Bảo lãnh mua nhà ở hình thành trong tương lai

Bảo lãnh mua nhà ở hình thành trong tương lai

Mua nhà ở hình thành trong tương lai mang lại nhiều rủi ro cho người mua nhà, do đó pháp luật đưa ra quy định về việc mua nhà trong tương lai nhằm bảo vệ lợi ích của người mua nhà đối với đối tượng giao dịch chưa hình thành này thông qua hình thức bảo lãnh. Vậy Bảo lãnh mua nhà ở hình thành trong tương lai được quy định như thế nào? Luật Phamlaw kính mời quý khách hàng theo dõi bài viết dưới đây của chúng tôi.

1. Nhà ở hình thành trong tương lai là gì?

Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về tài sản tại Điều 105 thì:

“Điều 105. Tài sản

1. Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản.

2. Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai”.

Theo quy định tại Điều 108 Bộ luật Dân sự năm 2015 nêu rõ tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai:

“1. Tài sản hiện có là tài sản đã hình thành và chủ thể đã xác lập quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản trước hoặc tại thời điểm xác lập giao dịch.

2. Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm:

a) Tài sản chưa hình thành;

b) Tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch”.

Như vậy, bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai. Tài sản hình thành trong tương lai là tài sản chưa hình thành hoặc tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch. Nhà ở cũng có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai.

Và căn cứ theo khoản 19 Điều 3 Luật nhà ở 2014 quy định về nhà ở hình thành trong tương lai là nhà đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.

Từ các quy định nêu trên có thể thấy, nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng. Trường hợp nhà ở do chủ đầu tư tự thực hiện xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng (nhà ở không bắt buộc phải do đơn vị có năng lực thực hiện xây dựng) thì chưa đáp ứng điều kiện đã có hệ thống điện, nước phục vụ cho sinh hoạt, có hệ thống phòng cháy, chữa cháy (nếu nhà ở thuộc diện bắt buộc phải có hệ thống phòng cháy, chữa cháy).

2. Đặc điểm của nhà ở hình thành trong tương lai

– Thứ nhất, tại thời điểm giao kết hợp đồng, nhà ở đó chưa hoàn thành việc đầu tư xây dựng hoặc đã xây dựng xong nhưng chưa nghiệm thu, bàn giao, có nghĩa là tại thời điểm tham gia giao dịch thì chủ sở hữu chưa được “nhìn tận mắt” ngôi nhà trong tương lai, mà chỉ có thể xác định tính tồn tại của tài sản trên cơ sở các số liệu, dữ liệu thiết kế, bản vẽ cụ thể được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thông quá.

– Thứ hai, do nhà ở hình thành trong tương lai là một tài sản chưa hình thành nên bên mua chưa thể thực hiện đầy đủ các quyền năng chiếm hữu, sử dụng và định đoạt của chủ sở hữu căn nhà. Tuy nhiên, pháp luật vẫn cho phép bên mua được quyền dùng quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hoặc chính nhà ở hình thành trong tương lai để làm tài sản thế chấp bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ đối với chủ thể khác.

– Thứ ba, về thủ tục hành chính thì nhà ở hình thành trong tương lai đang trong quá trình hoàn thành thủ tục hành chính thì nhà ở hình thành trong tương lai đang trong quá trình hoàn thành thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu và quyền sử dụng cho người sở hữu nhà ở hình thành trong tương lai.

3. Điều kiện kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai

Theo quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, để đưa nhà ở hình thành trong tương lai vào kinh doanh cần đáp ứng các điều kiện như sau:

Thứ nhất, có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt và có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; Trong trường hợp là nhà chung cư hoặc tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

Thứ hai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

Thứ ba, chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán hay cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.

4. Bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai là gì?

Theo khoản 1 Điều 12 Thông tư số 07/2015/TT-NHNN được sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư số 13/2017/TT-NHNN quy định thì việc bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai là bảo lãnh ngân hàng, theo đó thì ngân hàng thương mại sẽ cam kết với bên mua, bên thuê mua hay còn là bên mua về việc sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho chủ đầu tư khi đến thời hạn giao, nhận nhà ở đã cam kết nhưng chủ đầu tư lại không bàn giao nhà ở cho bên mua mà không hoàn lại hoặc hoàn lại không đầy đủ số tiền đã nhận ứng trước và các khoản tiền khác theo hợp đồng mua, thuê mua nhà ở đã ký kết cho bên mua; chủ đầu tư sẽ phải nhận nợ và hoàn trả cho ngân hàng thương mại.

Điều kiện khi bảo lãnh: Theo khoản 3 Điều 12 Thông tư số 07/2015/TT-NHNN được sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư số 13/2017/TT-NHNN quy định về điều kiện để bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai như sau:

Thứ nhất, trừ trường hợp ngân hàng thương mại bảo lãnh cho chủ đầu tư trên cơ sở bảo lãnh đối ứng thì chủ đầu tư phải đáp ứng đủ các điều kiện sau:

– Có đầy đủ năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự theo quy định của pháp luật.

– Nghĩa vụ được bảo lãnh là nghĩa vụ tài chính hợp pháp, trừ nghĩa vụ bảo lãnh thanh toán trái phiếu đối với các doanh nghiệp phát hành với mục đích cơ cấu lại nợ và trái phiếu phát hành bởi công ty con, công ty liên kết của tổ chức tín dụng khác.

– Được tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài cấp bảo lãnh đánh giá có khả năng hoàn trả lại số tiền mà tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài phải trả thay khi thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh.

Thứ hai, cần đáp ứng đó là dự án của chủ đầu tư phải đáp ứng đủ các điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh theo quy định của Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014.

5. Thủ tục bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai

Theo quy định tại khoản 4 Điều 12 Thông tư số 07/2015/TT-NHNN được sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư số 13/2017/TT-NHNN thì trình tự để thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai được tiến hành như sau:

Bước 1: căn cứ vào đề nghị của chủ đầu tư hoặc của bên bảo lãnh đối ứng mà ngân hàng thương mại xem xét, thẩm định cũng như quyết định việc cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư.

Bước 2: Ngân hàng thương mại cùng với chủ đầu tư ký hợp đồng bảo lãnh theo quy định tại Điều 56 Luật kinh doanh bất động sản. Hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai được lập dưới hình thức thỏa thuận cấp bảo lãnh quy định tại Khoản 11 Điều 3, Điều 14 Thông tư 07/2015/TT-NHNN và nội dung phù hợp với quy định tại Điều 56 Luật kinh doanh bất động sản 2014.

Bước 3: Ngân hàng thương mại sẽ phát hành cam kết bảo lãnh cho từng bên mua:

– Trong vòng 10 ngày làm việc từ ngày ký hợp đồng mua, thuê mua nhà ở, trong đó có quy định nghĩa vụ của chủ đầu tư trong việc hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho bên mua khi đến thời hạn giao, nhận nhà đã cam kết nhưng chủ đầu tư không bàn giao nhà ở cho bên mua, chủ đầu tư phải gửi cho ngân hàng thương mại hợp đồng mua, thuê mua nhà ở;

– Trong thời hạn 5 ngày làm việc từ ngày nhận được hợp đồng mua, thuê mua nhà ở, ngân hàng thương mại căn cứ hợp đồng và thỏa thuận cấp bảo lãnh để phát hành cam kết bảo lãnh cho bên mua và gửi đến địa chỉ của bên mua;

– Cam kết bảo lãnh được phát hành dưới hình thức thư bảo lãnh cho từng bên mua;

– Thời hạn hiệu lực của cam kết bảo lãnh được xác định kể từ ngày phát hành cho đến thời điểm ít nhất sau 30 ngày kể từ thời hạn giao, nhận nhà đã cam kết quy định tại hợp đồng mua, thuê mua nhà ở.

6. Lưu ý khi mua nhà ở hình thành trong tương lai

Thứ nhất, khi mua nhà ở là tài sản hình thành trong tương lai, người dân cần quan tâm đến ba yếu tố đó là: giấy phép xây dựng của dự án; dự án đã được Sở xây dựng cho phép bán hay chưa; dự án đã được ngân hàng bảo lãnh trong việc bán/cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai hay chưa? Trong các yếu tố nói trên thì yếu tố thứ ba rất quan trọng, do đây là một trong những căn cứ để bảo vệ quyền lợi trực tiếp cho người mua nhà trong trường hợp chủ đầu tư không hoàn thành được việc bàn giao nhà đúng tiến độ.

Thứ hai, mức phí bảo lãnh các ngân hàng rất cạnh tranh, chỉ từ 0,05 – 0,12%/tháng, tài sản thế chấp chính là sản phẩm dự án. Mức phí này không có gì để tăng áp lực lên giá dự án. Việc bão lãnh là nhằm mục tiêu cuối cùng là bảo lãnh quyền lợi khách hàng khi chủ đầu tư không thể thực hiện nghĩa vụ của họ. Ở trong quy định bảo lãnh của ngân hàng nhà nước không nói rõ ai là người chịu phí bảo lãnh. Một là chủ đầu tư chịu phí, hai là chủ đầu tư cùng khách hàng chia sẻ phí này. Nếu chủ đầu tư chịu phí, nhiều khả năng chủ đầu tư sẽ đẩy phí đó vào tiền bán nhà và giá nhà vì thế cũng bị đẩy lên. Tuy nhiên, người mua chắc phải chấp nhận, vì đây là quyền lợi của họ và khi có quyền lợi thì phải trả chi phí nào đó

Thứ ba, việc mua nhà ở hình thành trong tương lai có lợi ích đó là giá cả thấp hơn công trình đã hình thành, giúp tạo sự linh hoạt cho người mua tiếp cận với việc sử hữu nhà ở. Hơn nữa, người mua có thể thanh toán thành nhiều lần: Theo Điều 57 Luật kinh doanh bất động sản 2014:

“Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng”.

Thứ tư, bên cạnh lợi ích trên thì việc mua nhà ở hình thành trong tương lai tiềm ẩn nhiều rủi ro như: Thời gian lâu, tiến độ chậm và không đảm bảo; Phải mua nhà trên giấy nên rủi ro nếu chủ đầu tư không thực hiện dự án hoặc thực hiện dự án không đúng tiến độ.

Trên đây là nội dung tư vấn của Phamlaw đối với nội dung Bảo lãnh mua nhà ở hình thành trong tương lai? Nếu bạn còn vướng mắc hoặc muốn được hỗ trợ tư vấn, vui lòng kết nối đến tổng đài tư vấn của chúng tôi. Hỗ trợ dịch vụ qua các đầu số hotline 097 393 8866 hoặc 091 611 0508