Bài Viết Mới

Cấp lại sổ đỏ khi diện tích đất sử dụng thực tế lớn hơn ghi trong sổ đỏ

Cấp lại sổ đỏ khi diện tích đất sử dụng thực tế lớn hơn ghi trong sổ đỏ

Câu hỏi: Mảnh đất gia đình tôi đang ở (thuộc xã Đông Minh, huyện Tiền Hải, Thái Bình) hiện nay là do nhận chuyển nhượng vào năm 1999, trên sổ đỏ có ghi diện tích là 60m2. Đến nay, cơ quan nhà nước tiến hành đo đạc lại để thống kê hiện trạng sử dụng đất tại địa phương, kết quả diện tích đất đang sử dụng hiện nay tăng thêm 9m2 nữa. Vậy xin hỏi Luật sư, liệu gia đình tôi có được công nhận thêm diện tích tăng thêm trên vào sổ đỏ hay không? Căn cứ pháp lý?

Gia đình chúng tôi xin được chân thành cám ơn các luật sư!

Cấp lại sổ đỏ khi diện tích đất sử dụng thực tế lớn hơn ghi trong sổ đỏ
Cấp lại sổ đỏ khi diện tích đất sử dụng thực tế lớn hơn ghi trong sổ đỏ

Trả lời: (câu trả lời chỉ mang tính chất tham khảo)

Chào bạn, với câu hỏi nêu trên Phamlaw xin được đưa ra quan điểm tư vấn như sau:

Đối với việc diện tích đất đang sử dụng tăng thêm so với trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (còn được gọi là sổ đỏ) có thể xuất phát từ nhiều nguyên nhân như do kỹ thuật đo đạc trước đó còn lạc hậu; đất tăng thêm do lấn chiếm… Vì vậy, để trả lời câu hỏi của bạn trước hết phải xem xét các quy định của pháp luật hiện nay về xử lý diện tích đất chênh lệch so với trong Giấy chứng nhận.

Về diện tích đất tăng thêm so với diện tích ghi trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Khoản 5 điều 98 Luật đất đai 2013 quy định:

“Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này.

Theo khoản 5 điều 98 Luật đất đai 2013 trên có thể xảy ra các trường hợp sau đây:

  • Diện tích đất sử dụng tăng lên mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
  • Diện tích đất sử dụng tăng lên mà ranh giới thửa đất có sự thay đổi so với thời điểm có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không phải do lấn, chiếm trái quy định pháp luật.
  • Diện tích đất sử dụng tăng lên do lấn, chiếm trái quy định của pháp luật;

Với mỗi trường hợp trên lại có phương thức xử lý khác nhau, cụ thể:

  1. Trường hợp diện tích đất sử dụng tăng lên mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Nguyên nhận của sự tăng diện tích trong trường hơp này thường do kỹ thuật đo đạc tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn lạc hậu. Theo đoạn 1 khoản 5 điều 98 Luật đất đai 2013 nêu trên, khi có sự chênh lệch giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với thời điểm có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, mặt khác không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì  khi cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn.

Như vậy, bạn có thể thực hiện thủ tục xin cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Sở tài nguyên và môi trường, kèm theo đó là nộp thêm phí đăng ký biến động đất đai, mà không phải nộp thêm tiền sử dụng đất đối với phần diện tích tăng thêm.

  1. Diện tích đất sử dụng tăng lên mà ranh giới thửa đất có sự thay đổi so với thời điểm có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không phải do lấn, chiếm trái quy định pháp luật.

Trường hợp này, diện tích đất tăng thêm có thể do khai hoang hoặc do nhận chuyển nhượng từ trước đó mà không ghi nhận trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất…Diện tích tăng thêm có thể được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất nếu đáp ứng được các điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cụ thể:

  • Điểm a khoản 1 điều 99 Luật đất đai 2013: Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất… cho “người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất… theo quy định tại các điều 100, 101, 102 của Luật này”.
  • Điều 100 Luật đất đai 2013 quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất, tại khoản 1 chỉ rõ “Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định…”. Theo hướng dẫn tại điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì căn cứ để xác định việc sử dụng đất ổn định là việc sử dụng đất liên tục vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất đó đến thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đồng thời, đất đó phải được xác định là không có tranh chấp, nằm trong hạn mức giao đất ở tại địa phương.

Trường hợp này, người sử dụng đất sẽ phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với phần diện tích đất tăng thêm. Tiền sử dụng đất được xác định theo các căn cứ tại điều 3 Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất, gồm: diện tích đất được công nhận quyền sử dụng đất; mục đích sử dụng đất; giá đất tính thu tiền sử dụng đất. Trong đó, giá đất theo Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh quy định áp dụng trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân được công nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất ở trong hạn mức. Nếu diện tích đất tăng thêm nằm ngoài hạn mức giao đất ở tại địa phương thì chỉ được công nhận đối với diện tích đất ở trong hạn mức được giao.

  1. Diện tích đất sử dụng tăng thêm do lấn, chiếm trái quy định của pháp luật

Đây là trường hợp chủ sử dụng đất đã tiến hành các hoạt động lấn chiếm, làm tăng diện tích đất mình đang sử dụng. Trường hợp này chủ sử đụng đất có hành vi lấn chiếm sẽ bị xử lý vi phạm hành chính theo điều 10 Nghị định 102/2014/NĐ-CP ngày 10/11/2014 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai. Đối với hành vi lấn, chiếm đất ở thì bị phạt tiền tư 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng; đồng thời buộc khôi phục lại tình trạng của đất trước khi vi phạm, trả lại đất đã lấn, chiếm.

Như vậy, theo các quy định nêu trên, chúng tôi cần căn cứ vào hồ sơ đất thực tế của gia đình để đánh giá thửa đất gia đình đang sử dụng thuộc trường hợp nào trong các trường hợp nêu trên, đồng thời đưa ra những câu trả lời phù hợp nhất, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho gia đình bạn.

Căn cứ pháp lý

  • Luật đất đai 2013;
  • Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2013;

Trên đây là những ý kiến tư vấn của PHAMLAW về việc Cấp lại sổ đỏ khi diện tích đất sử dụng thực tế lớn hơn ghi trong sổ đỏ và các căn cứ pháp lý cần thiết để Quý khách hàng tham khảo. Nếu Quý khách có bất kỳ thắc mắc hay cần thêm thông tin chi tiết, xin hãy liên hệ với tổng đài tư vấn thủ tục hành chính  hoặc bộ phận tư vấn pháp lý chuyên sâu 1900 của PHAMLAW. Để được tư vấn dịch vụ, Quý khách hàng vui lòng kết nói tới số hotline: 097 393 8866, chúng tôi luôn sẵn sàng hỗ trợ.

———————

Phòng tư vấn pháp luật chuyên sâu – Phamlaw

Dịch vụ của Phamlaw