Tư vấn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong quy hoạch

Tư vấn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong quy hoạch

Kính gửi Công ty!

Tôi có 1 vấn đề thắc mắc và tôi đã điện cho công ty, tuy nhiên do tôi không kịp ghi lại nội dung trả lời nên tôi mong công ty giải đáp lại mail cho tôi:

Ngày 30/12/2005, VPĐK đất đai chi nhánh quận Bắc Từ Liêm cấp sổ đỏ cho vợ chồng ông A.

Ngày 25/3/2015, vợ chồng ông A có làm thủ tục bán và sang tên cho tôi.

Ngày 20/11/2016, tôi có làm hợp đồng chuyển nhượng cho ông B, đến ngày 10/12/2016 chúng tôi có ký hợp đồng công chứng để làm thủ tục sang tên cho ông B. Ngày 12/12/2016 ông B gửi hồ sơ lên VPĐK đất đai chi nhánh quận Bắc Từ Liêm. Tới ngày 29/12/2016 tôi được gọi trả lại hồ sơ do không sang tên được với lý do thửa đất của tôi nằm trong quy hoạch đã có quyết định thu hồi đất số 189/QĐ-UB ngày 09 tháng 01 năm 2003 của UBND Thành phố Hà Nội.

Vậy công ty cho tôi hỏi: Tại sao đất nhà tôi đã có quyết định thu hồi từ 2003 mà chúng tôi không hề biết gì và Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh quận Bắc Từ Liêm vẫ cấp sổ đỏ cho vợ chồng ông A và sang tên bán lại cho tôi.

Rất mong sự hồi âm sớm từ Quý Công ty.

Trân trọng cám ơn!

Tư vấn việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong quy hoạch

Trả lời: (câu trả lời chỉ mang tính chất tham khaỏ)

Chào anh/chị, với câu hỏi này Phamlaw xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau:

Nhà nước tiến hành điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất chỉ được thực hiện trong trường hợp có sự điều chỉnh mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, xét duyệt mà sự điều chỉnh đó làm thay đổi cơ cấu sử dụng đất; hoặc do có sự điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất của cấp trên trực tiếp làm ảnh hưởng tới quy hoạch sử dụng đất của cấp mình… Đối với thửa đất nằm trong diện quy hoạch, thì một số quyền của người sử dụng đất sẽ bị hạn chế hoặc không thể thực hiện.

Theo quy định tại khoản 2 điều 49 Luật đất đai 2013:

“2. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp uật.

Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch đươc tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.”

Như vậy, cho dù đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện hay chưa thì người sử dụng đất vẫn được thực hiện các quyền của người sử dụng đất như chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế… Người sử dụng đất chỉ bị hạn chế các quyền xây dựng nhà ở mới, công trình, trồng cây lâu năm khi đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện.

Tuy nhiên, theo quy định tại khoản 6 điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2013 về các trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất: “6. Người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”

Dựa vào các quy định trong Luật đất đai 2013 và Nghị định 43/2014/NĐ-CP trên, thì khi có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện, người sử dụng đất không bị hạn chế các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng,… nhưng không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi của cơ quan có thẩm quyền.

Như vậy, căn cứ vào các quy định trên thì:

Việc cấp sổ đỏ cho vợ chồng ông A vào ngày 30/12/2005 nên cần xem xét các quy định của Luật đất đai 2003. Cụ thể, theo khoản 2 điều 29 Luật này: “2. Trường hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố có diện tích đất phải thu hồi mà Nhà nước chưa thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng theo mục đích đã xác định trước khi công bố quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; nếu người sử dụng đất không còn nhu cầu sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất và bồi thường hoặc hỗ trợ theo quy định của pháp luật.” Có nghĩa là, nếu thửa đất thuộc diện quy hoạch nhưng chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì vẫn được chuyển nhượng quyền sử dụng. Tuy nhiên, vì đã có Quyết định 189/QĐ-UB của UBND thành phố Hà Nội, nên việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho vợ chồng ông A là chưa đúng với quy định của pháp luật đất đai.
Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho anh/chị khi nhận chuyển nhượng từ vợ chồng ông A theo các quy định của Luật đất đai 2013 nêu trên cũng chưa hợp lý.
Trường hợp của anh/chị, do đã có Quyết định thu hồi đất số 189/2003/QD-UB của Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội ngày 09/01/2003 về việc thu hồi đất, nên không thể tiến hành xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Vì vậy, việc Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh quận Bắc Từ Liêm không tiến hành sang tên với lý do thửa đất nằm trong quy hoạch đã có quyết định thu hồi số 189/QĐ-UB là đúng theo quy định của luật.
Căn cứ pháp lý:
Luật đất đai 2003;
Luật đất đai 2013;
Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2013.

Trên đây là những ý kiến tư vấn của PHAMLAW về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đối với đất trong khu quy hoạch. Nếu Quý khách có bất kỳ thắc mắc hay cần thêm thông tin chi tiết, xin hãy liên hệ với tổng đài tư vấn thủ tục hành chính hoặc bộ phận tư vấn pháp lý chuyên sâu 1900 của PHAMLAW, số hotline 097 393 8866.

————————–

Bộ phận tư vấn pháp lý chuyên sâu – Phamlaw

> Xem thêm: