Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2013

Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2013

Câu hỏi: Năm 1989 em gái tôi đứng tên mua cho tôi mảnh đất ngang 6m rộng 15 m tại khu phố 5 Thị Trấn Cồn, Hải Hậu, Nam Định.Tôi xây nhà cấp 4 từ năm 1992 và ở cho đến nay.Hàng năm tôi vẫn nộp thuế nhà đất đầy đủ theo tên tôi (trên giấy tờ viết tay em tôi và chủ đất là cậu tôi đã qua UB xã chứng nhận và nộp thuế trước bạ). Vậy cho hỏi tôi phải làm sao để có được giấy chứng nhận QSDĐ ?

Trả lời: (câu trả lời chỉ mang tính chất tham khảo)

Chào anh/chị, cám ơn anh chị đã gửi câu hỏi đến Phamlaw!

Nhà nước công nhận và trao quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất ổn định mà không có nguồn gốc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Các trường hợp đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định tại Luật đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn khác. Đối với trường hợp của anh/chị, PHAMLAW xin được tư vấn như sau:

Theo điểm c khoản 1 điều 99 Luật đất đai 2013 thì Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trong đó có trường hợp người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ. Như vậy, người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể được cấp Giấy chứng nhận khi có các loại giấy tờ Luật đất đai quy định để chứng minh quyền của mình đối với mảnh đất đó.

Các loại giấy tờ theo khoản 1 điều 100 Luật đất đai 2013:

“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.”

Khoản 2 điều này quy định: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

Căn cứ vào các điều luật trên, thì người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có giấy tờ về việc chuyển nhượng trong thời gian trước ngày 15/10/1993, nhưng đến trước ngày Luật đất đai 2013 có hiệu lực (ngày 01/7/2014) mà chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định, đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Đối với trường hợp của anh/chị, người em gái mới là người thực hiện việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ người cậu, do vậy em gái anh/chị mới là người được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định nêu trên. Ngoài ra, việc anh/chị đóng thuế nhà đất theo tên mình không phải là căn cứ để chứng minh quyền sử dụng đối với thửa đất đó. Theo điều 4 Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010, người đóng thuế được xác định là người đang trực tiếp quản lý, sử dụng thửa đất đó, mà không phải là người có quyền sử dụng đất, cụ thể:

“1. Người nộp thuế là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất thuộc đối tượng chịu thuế quy định tại Điều 2 của Luật này.

2. Trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) thì người đang sử dụng đất là người nộp thuế.”

Để anh/chị có quyền sử dụng đất này thì trước hết, em gái anh/chị phải xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau đó, hai bên tiến hành thêm thủ tục tặng cho hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Theo điều 167 Luật đất đai 2013, người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này. Việc tặng cho hay chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được thể hiện bằng hợp đồng được công chứng hoặc chứng thực. Việc tặng cho quyền sử dụng đất giữa anh, chị em ruột với nhau theo khoản 10 điều 5 Thông tư 301/2016/TT-BTC ngày 15/11/2016 của Bộ tài chính hướng dẫn về Lệ phí trước bạ không phải nộp lệ phí trước bạ.

Trên đây là những quan điểm của PHAMLAW về tư vấn Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2013. Nếu Quý khách có bất kỳ thắc mắc hay cần thêm thông tin chi tiết, xin hãy liên hệ với bộ phận tư vấn thủ tục hành chính 1900 của PHAMLAW. Để được tư vấn dịch vụ về Đất đai như Cấp sổ lần đầu, tách thửa, khai nhận di sản thừa kế, sang tên sổ hồng, nộp thuế đất, gia hạn quyền sử dụng đất…v…v… Quý khách hàng vui lòng kết nói tới số hotline: 097 393 8866, chúng tôi luôn sẵn sàng hỗ trợ./

——————————

Phòng tư vấn đất đai chuyên sâu – Phamlaw

> Xem thêm: