Xác định diện tích đất ở khi Nhà nước thu hồi đất

Xác định diện tích đất ở khi Nhà nước thu hồi đất

Câu hỏi: Xin chào Luật sư, gia đình tôi sinh sống ở Bình Dương, hiện có 13 người, gồm 4 thế hệ cùng sống trên một thửa đất có diện tích 200 m2, gồm cả đất ở và đất vườn. Gia đình sử dụng đất từ năm 1993, sổ đỏ được cấp từ năm 2003, nhưng không ghi diện tích đất ở là bao nhiêu. Nay có dự án xây dựng khu công nghiệp nên Nhà nước thu hồi đất giải phóng mặt bằng. Tôi muốn hỏi Luật sư những vấn đề sau đây:

• Trên Sổ đỏ không ghi rõ diện tích đất ở, vậy gia đình có được bồi thường về đất ở với toàn bộ diện tích trên không?
• Tôi nghe nói, trường hợp đủ điều kiện tách hộ khẩu thì sẽ được bồi thường đất ở cho từng hộ gia đình có đúng không?

Xin chân thành cảm ơn Luật sư.

(Câu hỏi được biên tập lại từ mail gửi đến Bộ phận tư vấn pháp luật và thủ tục hành chính của Phamlaw)

Trả lời: (Câu trả lời chỉ mang tính chất tham khảo)

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Phamlaw.

Người sử dụng đất hợp pháp được Nhà nước bồi thường trong các trường hợp thu hồi vì mục đích an ninh, quốc phòng; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công công. Tùy trường hợp cụ thể mà người có đất bị thu hồi được bồi thường về đất hoặc bồi thường chi phí đầu tư còn lại vào đất. Với những câu hỏi của bạn, Phamlaw xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau:

Thứ nhất, quy định về xác định diện tích đất ở khi Nhà nước thu hồi đất

Trong trường hợp thu hồi đất ở có vườn, ao thì trước hết cần xác định diện tích đất ở theo quy định của pháp luật. Cụ thể, tại khoản 4 điều 103 Luật đất đai 2013:

“4. Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật này mà trong giấy tờ đó không ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định như sau:

1. a) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện, tập quán tại địa phương quy định hạn mức công nhận đất ở cho mỗi hộ gia đình phù hợp với tập quán ở địa phương theo số lượng nhân khẩu trong hộ gia đình;
2. b) Trường hợp diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương thì diện tích đất ở được xác định bằng hạn mức công nhận đất ở tại địa phương;
3. c) Trường hợp diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương thì diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất.”

Mặt khác, khoản 5 điều 24 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2013 quy định việc xác định diện tích đất ở của hộ gia đình, cá nhân trong trường hợp thửa đất có vườn, ao đã được cấp Giấy chứng nhận trước ngày 01/7/2014 như sau:

• Diện tích đất ở được xác định là diện tích ghi tên Giấy chứng nhận đã cấp;
• Trường hợp không ghi rõ, thì diện tích được xác định theo quy định tại điều 103 Luật đất đai 2013 (nêu trên) khi người sử dụng đất có đơn đề nghị xác định lại diện tích đất ở hoặc khi Nhà nước thu hồi đất. Hộ gia đình, cá nhân không phải nộp tiền sử dụng đất, được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đối với diện tích đã được xác định lại là đất ở.

Theo những thông tin bạn cung cấp, thửa đất được gia đình sử dụng từ 1993 đến nay, và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào 2003. Do đó, khi thực hiện thủ tục thu hồi đất, gia đình bạn sẽ được xác định lại diện tích đất ở, căn cứ vào hạn mức công nhận đất ở phù hợp với điều kiện, tập quán tại địa phương theo số lượng nhân khẩu trong hộ gia đình, cụ thể theo Quyết định của Ủy ban nhân dân tỉnh Bình Dương về việc quy định hạn mức giao đất ở, hạn mức công nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Bình Dương.

Thứ hai, quy đinh về bồi thường đất ở trong trường hợp nhiều hộ gia đình cùng chung sống

Khi Nhà nước thu hồi đất, người sử dụng đất nếu đủ điều kiện theo quy định thì sẽ được bồi thường về đất bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi; nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

Khoản 2 điều 6 Nghị định 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất quy định: “2. Trường hợp trong hộ gia đình quy định tại Khoản 1 Điều này mà trong hộ có nhiều thế hệ, nhiều cặp vợ chồng cùng chung sống trên một thửa đất ở thu hồi nếu đủ điều kiện để tách thành từng hộ gia đình riêng theo quy định của pháp luật về cư trú hoặc có nhiều hộ gia đình có chung quyền sử dụng một (01) thửa đất ở thu hồi thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quỹ đất ở, nhà ở tái định cư và tình thực tế tại địa phương quyết định mức đất ở, nhà ở tái định cư cho từng hộ gia đình.”

Luật cư trú hiện nay quy định các trường hợp có cùng một chỗ ở hợp pháp được tách sổ hộ khẩu:

• Người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ và có nhu cầu tách sổ hộ khẩu;
• Người đã nhập vào sổ hộ khẩu quy định của Luật cư trú mà được chủ hộ đồng ý cho tách sổ hộ khẩu bằng văn bản.

Như vậy, khi thuộc một trong hai trườn hợp trên, bạn có thể làm thủ tục tách hộ khẩu. Tuy nhiên, khi Nhà nước bồi thường về đất, việc có được bồi thường về đất với mỗi hộ gia đình sau khi tách hay không còn phụ thuộc vào điều kiện quỹ đất tại từng địa phương.

• Căn cứ pháp lý:
• Luật đất đai 2013;
• Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2013;
• Nghị định 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

Trên đây là những ý kiến tư vấn của PHAMLAW về việc xác định diện tích đất ở khi Nhà nước thu hồi đất. Nếu Quý khách có bất kỳ thắc mắc hay cần thêm thông tin chi tiết, xin hãy liên hệ với tổng đài tư vấn thủ tục hành chính  hoặc bộ phận tư vấn pháp lý chuyên sâu 1900 của PHAMLAW. Để được tư vấn các dịch vụ cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; thủ tục tách/hợp thửa; đăng ký biến động đất đai…, Quý khách hàng vui lòng kết nối tới số hotline: 097 393 8866, chúng tôi luôn sẵn sàng hỗ trợ.

 > Xem thêm:

• Thủ tục mua bán nhà đất
• thủ tục sang tên nhà đất
• Thủ tục sang tên sổ đỏ
• Quy định, thủ tục về việc cung cấp thông tin quy hoạch đất đai