Định giá đất đai

Định giá đất đai

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt , là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống và là địa bàn phân bố của các khi dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế…Với vai trò như vậy, đất đai được xem là tài sản của quốc gia. Vì vậy, việc định giá đất đai là cần thiết để xác định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất với nhà ngước. Kính mời quý khách hàng cùng Luật Phamlaw tìm hiểu qua nội dung bài viết dưới đây.

1. Thế nào là định giá đất đai?

Định giá là hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế – kỹ thuật, tính pháp lý vừa mang tính xã hội. Hoạt động định giá hình thành, tồn tại và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường. Khoản 5 Điều 4 Văn bản hợp nhất 19/VBHN-VPQH năm 2020 hợp nhất Luật Giá do Văn phòng Quốc hội ban hành quy định: “Định giá là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc tổ chức, cá nhân sản xuất, kinh doanh quy định giá cho hàng hóa, dịch vụ”.

Theo Giáo trình Định giá đất của Trường Đại học nông nghiệp Hà Nội: “Định giá đất đai là việc người định giá căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp định giá đất trên cơ sở nắm chắc tư liệu thị trường đất đai, căn cứ vào những thuộc tính kinh tế và tự nhiên của đất đai theo chất lượng, và tình trạng thu lợi thông thường trong hoạt động kinh tế thực tế của đất đai, xem xét đầy đủ ảnh hưởng của các yếu tố về phát triển  kinh tế, xã hội, phương thức sử dụng đất, dự kiến thu lợi từ đất và chính sách đất đai, đối với thu lợi từ đất, rồi tổng hợp để định ra giá cả tại một thời điểm nào đó cho một thửa hoặc nhiều thửa đất với một quyền đất đai nào đó”.

Pháp luật hiện hành không đưa ra một khái niệm cụ thể về định giá đất mà chỉ đưa ra khái niệm giá đất theo quy định tại khoản 19 Điều 3 Văn bản hợp nhất 21/VBHN-VPQH 2018 Luật Đất đai: “Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất”.

Từ những trình bày trên, Phamlaw đưa ra định nghĩa định giá đất đai là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc các cá nhân, tổ chức khác xác định số tiền trên một đơn vị diện tích đất tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích cụ thể, theo những nguyên tắc và phương pháp nhất định.

2. Mục đích định giá đất

Mục đích định giá tài sản nói chung và định giá đất nói riêng có thể phân thành rất nhiều loại: Mục đích xác định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất (NSDÐ); tính giá bồi thường giải tỏa; chuyển nhượng, chuyến đổi quyền sử dụng đất; thế chấp; công tác kế toán, kiểm toán,…

– Định giá đất để xác định nghĩa vụ tài chính của NSDÐ: Do đất đai là tài sản có tính chất đặc biệt nên các chủ thể chỉ có quyền sử dụng mà không có quyền sở hữu. Vì thế, việc định giá đất sẽ là cơ sở xác định được nghĩa vụ tài chính của NSDÐ đối với Nhà nước.

 – Định giá đất làm cơ sở cho việc bồi thường trong việc bồi thường giải phóng mặt bằng khi thu hổi đất thực hiện các dự án đầu tư, dự án giao thông, các công trình công cộng….

 – Định giá cho mục đích chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Định giá đất làm cơ sở để người có quyền sử dụng đất đặt mức giá bán khi đưa quyền sử dụng đất vào thị trường. Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng có thể nhờ các đơn vị tư vấn làm dịch vụ định giá đất làm cơ sở cho việc quyết định nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó với giá như thể nào là phù hợp.

– Định giá phục vụ các mục đích chuyển đổi quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau: Cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước; Doanh nghiệp góp vốn hợp tác kinh doanh; Hợp nhất, sáp nhập hoặc giải thể;…

– Định giá đất phục vụ việc thế chấp vay vốn: Do quy định của ngân hàng khi làm thủ tục vay vốn để kinh doanh phải có tài sản thế chấp, tài sản thế chấp phải được định giá để làm cơ sở xem xét cho vay. Mục đích của việc định giá này là để bảo đảm sự an toàn cho ngân hàng, trong trường hợp khách hàng không đủ khả năng trả nợ. Do đó việc định giá đất là cần thiết. Định giá cho mục đích lập báo cáo tải chính và hạch toán kế toán: Trong báo cáo tài chính của doanh nghiệp và kê khai nộp thuế hàng năm của doanh nghiệp phải kê khai giá trị tài sản doanh nghiệp nên doanh nghiệp cần phải định giá tài sản trong đó có giá trị quyền sử dụng đất.

3. Vai trò của định giá đất

Đối với cá nhân: Cá nhân người chuyển nhượng hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phải lúc nào cũng có đầy đủ thông tin và sự am hiểu cần thiết nên không đánh giá đúng giá trị thị trường của đất đai. Điều này, có thể gây thiệt hại cho các cá nhân tham gia thị trường BÐS, nếu các quyết định của họ thiếu thông tin, không phản ánh đúng giá trị quyền sử dụng đất. Với sự giúp đỡ, tư vấn của các nhà định giá và giá ước lượng giá của họ phản ánh đúng giá trị thị trường, các cá nhân được tư vấn khi tham gia thị trường BÐS sẽ không bị thiệt thòi trong các giao dịch chuyển nhượng hoặc trao đổi, thừa kế, thế chấp, v.v. Ở đây vai trò của người định giá như là một thành viên trung gian để đảm bảo tính minh bạch và công bằng cho thị trường BÐS.

Đối với Nhà nước: Xác định giá đất đóng vai trò rất quan trọng trong quản lý đất đai của Nhà nước. Bởi quản lý hành chính về thửa đất chỉ là quản lý “phần xác” của đất đai, còn quản lý giá trị của thửa đất mới là quản lý “phần hồn” của đất đai. Việc định giá đất phản ánh đúng giá trị thị trường sẽ có tác dụng lớn trong việc đảm bảo nguồn thu cho Nhà nước, đảm bảo công bằng xã hội. Đồng thời, định giá đúng giá trị BÐS, trong đó đặc biệt là đất đai, sẽ tạo động lực cho việc phân bổ đất đai – như là một nguồn lực xã hội – một cách hợp lý và hiệu quả.

Ngoài ra, Nhà nước thường phát sinh nhu cầu sử dụng đất cho các dự án đầu tư phát triến kinh tế, xã hội nên việc thu hổi đất thường diễn ra. Trong trường hợp này, việc định giá đất là vô cùng cần thiết để xác định tiền bồi thường, hỗ trợ cho người bị thu hồi đất.

4. Nguyên tắc định giá đất

Theo quy định tại Điều 112 Văn bản hợp nhất 21/VBHN-VPQH 2018 Luật Đất đai, việc định giá đất phải tuân theo nguyên tắc:

– Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;

– Theo thời hạn sử dụng đất;

– Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;

– Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau.

5. Phương pháp định giá đất

Theo quy định tại Điều 4 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP, có những phương pháp định giá đất, cụ thể:

Thứ nhất, phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá.

Thứ hai, phương pháp chiết trừ là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).

Thứ ba, phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh.

Thứ tư, phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản.

Thứ năm, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành.

Yêu cầu về thông tin trong áp dụng phương pháp định giá đất:

– Thứ nhất (i), các thông tin về giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, giá đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất trong cơ sở dữ liệu về đất đai, giá đất trên sàn giao dịch bất động sản, giá đất được xác định từ chi phí, thu nhập của thửa đất (sau đây gọi là giá đất thị trường) phải bảo đảm khách quan, trung thực.

Trường hợp tại khu vực định giá đất không đủ thông tin thì có thể thu thập thông tin tại khu vực lân cận với khu vực có thửa đất cần định giá;

– Thứ hai (i) Khi áp dụng các phương pháp định giá đất phải ưu tiên lựa chọn các thông tin quy định tại mục Thứ nhất (i) tại khu vực định giá đất và tại thời điểm gần nhất với thời điểm định giá đất.

6. Điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất

– Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất khi trên thị trường có các thửa đất so sánh đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

– Phương pháp chiết trừ được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất trong trường hợp có đủ số liệu về giá các bất động sản (gồm đất và tài sản gắn liền với đất) tương tự với thửa đất cần định giá đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

– Phương pháp thu nhập được áp dụng để định giá đối với thửa đất xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất;

– Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng đất khi xác định được tổng doanh thu phát triển giả định và tổng chi phí ước tính;

– Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để định giá đất cho các trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều 18 của Nghị định 44/2014/NĐ-CP.

Lưu ý khi áp dụng phương pháp định giá đất:

– Căn cứ vào điều kiện áp dụng các phương pháp định giá đất và các thông tin đã thu thập được để lựa chọn phương pháp định giá đất phù hợp.

– Trường hợp cần thiết có thể áp dụng kết hợp các phương pháp (phương  pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chiết trừ, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư) để kiểm tra, so sánh, đối chiếu và quyết định giá đất.

Trên đây tư vấn của Phamlaw đối với nội dung Định giá đất đai? Nếu có những thắc mắc cần hỗ trợ và giải đáp tư vấn pháp luật đất đai, vui lòng liên hệ trực tiếp với Phamlaw qua các đầu số hotline 097 393 8866 hoặc 091 611 0508 để được giải đáp và hỗ trợ nhanh nhất.