Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng

Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng

Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn thuộc các loại hợp đồng mẫu trong kinh doanh bất động sản. Các loại hợp đồng này phải tuân theo theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản. Để hiểu rõ hơn về loại hợp đồng này, Quý bạn đọc có thể tham khảo bài viết dưới đây của Phamlaw.

CĂN CỨ PHÁP LÝ

Luật kinh doanh bất động sản 2014

Nghị định 02/2022/NĐ-CP

NỘI DUNG TƯ VẤN

1. Thuê mua nhà, công trình xây dựng là gì?

Theo quy định tại khoản 7 Điều 3 Luật kinh doanh bất động sản 2014 thì Thuê mua nhà, công trình xây dựng là thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua một khoản tiền và được sử dụng nhà, công trình xây dựng đó; số tiền còn lại được tính thành tiền thuê; sau khi đã thanh toán đủ số tiền thuê mua thì bên thuê mua trở thành chủ sở hữu đối với nhà, công trình xây dựng đó.

Thuê mua nhà ở là việc người thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua 20% giá trị của nhà ở thuê mua, trừ trường hợp người thuê mua có điều kiện thanh toán trước thì được thanh toán không quá 50% giá trị nhà ở thuê mua; số tiền còn lại được tính thành tiền thuê nhà để trả hàng tháng cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định; sau khi hết hạn thuê mua nhà ở và khi đã trả hết số tiền còn lại thì người thuê mua có quyền sở hữu đối với nhà ở đó. (Khoản 17 Điều 3 Luật Nhà ở 2014)

2. Đặc điểm pháp lý 

Một là, phần lớn các hợp đồng thuê mua là hợp đồng mang tính chất thương mại;

Hai là,  hợp đồng  thuê mua là hợp đồng cấp tín dụng dưới dạng tài sản;

Ba là, hợp đồng thuê mua là hợp đồng không được đơn phương huỷ ngang

Bốn là, tài sản- đối tượng của hợp đồng thuê mua chủ yếu là tài sản có giá trị lớn

Năm là, quyền sở hữu về tài sản thuộc về Bên cho thuê trong suốt thời gian cho thuê tài sản, quyền sử dụng trong suốt thời gian thuê thuộc Bên thuê;

Sáu là, sự lựa chọn tài sản thuê của Bên thuê là cơ sở để Bên cho thuê lựa chọn mua tài sản từ nhà cung ứng

Bảy là, hợp đồng thuê mua phải được ký bằng văn bản và phải ghi rõ việc xử lý hợp đồng chấm dứt trước hạn

3. Nguyên tắc cho thuê mua nhà, công trình xây dựng

Theo quy định tại điều 31 Luật kinh doanh bất động sản 2014, Nguyên tắc cho thuê mua nhà, công trình xây dựng bao gồm:

Một là, Nhà, công trình xây dựng cho thuê mua phải bảo đảm chất lượng, an toàn, vệ sinh môi trường và các dịch vụ cần thiết khác để vận hành, sử dụng bình thường theo công năng, thiết kế và các thỏa thuận trong hợp đồng.

Hai là, Việc cho thuê mua nhà, công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất.

Ba là, Các bên trong hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có thể thỏa thuận rút ngắn thời hạn thuê mua trước khi hết hạn thuê mua trong hợp đồng đã ký.

4. Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng thuê mua

– Bên thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn có quyền chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng đó cho tổ chức, cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên thuê mua chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

– Tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có quyền chuyển nhượng tiếp hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng cho tổ chức, cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền để cấp giấy chứng nhận.

– Việc chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng thì phải chuyển nhượng toàn bộ hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng đã ký với bên cho thuê mua.

– Đối với trường hợp là nhà ở thì thực hiện chuyển nhượng hợp đồng thuê mua từng căn nhà riêng lẻ hoặc từng căn hộ; trường hợp hợp đồng thuê mua nhiều căn nhà riêng lẻ hoặc nhiều căn hộ thì phải chuyển nhượng toàn bộ số căn nhà hoặc căn hộ trong hợp đồng đó.

5. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng

Việc chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng thì phải được lập thành văn bản và phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực văn bản chuyển nhượng. Từ ngày 01/03/2022 việc mua bán/thuê mua nhà, công trình xây dựng không thuộc trường hợp mua bán/thuê mua căn hộ chung cư/ căn hộ du lịch/căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú/nhà ở riêng lẻ thì sẽ áp dụng theo mẫu hợp đồng số 04 ban hành kèm theo Nghị định 02/2022/NĐ-CP.

* Việc công chứng, chứng thực văn bản chuyển nhượng hợp đồng thực hiện theo quy định sau:

– Trường hợp bên chuyển nhượng hợp đồng là hộ gia đình, cá nhân, tổ chức không phải là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản thì văn bản chuyển nhượng hợp đồng phải có công chứng hoặc chứng thực. Hồ sơ để công chứng hoặc chứng thực gồm các giấy tờ sau:

+ Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng đã ký lần đầu với bên cho thuê mua và văn bản chuyển nhượng hợp đồng của lần chuyển nhượng liền kề trước đó đối với trường hợp chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi (bản chính);

+ Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước hoặc hộ chiếu nếu bên nhận chuyển nhượng là cá nhân; trường hợp bên nhận chuyển nhượng là tổ chức thì phải kèm theo quyết định thành lập hoặc giấy đăng ký thành lập tổ chức đó (bản sao có chứng thực hoặc bản sao và xuất trình bản chính để đối chiếu);

+ Các giấy tờ khác theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.

* Trường hợp bên chuyển nhượng hợp đồng là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản thì việc công chứng hoặc chứng thực văn bản chuyển nhượng hợp đồng do các bên thỏa thuận. Nếu thỏa thuận có công chứng, chứng thực thì việc công chứng hoặc chứng thực được thực hiện theo quy định pháp luật.

Tổ chức hành nghề công chứng, Cơ quan chứng thực có trách nhiệm công chứng, chứng thực vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng theo thời hạn quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.

5. Thực trạng thuê mua nhà, công trình xây dựng hiện nay

Trước đây, theo quy định của Luật nhà ở cũ, thuê mua nhà ở là một hình thức dành riêng cho nhà ở xã hội( phổ biến như nhà ở xã hội ở Hà Nội, HCM, Bình Dương hay KĐT Linh Đàm…), thường dành cho những đối tượng có thu nhập thấp không có đủ tài chính để mua nhà một lần, đồng thời hạn chế trường hợp người mua nhà không có nhu cầu thực mà mua nhà ở xã hội để kiếm lời, đầu cơ trục lợi. Hiện nay, theo quy định của Luật nhà ở 2014, Luật kinh doanh bất động sản 2014, việc thuê mua nhà ở đã được mở rộng thêm nhiều hình thức như thuê mua nhà ở thương mại, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước chứ không chỉ áp dụng một hình thức thuê mua nhà ở xã hội.

Hiện nay, việc thuê mua sẽ là một giải pháp giúp cho những người dân, doanh nghiệp không đủ tiềm lực tài chính để mua nhà, công trình xây dựng ngay một lúc nhưng vấn được sử dụng tài sản và được mua  sau khi đã hoàn thành  nghĩa vụ tài chính  sau một thời gian kiếm tiền, tìm cơ hội kinh doanh, sản xuất mang lại hiệu quả tốt. Đây chính là giải pháp có tính an toàn cao, ít rủi ro cho các bên tham gia hợp đồng thuê mua. Bên cho thuê vẫn là chủ sở hữu tài sản trong suốt thời hạn cho thuê. Tiền cho thuê tài sản bên cho thuê hay tiền vốn và lãi của ngân hàng cho vay tiền vấn thu  theo kỳ đều đặn. Bên thuê tài sản được sử dụng tài sản theo đúng lựa chọn của mình để sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh.

Thuê mua nhà ở, công trình xây dựng sẽ hạn chế được những phản ứng của người dân mua nhà trả góp bằng vàng hiện nay vì giá vàng không còn ổn định như trong thời gian trước, đồng thời tháo gỡ khó khăn trong quản lý nhà tái định cư cho chính quyền các thành phố lớn như  Hà Nội, Hồ Chí Minh… Các giao dịch trên lãnh thổ Việt Nam được thanh toán chủ yếu bằng nội tệ, nên giá nhà  được tính bằng đồng Việt Nam và lãi suất vay mua nhà để thuê mua sẽ được tính bằng lãi suất không kỳ hạn  của Ngân hàng Thương mại cho khách hàng.

Trên đây là nội dung tư vấn của Phamlaw về hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng, nếu bạn còn vướng mắc hoặc muốn được hỗ trợ tư vấn, vui lòng kết nối đến tổng đài tư vấn của Phamlaw qua các đầu số hotline 097 393 8866 hoặc 091 611 0508.