ra, khoản  5 điều 630 Bộ luật dân sự 2015 quy định thêm điều kiện có hiệu lực khác của di chúc miệng: “5. Di chúc miệng được coi là hợp pháp nếu người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng của mình trước mặt ít nhất hai người làm chứng và ngay sau khi người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng, người làm chứng ghi chép lại, cùng ký tên hoặc điểm chỉ. Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng thì di chúc phải được công chứng viên hoặc cơ quan có thẩm quyền chứng thực xác nhận chữ ký hoặc điểm chỉ của người làm chứng.”

Như vậy, căn cứ vào các quy định trên cùng với những thông tin mà bạn cung cấp thì có thể nhận định di chúc miệng được coi là hợp pháp và có hiệu lực. Do bạn không nói rõ về việc những người làm chứng có ghi chép lại di chúc của anh bạn, nên luật sư giả định có thể xảy ra các trường hợp sau:

  • Trường hợp 1: Những người làm chứng không ghi chép lại di chúc, không đi công chứng, chứng thực tại phòng công chứng, cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì tài sản mà anh bạn để lại được chia theo pháp luật, nghĩa là xác định ai có quyền hưởng di sản theo hàng thừa kế mà pháp luật quy định.
  • Trường hợp 2: Di chúc miệng của anh bạn được người làm chứng ghi chép lại và công chứng, chứng thực, phần di sản anh để lại được định đoạt theo di chúc cho những người được chỉ định, và người thừa kế không phụ thuộc vào nội dung di chúc – nếu có.

Thứ hai, thừa kế đối với quyền sử dụng đất đang là đối tượng của hợp đồng thế chấp

Khi cá nhân thế chấp quyền sử dụng đất đứng tên mình tại ngân hàng chết không nhất định làm chấm dứt hợp đồng thế chấp. Bởi theo điều 422 Bộ luật dân sự 2015, thì hợp đồng chỉ chấm dứt trong trường hợp cá nhân giao kết hợp đồng chết mà hợp đồng phải do chính cá nhân đó thực hiện. Mặt khác, theo điều 615 Bộ luật dân sự 2015:

“1. Những người hưởng thừa kế có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài sản trong phạm vi di sản do người chết để lại, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2. Trường hợp di sản chưa được chia thì nghĩa vụ tài sản do người chết để lại được người quản lý di sản thực hiện theo thỏa thuận của những người thừa kế trong phạm vi di sản do người chết để lại.

3. Trường hợp di sản đã được chia thì mỗi người thừa kế thực hiện nghĩa vụ tài sản do người chết để lại tương ứng nhưng không vượt quá phần tài sản mà mình đã nhận, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. “

Căn cứ vào những quy định trên, thì người hưởng di sản theo di chúc có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài sản trong phạm vi di sản do người chết để lại. Ngoài ra những người thừa kế thực hiện xong các nghĩa vụ tài chính để được thanh lý hơp đồng, giải chấp và yêu cầu phân chia di sản thừa kế. Sau khi thực hiện nghĩa vụ trả nợ cho anh trai anh, anh có thể làm thủ tục giải chấp.

Thứ ba: Về thủ tục giải chấp sổ đỏ:

+/ Đơn yêu cầu xóa đăng ký thế chấp theo Mẫu:

+/ Văn bản đồng ý xóa đăng ký biện pháp bảo đảm của Ngân hàng  (01 bản chính hoặc 01 bản sao không có chứng thực kèm bản chính để đối chiếu) hoặc văn bản xác nhận giải chấp của Ngân hàng (01 bản chính hoặc 01 bản sao không có chứng thực kèm bản chính để đối chiếu) trong trường hợp phiếu yêu cầu xóa đăng ký chỉ có chữ ký của bên bảo đảm;

+/ Bản chính GCNQSDĐ đối với trường hợp đăng ký biện pháp bảo đảm mà trong hồ sơ đăng ký có Giấy chứng nhận;

+/ Văn bản ủy quyền trong trường hợp người yêu cầu đăng ký là người được ủy quyền (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực hoặc 01 bản sao không có chứng thực kèm bản chính để đối chiếu).

Thứ tư:Về trình tự, thủ tục và thời hạn giải quyết giải chấp:

Bước 1: Bạn chuẩn bị 01 bộ hồ sơ như tư vấn đến Văn phòng Đăng ký đất đai để nộp.

Bước 2: VPĐK đất đai sẽ kiểm tra, tiếp nhận hồ sơ tại bộ phận 1 cửa, đưa lại bạn giấy hẹn trả kết quả.

Bước 3: Văn phòng Đăng ký đất đai sẽ kiểm tra và ghi vào sổ địa chính, Giấy chứng nhận theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường và xác nhận trên phiếu yêu cầu xóa đăng ký thế chấp trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận hồ sơ đăng ký hợp lệ (Điều 8 Thông tư liên tịch số: 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT). Thực tế thời gian có thể kéo dài, nhưng không quá 10 ngày làm việc.

Lệ phí; Do UBND tỉnh thành phố quy định. Thông thường từ 100.000 đến 300.000 nghìn đồng.

Sau khi đã tiến hành thủ tục giải chấp sổ đỏ, bạn có thể sang bước thứ năm.

Thứ năm: Về trình tự, thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp của bạn như sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ.

Hồ sơ gồm các loại giấy tờ sau:

  • Văn bản về việc thừa kế quyền sử dụng đất;
  • Trường hợp người thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là người duy nhất thì phải có đơn đề nghị được đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của người thừa kế;
  • Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

Bước 2: Nộp hồ sơ. Hồ sơ được nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Sở tài nguyên và môi trường nơi có đất được thừa kế.

Bước 3: Trả kết quả.

Trường hợp 1: hồ sơ của bạn đầy đủ và đạt yêu cầu sẽ có thông các nghĩa vụ tài chính mà bạn phải thực hiện (nếu có), sau khi thực hiện xong sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trường hợp 2: Hồ sơ của bạn chưa đạt yêu cầu sẽ có thông báo bằng văn bản về việc cung cấp thêm/cung cấp lại hồ sơ theo quy định của pháp luật.

Trên đây là những quan điểm của PHAMLAW về Thừa kế quyền sử dụng đất đang thế chấp tại ngân hàng. Nếu Quý khách có bất kỳ thắc mắc hay cần thêm thông tin chi tiết, xin hãy liên hệ với bộ phận tư vấn thủ tục hành chính 1900 của PHAMLAW. Để được tư vấn các dịch vụ về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; khai nhận di sản thừa kế; …, Quý khách hàng vui lòng kết nối tới số hotline: 097 393 8866, chúng tôi luôn sẵn sàng hỗ trợ.

—————————–

Bộ phận tư vấn pháp lý chuyên sâu