Điều kiện về kích thước, diện tích tối thiểu tách thửa tại Hà Nội

Điều kiện về kích thước, diện tích tối thiểu tách thửa tại Hà Nội

Câu hỏi: Mảnh đất nhà tôi nằm trong khu giải phóng mặt bằng để phục vụ dự án. Để xây dựng dự án này, chính quyền đã có thông báo thu hồi đất đối với gia đình tôi, theo thông báo thì diện tích đất nhà tôi còn lại sau khi thu hồi là 6.0m x 11.5m. Tôi được biết là muốn tách thửa, làm lại Giấy chứng nhận mới thì phải đủ điều kiện về kích thước, diện tích tối thiểu. Vậy xin Luật sư tư vấn, với diện tích trên thì gia đình tôi có được xin tách thửa (tách làm 2 thửa đất ) và xây nhà mới để ở hay không?

Trả lời: (câu trả lời chỉ mang tính chất tham khảo)

Cám ơn Quý khách hàng đã liên hệ đến Phamlaw để được hỗ trợ câu hỏi này, với câu hỏi trên, Phamlaw xin được đưa ra quan điểm tư vấn như sau:

Các dự án xây dựng công trình công cộng thường gắn liền với vấn đề giải phóng mặt bằng, đặc biệt đối với các công trình tại đô thị, thành phố còn phải phù hợp với quy hoạch hạ tầng chung tại địa phương. Về việc xác định điều kiện tách thửa sau khi thu hồi đất, ngoài các quy định chung của pháp luật về đất đai, thì cần phải xem xét các quy định được áp dụng riêng trên địa bàn nơi thu hồi đất.

Đối với những trường hợp đất ở bị thu hồi một phần, nếu muốn tách thửa thì phải đáp ứng được các điều kiện của pháp luật đất đai về kích thước và diện tích tối thiểu. Trường hợp đất ở sau khi thu hồi không đủ điều kiện tách thửa thì tùy trường hợp sẽ được bồi thường đất tái định cư hoặc hỗ trợ tái định cư. Điều 6 Nghị định 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất quy định:

“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam khi Nhà nước thu hồi đất ở mà có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì việc bồi thường về đất được thực hiện như sau:

a) Trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tái định cư;

b) Trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân còn đất ở, nhà ở khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở.”

Theo điều luật trên, thì phải xem xét diện tích đất còn lại sau thu hồi có đáp ứng được các điều kiện tách thửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hay không. Cụ thể với trường hợp của bạn, thì cần áp vào các quy định của Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội, trong Quyết định Số: 20/2017/QĐ-UBND ngày 01 tháng 06 năm 2017 của Ủy ban nhân dân Thành phố Hà Nội ban hành quy định các nội dung thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân thành phố được Văn bản hợp nhất 21/VBHN-VPQH 2018 Luật Đất đai và các Nghị định của Chính phủ giao về hạn mức giao đất, hạn mức công nhận quyền sử dụng đất; kích thước, diện tích đất ở tối thiểu được phép tách thửa cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn Thành phố Hà Nội.

Điều 5, điều kiện về kích thước, diện tích đất ở tối thiểu được phép và không được phép tách thửa và xử lý thửa đất ở có kích thước, diện tích nhỏ hơn mức tối thiểu:

“1. Các thửa đất được hình thành từ việc tách thửa phải đảm bảo đủ các điều kiện sau:

a) Có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng (đường giới hạn cho phép xây dựng công trình trên thửa đất) từ 3 mét trở lên;

b) Có diện tích không nhỏ hơn 30 m² đối với khu vực các phường, thị trấn và không nhỏ hơn 50% hạn mới giao đất ở (mức tối thiểu) quy định tại Điều 3 Quy định này đối với các xã còn lại.

2. Khi chia tách thửa đất có hình thành ngõ đi sử dụng riêng thì ngõ đi phải có mặt cắt ngang từ 2m trở lên đối với thửa đất thuộc khu vực các xã và từ 1m trở lên đối với thửa đất thuộc khu vực các phường, thị trấn và các xã giáp ranh. Thửa đất sau khi chia tách phải đảm bảo đủ điều kiện tại khoản 1 Điều này”.

Thửa đất gia đình bạn sau khi tách thửa có diện tích 6.0m x 11.5m, diện tích thửa đất là 69m2, đáp ứng được yêu cầu diện tích tối thiểu và điều kiện kích thước để tách thửa. Tuy nhiên, nếu muốn tiếp tục xây nhà ở trên thửa đất, thì cần xét đến các điều kiện về quy hoạch xây dựng.

Điều 2.6.6 Thông tư 01/2021/TT-BXD về QCVN 01:2021/BXD Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng, kích thước lô đất quy hoạch xây dựng nhà ở được xác định cụ thể theo nhu cầu và đối tượng sử dụng, phù hợp với các giải pháp tổ chức không gian và được quản lý theo quy định về quản lý xây dựng của khu vực lập quy hoạch:

• Lô đất xây dựng nhà ở trong các khu quy hoạch xây dựng mới tiếp giáp với đường phố có bề rộng chỉ giới đường đỏ ≥ 19 m, bề rộng mặt tiền của công trình nhà ở ≥ 5 m;
• Lô đất xây dựng nhà ở trong các khu quy hoạch xây dựng mới tiếp giáp với đường phố có bề rộng chỉ giới đường đỏ < 19 m, bề rộng mặt tiền của công trình nhà ở ≥ 4 m;
• Chiều dài tối đa của lô đất xây dựng dãy nhà ở liên kế có hai mặt tiếp giáp với các tuyến đường từ cấp đường chính khu vực trở xuống là 60 m.

Theo Thông tư 01/2021/TT-BXD về QCVN 01:2021/BXD Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng thì Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ được quy định trong Bảng 2.8 như sau:

Bảng 2.8: Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ (nhà biệt thự, nhà ở liền kề, nhà ở độc lập)

Tại 2.7.7 thì:

– Mật độ xây dựng thuần tuân thủ các quy định tại mục 2.6.3; Riêng các lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ có chiều cao ≤25 m có diện tích lô đất ≤100 m² được phép xây dựng đến mật độ tối đa là 100% nhưng vẫn phải đảm bảo các quy định về khoảng lùi, khoảng cách giữa các công trình tại mục 2.7.5 và mục 2.7.6;

Như vậy, diện tích đất còn lại của gia đình bạn sau khi thu hồi đất đủ điều kiện tách thửa theo quy định của Luật đất đai, nhưng không được tiến hành xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng tại Điều 2.6.6 Thông tư 01/2021/TT-BXD về QCVN 01:2021/BXD Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng.

• Căn cứ pháp lý
• Văn bản hợp nhất 21/VBHN-VPQH 2018 Luật Đất đai;
• Nghị định 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;
• Quyết định Số: 20/2017/QĐ-UBND ngày 01 tháng 06 năm 2017 của Ủy ban nhân dân Thành phố Hà Nội
• Thông tư 01/2021/TT-BXD về QCVN 01:2021/BXD Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng

Trên đây là quan điểm của luật sư về Điều kiện về kích thước, diện tích tối thiểu tách thửa tại Hà Nội. Nếu Quý khách có bất kỳ thắc mắc hay cần thêm thông tin chi tiết, xin hãy liên hệ với tổng đài tư vấn thủ tục hành chính hoặc bộ phận tư vấn pháp lý chuyên sâu 1900 của PHAMLAW. Để được tư vấn dịch vụ, Quý khách hàng vui lòng tới số hotline 24/7: 0973938866, chúng tôi luôn sẵn sàng hỗ trợ.

———————————

Phòng dịch vụ thủ tục hành chính – Phamlaw

Dịch vụ của Phamlaw

• Thủ tục sang tên sổ đỏ nhà đất
• Thủ tục sang tên nhà đất
• Hồ sơ sang tên sổ đỏ