Tư vấn chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc sở hữu chung

Câu hỏi từ email:th.2013@…: Tư vấn chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc sở hữu chung

Ngày 14/12/2013 vợ chồng tôi và vợ chồng A cùng đứng tên đồng sở hữu miếng đất tại phường Tam Hiệp, Biên Hòa, Đồng Nai diện tích chung là 368 m2 (200 m2 đất ở đô thị và 168 m2 đất trồng lâu năm); mỗi bên đều có giấy chứng nhận riêng ( trong có ghi cùng sử dụng đất với người khác và vẽ cả miếng đất chung của 2 người ). Nay tôi muốn bán phần đất của tôi là 100 m2 đất ở đô thị và 84 m2 đất trồng lâu năm cho người khác. Người mua yêu cầu làm chuyển nhương quyền sử dụng đất không còn đồng sở hữu với vợ chồng A được không? Nếu được trình tự thực hiện như thế nào? Xin cám ơn Luật sư tư vấn

(Câu hỏi được chuyển đến mục tư vấn hỏi đáp Luật Đất đai của Phamlaw)

Tư vấn chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc sở hữu chung

Trả lời: (câu trả lời chỉ mang tính chất tham khảo)

Chào anh, với câu hỏi này luật sư xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau:

Hiện nay pháp luật dân sự có quy định các hình thức sở hữu chung khác nhau trong các mối quan hệ khác nhau. Đối với trường hợp sở hữu chung quyền sử dụng đất, khi một trong các chủ sở hữu muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì tùy thuộc vào loại hình sở hữu nào mà được phép tách thửa, thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đối với trường hợp của vợ chồng anh, PHAMLAW có thể đưa ra quan điểm tư vấn như sau:

1. Chuyển nhượng quyền sử dụng đối với đất thuộc sở hữu chung

Thứ nhất, về quyền sử dụng đất thuộc sở hữu chung

Điều 207 Bộ luật dân sự 2015 quy định: Sở hữu chung là sở hữu của nhiều chủ thể đối với tài sản, được xác lập theo thỏa thuận, theo quy định của pháp luật hoặc theo tập quán. Sở hữu chung bao gồm sở hữu chung theo phần và sở hữu chung hợp nhất.

Sở hữu chung theo phần – điều 209 Bộ luật dân sự 2015 – là sở hữu chung mà trong đó phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu được xác định đối với tài sản chung. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền, nghĩa vụ đối với tài sản thuộc sở hữu chung tương ứng với phần quyền sở hữu của mình, trừ trườn hợp có thỏa thuận khác.
Sở hữu chung hợp nhất – điều 210 Bộ luật dân sự 2015 – là sở hữu chung mà trong đó, phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu chung không được xác định đối với tài sản chung. Các chủ sở hữu chung hợp nhất có quyền, nghĩa vụ ngang nhau đối với tài sản thuộc sở hữu chung. Một số hình thức sở hữu chung hơp nhất mà Bộ luật dân sự 2015 quy định là sở hữu chung của cộng đồng, sở hữu chung của vợ chồng…

Như vậy, dựa theo các điều luật trên, vợ chồng anh và vợ chồng A cùng đứng tên đồng sở hữu đối với 1 thửa đất, đây là hình thức sở hữu chung theo phần, 2 bên có thể xác định phần đóng góp của mình trong đó. Tài sản chung là quyền sử dụng đất có thể được phân chia căn cứ vào khoản 1 điều 219 Bộ luật dân sự 2015: “1. Trường hợp sở hữu chung có thể phân chia thì mỗi chủ sở hữu chung đều có quyền yêu cầu chia tài sản chung; nếu tình trạng sở hữu chung phải được duy trì trong một thời hạn theo thỏa thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của luật thì mỗi chủ sở hữu chung chỉ có quyền yêu cầu chia tài sản chung khi hết thời hạn đó; khi tài sản chung không thể chia được bằng hiện vật thì chủ sở hữu chung có yêu cầu chia có quyền bán phần quyền sở hữu của mình, trừ trường hợp các chủ sở hữu chung có thỏa thuận khác.”

Thứ hai, về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc sở hữu chung

Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho… theo quy định của pháp luật đất đai. Trường hợp nhóm người là đồng sở hữu đối với quyền sử dụng một thửa đất, do quan hệ sở hữu chung nên ngoài các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, họ còn có những quyền và nghĩa vụ khác. Cụ thể, khoản 2 điều 167 Luật đất đai 2013 quy định:

“2. Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ như sau:

a) Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này.

Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật này;

b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.

Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.”

Như vậy, căn cứ vào các quy định trên, thì vợ chồng anh có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đối với diện tích đất của mình cho người khác, sau khi đã thực hiện thủ tục tách thửa, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

2. Trình tự thực hiện

Như ở trên đã trình bày, thì trước khi chuyển nhượng cho người khác, người sử dụng đất là một trong các chủ sở hữu phải tiến hành tách thửa, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trình tự, thủ tục thực hiện viêc tách thửa như sau:

Thành phần hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục tách thửa

Hồ sơ khi tách thửa gồm:

Đơn đề nghị tách thửa theo Mẫu số 11/ĐK ban hành kèm theo Thông tư 24/2014/TT-BTNMT;
Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

Trình tự, thủ tục

Bước 1: Người nộp hồ sơ chuẩn bị hồ sơ theo các nội dung nêu trên.

Bước 2: Nộp hồ sơ

Hồ sơ đã chuẩn bị đủ được nộp tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường. Trường hợp hồ sơ chưa hơp lệ, trong thời gian tối đa 03 ngày, Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ.

Trường hợp hồ sơ đã hợp lệ, Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả có trách nhiệm ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả và trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ cho người nộp; chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

Bước 3: Trách nhiệm của Văn phòng đăng ký đất đai

Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;
Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách;
Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.

Bước 4: Trả kết quả

Văn phòng đăng ký đất đai trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

Thời hạn thực hiện thủ tục là không quá 20 ngày theo luật định.

Căn cứ pháp lý

Luật đất đai 2013;
Nghị định 43/2014/NĐ-CP;
Thông tư 28/2014/TT-BTNMT về thống kê, kiểm kê lập bản đồi hiện trạng sử dụng đất;
Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính;

Sau khi tách thửa và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới, vợ chồng anh có thể chuyển nhượng cho người khác theo quy định của pháp luật.

Trên đây là những quan điểm của PHAMLAW về việc Tư vấn chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc sở hữu chung theo quy định Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành. Nếu Quý khách có bất kỳ thắc mắc hay cần thêm thông tin chi tiết, xin hãy liên hệ với bộ phận tư vấn thủ tục hành chính 1900 của PHAMLAW. Để được tư vấn dịch vụ, Quý khách hàng vui lòng kết nói tới số hotline: 097 393 8866, chúng tôi luôn sẵn sàng hỗ trợ.

——————————-

Phòng tư vấn pháp lý chuyên sâu – Phamlaw

> Xem thêm: