Cách kiểm tra đất có tranh chấp; Quy định pháp luật hiện hành

Cách kiểm tra đất có tranh chấp

Kiểm tra thông tin nhà đất trước khi mua là việc làm cần thiết khi thực hiện giao dịch nhà đất, đảm bảo pháp lý khi mua đất, tránh cho việc giao dịch bị tuyên bố vô hiệu. Người nhận chuyển nhượng đất cần kiểm tra tình trạng pháp lý nhà đất như quy hoạch, tranh chấp nhà đất hoặc tính hợp pháp của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Để hiểu rõ hơn về cách kiểm tra đất có tranh chấp, Quý bạn đọc có thể tham khảo bài viết dưới đây của Luật Phamlaw.

CĂN CỨ PHÁP LÝ

Luật đất đai 2013

Nghị định 43/2014/NĐ-CP

NỘI DUNG TƯ VẤN

MỤC LỤC BÀI VIẾT

1. Đất đang có tranh chấp là gì?

Pháp luật đất đai hiện hành không quy định như thế nào là đất đang tranh chấp mà chỉ định nghĩa “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai’’ (Khoản 24 Điều 3 Luật đất đai 2013).

Như vậy, có thể hiểu tranh chấp đất đai rất đa dạng về chủ thể cũng như nội dung tranh chấp. Đó có thể là tranh chấp về quyền sử dụng đất, tranh chấp về tài sản gắn liền với đất hay tranh chấp liên quan đến địa giới hành chính, mục đích sử dụng đất.

Đất đang có tranh chấp được hiểu là loại đất mà giữa người sử dụng hợp pháp thửa đất đó với cá nhân, tổ chức khác, với Nhà nước hoặc giữa những người sử dụng chung diện tích đất đó với nhau đang có tranh chấp về quyền sử dụng đất, về tài sản gắn liền với đất, về ranh giới, về mục đích sử dụng đất hoặc về quyền, nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất.

2. Kiểm tra tình trạng pháp lý của đất khi giao dịch

Để kiểm tra tình trạng pháp lý thì người nhận chuyển nhượng nên:

– Yêu cầu bên chuyển nhượng xuất trình Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ 02 trường hợp không có sổ đỏ là người nhận thừa kế đủ điều kiện cấp sổ đỏ và người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận thừa kế không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

Việc yêu cầu bên chuyển nhượng xuất trình Giấy chứng nhận là cách kiểm tra xem nhà đất có hay không có Giấy chứng nhận, nếu không có sổ đỏ phải có các giấy tờ liên quan đến thừa kế.

– Kiểm tra thời hạn sử dụng đất:

Căn cứ khoản 7 Điều 6 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT , thời hạn sử dụng đất được ghi tại trang 2 của Giấy chứng nhận.

+ Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thì ghi thời hạn theo quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất thì ghi thời hạn sử dụng được công nhận theo quy định của pháp luật về đất đai;

+ Trường hợp sử dụng đất có thời hạn thì ghi “Thời hạn sử dụng đất đến ngày …/…/… (ghi ngày tháng năm hết hạn sử dụng)”;

+ Trường hợp thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài thì ghi “Lâu dài”;

+ Trường hợp thửa đất ở có vườn, ao mà diện tích đất ở được công nhận là một phần thửa đất thì ghi thời hạn sử dụng đất theo từng mục đích sử dụng đất “Đất ở: Lâu dài; Đất… (ghi tên mục đích sử dụng theo hiện trạng thuộc nhóm đất nông nghiệp đối với phần diện tích vườn, ao không được công nhận là đất ở): sử dụng đến ngày …/…/… (ghi ngày tháng năm hết hạn sử dụng)”.

Như vậy, căn cứ vào trang 2 của Giấy chứng nhận thì sẽ biết được đất còn thời hạn sử dụng hay không.

– Kiểm tra quy hoạch, thế chấp, tranh chấp

Xem quy hoạch sử dụng đất trực tiếp tại trụ sở UBND cấp huyện, cấp xã.
Xem trên cổng thông tin điện tử của UBND cấp huyện biết đất có thuộc quy hoạch hay không.
Hỏi ý kiến công chức địa chính cấp xã hoặc người dân tại khu vực có thửa đất để có thêm thông tin.
Xin thông tin tại Văn phòng đăng ký đất đai.
Khai thác thông tin đất đai qua mạng internet, cổng thông tin đất đai, dịch vụ tin nhắn SMS.
Khai thác thông tin đất đai thông qua phiếu yêu cầu hoặc văn bản.

Có nhiều hình thức để xem xét tình trạng pháp lý của thửa đất, tuy nhiên để chắc chắn bạn nên khai thác thông tin qua phiếu yêu cầu.

3. Cách xác định đất có tranh chấp

Xác định tình trạng pháp lý của thửa đất đang có tranh chấp hay không ảnh hưởng rất lớn đến quyền lợi và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ tranh chấp đất đai và cả người thứ ba liên quan hoặc những người đang có nhu cầu giao dịch đối tượng là thửa đất.

Ngoài việc pháp luật quy định bắt buộc phải hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã trước khi khởi kiện vụ án dân sự, khiếu nại theo thủ tục tố tụng hành chính thì rải rác trong các quy định của pháp luật về đất đai, như: Khoản 2 Điều 101 Luật Đất đai 2013; Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai đều có quy định UBND cấp xã là cơ quan xác nhận một thửa đất xác định có hoặc không có tranh chấp.

Do vậy, để xác định tranh chấp đất đai nhanh nhất, bạn có thể tới UBND cấp xã để yêu cầu cung cấp dữ liệu đất đai, nhưng trên thực tế không phải mọi trường hợp có tranh chấp đất đai đều được UBND cấp xã thống kê được bởi có khả năng tranh chấp đất đai không được các bên yêu cầu hòa giải đến UBND cấp xã. Ngoài ra, để chắc chắn, bạn có thể xác định đất tranh chấp bằng cách khảo sát thực địa, tra cứu trực tuyến thông qua website của các Sở Tài nguyên và Môi trường của từng địa phương để biết thêm thông tin chi tiết hơn về bất động sản bạn đang tìm kiếm.

4. Thủ tục kiểm tra đất có tranh chấp

Việc kiểm tra đất có đang bị tranh chấp sẽ giúp người mua tránh được nhiều rủi ro khi ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Cách 1: Liên hệ Ủy ban nhân dân phường, xã nơi có đất hoặc công chức địa chính xã phường thị trấn nơi có đất.

Cách 2: Tìm hiểu thông tin thông qua những người dân xung quanh hoặc chủ sở hữu, người sử dụng đất của thừa đất liền kề.

Cách 3: Liên hệ với cơ quan thi hành án dân sự.

Cách 4: Xin thông tin đất đai tại Văn phòng/Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai nơi có thửa đất.

Điều 11 và Điều 12 Thông tư 34/2014/TT-BTNMT quy định hồ sơ, thủ tục xin thông tin đất đai như sau:

Bước 1: Chuẩn bị phiếu yêu cầu

Tổ chức, cá nhân tải phiếu yêu cầu theo mẫu số 01/PYC (ban hành kèm theo Thông tư 34/2014/TT-BTNMT) hoặc ra xã, phường, thị trấn để xin mẫu.

Bước 2: Nộp phiếu yêu cầu

Hộ gia đình, cá nhân nộp phiếu tại tại Bộ phận một cửa cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương) hoặc Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện.

Bước 3: Tiếp nhận và giải quyết

Khi nhận được phiếu yêu cầu hợp lệ, cơ quan cung cấp thông tin đất đai thực hiện các công việc sau:

– Cung cấp thông tin cho người có yêu cầu.

– Thông báo cho người có yêu cầu về số tiền phải nộp.

– Nếu từ chối cung cấp thông tin thì phải trả lời bằng văn bản và nêu rõ lý do.

Lưu ý những trường hợp không cung cấp thông tin đất đai gồm:

– Phiếu yêu cầu cung cấp dữ liệu có nội dung không rõ ràng, cụ thể.

– Phiếu yêu cầu không có chữ ký, tên, địa chỉ cụ thể của cá nhân.

– Mục đích sử dụng dữ liệu không phù hợp theo quy định pháp luật.

– Không nộp tiền, nếu thuộc trường hợp phải nộp.

Bước 4: Trả kết quả cho người dân

Thời hạn thực hiện được quy định như sau:

– Nếu nhận được yêu cầu trước 15 giờ (03 giờ chiều) thì phải cung cấp luôn trong ngày.

– Nếu nhận được yêu cầu sau 15 giờ thì việc cung cấp dữ liệu đất đai được thực hiện vào ngày làm việc tiếp theo.

Lưu ý: Hiện nay, không có mức phí chung cho việc kiểm tra thông tin đất có tranh chấp hay không. Các tỉnh, thành tự quy định mức phí này nên mức thu có sự khác nhau. Tuy nhiên, theo Điều 16 Thông tư 34/2014/TT-BTNMT, phí và chi phí phải trả khi yêu cầu cung cấp dữ liệu đất đai gồm:

– Phí khai thác và sử dụng tài liệu đất đai;

– Chi phí in ấn, sao chụp hồ sơ, tài liệu;

– Chi phí gửi tài liệu (nếu có).

Tại Hà Nội, chưa tính chi phí in ấn, sao chụp, mức thu đối với tổ chức là 300.000 đồng/hồ sơ/lần; Đối với hộ gia đình, cá nhân là 150.000 đồng/hồ sơ/lần.

Tại TP.HCM mức thu là 200.000 đồng/hồ sơ, tài liệu.

Trên đây là nội dung tư vấn của Phamlaw về cách kiểm tra đất có tranh chấp không. Nếu bạn còn thắc mắc, cần tư vấn các vấn đề pháp lý, vui lòng liên hệ Phamlaw qua các đầu số hotline 097 393 8866 hoặc 091 611 0508 để được giải đáp và hỗ trợ nhanh nhất.