Thủ tục nhượng quyền sử dụng đất từ người Việt định cư ở nước ngoài

Câu hỏi: Nhượng quyền sử dụng đất từ người Việt định cư ở nước ngoài

Từ email: nguyenhongksk@….

Tôi có một người em trai, năm 2007 khi còn ở Việt Nam, hai chị em có mua chung một mảnh đất, nhưng đến năm 2009 em tôi đi du học nước ngoài, hiện nay định cư ở nước ngoài. Nay có nhu cầu nên tôi muốn mua lại mảnh đất hai chị em đã mua chung trước đây, vậy thủ tục pháp lý được thực hiện như thế nào, và việc chuyển tiền cho em tôi ra nước ngoài ra sao theo quy định mới nhất của pháp luật hiện hành. Mong Luật sư tư vấn giúp trường hợp của chúng tôi.

Chúng tôi xin được cám ơn và mong nhận được sự phúc đáp sớm nhất từ Quý công ty.

Nhượng quyền sử dụng đất từ người Việt định cư ở nước ngoài

Trả lời: (câu trả lời chỉ mang tính chất tham khảo)

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là một trong những đối tượng được sở hữu nhà ở theo Luật nhà ở 2014, và người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng có quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở thì có quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam. Như vậy, đối tượng này cũng có các quyền chuyển quyền sử dụng đất khi bán, tặng cho, để thừa kế… Với trường hợp của bạn, PHAMLAW xin được đưa ra quan điểm tư vấn như sau:

Thứ nhất, đối tượng được thực hiện quyền chuyển quyền sử dụng đất ở bằng hình thức chuyển nhượng.

Căn cứ vào khoản 6 điều 5 Luật đất đai 2013, thì người sử dụng đất bao gồm cả đối tượng là người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch. Theo đó, đối tượng này có thể được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất.

Theo điều 179 Luật đất đai 2013 thì chủ sử dụng đất có các quyền và nghĩa vụ như điều 166 và điều 170 Luật này, ngoài ra còn có quyền “Chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.”

Do vậy, em trai bạn có quyền chuyển nhượng lại quyền sử dụng đất đối với phần của mình trong tài sản chung.

Thứ hai, về việc định đoạt tài sản chung

Điều 233 Bộ luật dân sự 2005 quy định:

“1. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.

2. Việc định đoạt tài sản chung hợp nhất được thực hiện theo thỏa thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của pháp luật.

3. Trong trường hợp một chủ sở hữu chung bán phần quyền sở hữu của mình thì chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua. Trong thời hạn ba tháng đối với tài sản chung là bất động sản, một tháng đối với tài sản chung là động sản, kể từ ngày các chủ sở hữu chung khác nhận được thông báo về việc bán và các điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì chủ sở hữu đó được quyền bán cho người khác.

Trong trường hợp bán phần quyền sở hữu mà có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua thì trong thời hạn ba tháng, kể từ ngày phát hiện có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua, chủ sở hữu chung theo phần trong số các chủ sở hữu chung có quyền yêu cầu Toà án chuyển sang cho mình quyền và nghĩa vụ của người mua; bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường thiệt hại.

4. Trong trường hợp một trong các chủ sở hữu chung từ bỏ phần quyền sở hữu của mình hoặc khi người này chết mà không có người thừa kế thì phần quyền sở hữu đó thuộc Nhà nước, trừ trường hợp sở hữu chung của cộng đồng thì thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu chung còn lại.”

(Bộ luật dân sự 2015 có hiệu lực vào ngày 01/01/2017 cũng quy định tương tự tại điều 218 của Bộ luật Dân sự 2005)

Căn cứ vào quy định trên, em trai bạn có thể chuyển quyền sử dụng đất của mình, thông qua hợp đồng tặng cho hoặc hợp đồng chuyển nhượng. Trường hợp chuyển nhượng lại, bạn sẽ được ưu tiên mua do là chủ sở hữu chung.

Thứ ba, việc chuyển tiền ra nước ngoài

Khoản 2 điều 7 Nghị định 70/2014/NĐ-CP do Chính phủ ban hành ngày 17/7/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Pháp lệnh Ngoại hối và Pháp lệnh Ngoại hối sửa đổi, bổ sung một số điều của Pháp lệnh ngoại hối quy định:

“2. Người cư trú là công dân Việt Nam được mua, chuyển, mang ngoại tệ ra nước ngoài theo quy định của Ngân hang Nhà nước Việt Nam cho các mục đích sau:

…g) Chuyển tiền một chiều cho các nhu cầu hợp pháp khác.”

Để chuyển tiền ra nước ngoài, có thể chọn một tổ chức tín dụng (ngân hàng, tổ chức tín dụng phi ngân hàng, tổ chức tài chính vi mô, quỹ tín dung nhân dân) để thực hiện chuyển tiền; thủ tục, yêu cầu thực tế như thế nào thì tổ chức tín dụng đó sẽ hướng dẫn cụ thể (Trường hợp của bạn có thể ngân hàng sẽ yêu cầu buộc phải chứng minh số tiền được chuyển ra nước ngoài là hợp pháp thông qua hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất có công chứng…) Ngoài ra, Quý khách hàng có thể tham khảo thêm Nghị định 70/2014/NĐ-CPban hành ngày 17/7/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Pháp lệnh Ngoại hối và Pháp lệnh Ngoại hối sửa đổi, bổ sung một số điều của Pháp lệnh ngoại hối; Pháp lệnh Ngoại hối số 28/2005/PL-UBTVQH11 ban hành ngày 13/12/2005; Pháp lệnh sửa đổi, bổ sung một số điều của Pháp lệnh Ngoại hối số 06/2013/UBTVQH13 ban hành ngày 18/03/2013.

Thứ tư, trình tự thủ tục chuyển nhượng

Bước 1: Lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Lưu ý một điều là theo điểm a khoản 3 điều 167 Luật đất đai 2013, thì “Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng chực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản…”

Do đó, hợp đồng chuyển nhượng cần phải được công chứng tại các tổ chức hành nghề công chứng.

Bước 2: Chuẩn bị hồ sơ xin đăng ký sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Hồ sơ gồm các loại văn bản như sau:

Các giấy tờ nhân thân của 2 bên nhận chuyển nhượng và chuyển nhượng (hoặc bên tặng cho hoặc bên được tặng cho)
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
Giấy chứng nhận quyền sử dụng dất;

Bước 3: Nộp hồ sơ

Hồ sơ được nộp tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả cơ quan hành chính bộ phận một cửa của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở tài nguyên và Môi trường.

Cán bộ tiếp nhận hồ sơ kiểm tra tính pháp lý và nội dung hồ sơ:

Trường hợp hồ sơ đã đầy đủ, hợp lệ thì viết giấy hẹn trao cho người nộp hồ sơ;
Trường hợp hồ sơ còn thiếu hoặc không hợp lệ thì cán bộ tiếp nhận hồ sơ hướng dẫn để người đến nộp hồ sơ bổ sung đầy đủ theo quy định. Sau khi bổ sung đầy đủ giấy tờ hợp lệ thì viết giấy hẹn trao cho người nộp hồ sơ.

Bước 4: Thẩm định hồ sơ

Sau khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, trích sao hồ sơ địa chính, gửi số liện đến cơ quan thuế cùng cấp để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có); chỉnh lý Giấy chứng nhận hoặc chuyển hồ sơ đến Phòng tài nguyên và Môi trường cấp huyện (để làm thủ tục cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất).

Khi nhận được kết quả xác định nghĩa vụ tài chính từ cơ quan thuế, Văn phòng đăng ký đất đai thông báo cho đương sự thực hiện.

Bước 5: Nhận kết quả

Người đến nhận kết quả tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả xuất trình giấy hẹn nhận kết quả.

Căn cứ pháp lý Quý khách hàng và bạn đọc có thể tham khảo:

Luật đất đai 2013;
Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2013;
Thông tư 24/2014/TT-BTNMT về hồ sơ địa chính;
Nghị định 70/2014/NĐ-CP hướng dẫn Pháp lệnh Ngoại hối và Pháp lệnh Ngoại hối sửa đổi.

Trên đây là những quan điểm của PHAMLAW về Nhượng quyền sử dụng đất từ người Việt định cư ở nước ngoài. Nếu Quý khách có bất kỳ thắc mắc hay cần thêm thông tin chi tiết, xin hãy liên hệ với bộ phận tư vấn thủ tục hành chính 1900 của PHAMLAW. Để được tư vấn dịch vụ, Quý khách hàng vui lòng kết nói tới số hotline: 097 393 8866, chúng tôi luôn sẵn sàng hỗ trợ./

——————————

Bộ phận thủ tục hành chính – Phamlaw

Dịch vụ của Phamlaw: