Cấp lại sổ đỏ khi diện tích đất sử dụng thực tế lớn hơn ghi trong sổ đỏ

Cấp lại sổ đỏ khi diện tích đất sử dụng thực tế lớn hơn ghi trong sổ đỏ

Câu hỏi: Mảnh đất gia đình tôi đang ở (thuộc xã Đông Minh, huyện Tiền Hải, Thái Bình) hiện nay là do nhận chuyển nhượng vào năm 1999, trên sổ đỏ có ghi diện tích là 60m2. Đến nay, cơ quan nhà nước tiến hành đo đạc lại để thống kê hiện trạng sử dụng đất tại địa phương, kết quả diện tích đất đang sử dụng hiện nay tăng thêm 9m2 nữa. Vậy xin hỏi Luật sư, liệu gia đình tôi có được công nhận thêm diện tích tăng thêm trên vào sổ đỏ hay không? Tôi có bị phạt hành chính gì không ạ? Và thủ tục làm lại sổ đỏ khi diện tích thay đổi như thế nào ạ? Căn cứ pháp lý?

Gia đình chúng tôi xin được chân thành cám ơn các luật sư!

Cấp lại sổ đỏ khi diện tích đất sử dụng thực tế lớn hơn ghi trong sổ đỏ
Cấp lại sổ đỏ khi diện tích đất sử dụng thực tế lớn hơn ghi trong sổ đỏ

Trả lời: (câu trả lời chỉ mang tính chất tham khảo)

Chào bạn, với câu hỏi nêu trên Phamlaw xin được đưa ra quan điểm tư vấn như sau:

Đối với việc diện tích đất đang sử dụng tăng thêm so với trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (còn được gọi là sổ đỏ) có thể xuất phát từ nhiều nguyên nhân như do kỹ thuật đo đạc trước đó còn lạc hậu; đất tăng thêm do lấn chiếm… Vì vậy, để trả lời câu hỏi của bạn trước hết phải xem xét các quy định của pháp luật hiện nay về xử lý diện tích đất chênh lệch so với trong Giấy chứng nhận.

Thứ nhất: Về diện tích đất tăng thêm so với diện tích ghi trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Khoản 5 điều 98 Luật đất đai 2013 quy định:

“Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này.

Được hướng dẫn bởi Khoản 20 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP về Giấy chứng nhận đối với diện tích đất tăng thêm so với giấy tờ về quyền sử dụng đất như sau:

20. Bổ sung Điều 24a như sau:

“Điều 24a. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm so với giấy tờ về quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất

Trường hợp đo đạc lại mà diện tích thửa đất thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên Giấy chứng nhận đã cấp hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai, Điều 18 của Nghị định này và ranh giới thửa đất thực tế có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất thì việc xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm được thực hiện như sau:

1. Trường hợp diện tích đất tăng thêm do nhận chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất đã có Giấy chứng nhận thì thực hiện như sau:

a) Thực hiện thủ tục chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho đối với diện tích đất tăng thêm theo quy định tại Điều 79, khoản 2 Điều 82 và thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận cho thửa đất gốc (thửa đất chưa có diện tích đất tăng thêm) theo quy định tại Điều 76 của Nghị định này nếu thửa đất gốc đã có Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất mà không yêu cầu người sử dụng đất thực hiện thủ tục hợp thửa đất. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm xác nhận vào Đơn đề nghị cấp lại, cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm và gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế, trình cấp Giấy chứng nhận, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai cho toàn bộ diện tích thửa đất đang sử dụng, trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã;

b) Thực hiện thủ tục chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho đối với diện tích đất tăng thêm theo quy định tại Điều 79, khoản 2 Điều 82 và thủ tục cấp Giấy chứng nhận lần đầu cho thửa đất gốc theo quy định tại Điều 70 của Nghị định này nếu thửa đất gốc có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 của Luật đất đai, Điều 18 của Nghị định này. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm xác nhận vào Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm và gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế, trình cấp Giấy chứng nhận, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai cho toàn bộ diện tích thửa đất đang sử dụng, trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

2. Trường hợp diện tích đất tăng thêm do nhận chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà diện tích đất tặng thêm đó có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai, Điều 18 của Nghị định này thì thực hiện như sau:

a) Thực hiện thủ tục cấp lần đầu đối với diện tích đất tăng thêm theo quy định tại Điều 70 và thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận cho thửa đất gốc theo quy định tại Điều 76 của Nghị định này nếu thửa đất gốc đã được cấp Giấy chứng nhận. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm xác nhận vào Đơn đề nghị cấp lại, cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm và gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế, trình cấp Giấy chứng nhận, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai cho toàn bộ diện tích thửa đất đang sử dụng, trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã;

b) Thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận lần đầu theo quy định tại Điều 70 của Nghị định này cho toàn bộ diện tích thửa đất nếu thửa đất gốc có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 của Luật đất đai, Điều 18 của Nghị định này.

3. Trường hợp diện tích đất tăng thêm không có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 của Luật đất đai, Điều 18 của Nghị định này thì thực hiện như sau:

a) Trường hợp người sử dụng đất không vi phạm pháp luật về đất đai thì việc xem xét xử lý và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm thực hiện theo quy định tại Điều 20 của Nghị định này;

b) Trường hợp diện tích đất tăng thêm do người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 thì xem xét xử lý và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm thực hiện theo quy định tại Điều 22 của Nghị định này;

c) Trường hợp diện tích đất tăng thêm do người sử dụng đất được giao trái thẩm quyền trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 thì việc xem xét xử lý và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm thực hiện theo quy định tại Điều 23 của Nghị định này;

đ) Thủ tục cấp Giấy chứng nhận đối với diện tích đất tăng thêm được thực hiện theo quy định tại Điều 70 và cấp đổi Giấy chứng nhận cho thửa đất gốc theo quy định tại Điều 76 của Nghị định này nếu thửa đất gốc đã được cấp Giấy chứng nhận. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm xác nhận vào Đơn đề nghị cấp lại, cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm và gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế, trình cấp Giấy chứng nhận sau khi người sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai cho toàn bộ diện tích thửa đất đang sử dụng, trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

đ) Thủ tục cấp Giấy chứng nhận đối với toàn bộ diện tích thửa đất thực hiện theo quy định tại Điều 70 của Nghị định này nếu thửa đất gốc có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 của Luật đất đai, Điều 18 của Nghị định này,”

Trường hợp này, người sử dụng đất sẽ phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với phần diện tích đất tăng thêm để thực hiện thủ tục làm lại sổ đỏ khi diện tích thay đổi. Tiền sử dụng đất được xác định theo các căn cứ tại điều 3 Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất, gồm: diện tích đất được công nhận quyền sử dụng đất; mục đích sử dụng đất; giá đất tính thu tiền sử dụng đất. Trong đó, giá đất theo Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh quy định áp dụng trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân được công nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất ở trong hạn mức. Nếu diện tích đất tăng thêm nằm ngoài hạn mức giao đất ở tại địa phương thì chỉ được công nhận đối với diện tích đất ở trong hạn mức được giao.

Thứ hai: Xử phạt hành chính với diện tích đất sử dụng tăng thêm do lấn, chiếm trái quy định của pháp luật

Đây là trường hợp chủ sử dụng đất đã tiến hành các hoạt động lấn chiếm, làm tăng diện tích đất mình đang sử dụng. Trường hợp này chủ sử đụng đất có hành vi lấn chiếm sẽ bị xử lý vi phạm hành chính theo điều 10 Nghị định 102/2014/NĐ-CP ngày 10/11/2014 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai. Đối với hành vi lấn, chiếm đất ở thì bị phạt tiền tư 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng; đồng thời buộc khôi phục lại tình trạng của đất trước khi vi phạm, trả lại đất đã lấn, chiếm. Nghị định 102/2014/NĐ-CP ngày 10/11/2014 này sẽ hết hiệu lực từ ngày 05 tháng 01 năm 2020. Thay thế là Nghị định 91/2019/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai có hiệu lực cùng ngày.

Như vậy, theo các quy định nêu trên, chúng tôi cần căn cứ vào hồ sơ đất thực tế của gia đình để đánh giá thửa đất gia đình đang sử dụng thuộc trường hợp nào trong các trường hợp nêu trên, đồng thời đưa ra những câu trả lời phù hợp nhất, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho gia đình bạn.

Căn cứ pháp lý

  • Luật đất đai 2013;
  • Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2013;
  • Nghị định 01/2017/NĐ-CP.

Trên đây là những ý kiến tư vấn của PHAMLAW về việc Cấp lại sổ đỏ khi diện tích đất sử dụng thực tế lớn hơn ghi trong sổ đỏ và các căn cứ pháp lý cần thiết để Quý khách hàng tham khảo. Nếu Quý khách có bất kỳ thắc mắc hay cần thêm thông tin chi tiết về: cấp sổ đỏ cho diện tích đất tăng thêm, mẫu đơn xin đo đạc lại diện tích đất,… xin hãy liên hệ với tổng đài tư vấn thủ tục hành chính  hoặc bộ phận tư vấn pháp lý chuyên sâu 1900 của PHAMLAW. Để được tư vấn dịch vụ: thủ tục đổi sổ đỏ mới, cách tính thuế diện tích đất tăng thêm, Quý khách hàng vui lòng kết nói tới số hotline: 097 393 8866, chúng tôi luôn sẵn sàng hỗ trợ.

———————

Phòng tư vấn pháp luật chuyên sâu – Phamlaw

Dịch vụ của Phamlaw