Điều kiện để cá nhân kinh doanh bất động sản

ĐIỀU KIỆN ĐỂ CÁ NHÂN KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

Bất động sản là tài sản gắn liền với cuộc sống của mỗi cá nhân, mang giá trị lớn lao về mặt vật chất và có giá trị sâu sắc về tinh thần đối với mỗi thành viên sống trong xã hội. Bất động sản đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế của mỗi quốc gia, có ảnh hưởng lớn đối với sự phát triển của nền kinh tế nước nhà.

Kinh doanh bất động sản là hoạt động kinh doanh mang những đặc thù nhất định. Đây là ngành nghề kinh doanh có điều kiện, vì vậy khi cá nhân kinh doanh bất động sản cần lưu ý đảm bảo đầy đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật. Dưới đây Luật Phamlaw sẽ hướng dẫn cụ thể theo quy định pháp luật mới nhất về điều kiện để cá nhân kinh doanh bất động sản để quý khách hàng có thể tham khảo.

1. Cơ sở pháp lý

– Luật kinh doanh bất động sản 2014

– Nghị định 02/2022/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của luật kinh doanh bất động sản

– Luật đầu tư 2020

– Luật doanh nghiệp 2020

2. Nội dung tư vấn

Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư một số vốn nhất định vào một bất động sản nào đó với mục đích là để sinh lợi nhuận. Các hoạt động đầu tư bất động sản nhằm sinh lời bao gồm việc mua, bán, xây dựng để cho thuê, cho thuê lại, chuyển nhượng hoặc tham gia giao dịch trên các sàn giao dịch bất động sản, thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản, dịch vụ tư vấn hoặc quản lý bất động sản. Chủ thể kinh doanh dịch vụ Bất động sản bao gồm: tổ chức, cá nhân trong nước, nước ngoài; người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định tại điều 60 Luật kinh doanh bất động sản 2014.

Cá nhân tham gia vào thị trường bất động sản với tư cách là người bán, cho thuê, cho thuê mua, thông qua các giao dịch về nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, cho thuê, cho thuê mua nhằm mục đích kiếm lời; quyền sử dụng đất được nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất hoặc được hợp thức hóa đưa vào kinh doanh. Đây là lực lượng năng động nhất, họ luôn tìm tòi khả năng sinh lời cao nhất trên cơ sở chi phí thấp nhất về thời gian và tiền bạc.

Theo quy định tại Điểm a khoản 2 Điều 76 Luật Đầu tư 2020 và khoản 2 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 thì Cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp). Trong trường hợp cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.

Có thể thấy, cá nhân kinh doanh bất động sản bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã trừ trường hợp bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên, tuy nhiên trường hợp này phải kê khai nộp thuế dù không phải thành lập doanh nghiệp. Khi có quy định đối với cá nhân không hoạt động kinh doanh bất động sản mang tính thường xuyên phải kê khai thuế, thì công tác kiểm tra, giám sát, hậu kiểm của cơ quan Nhà nước và đảm bảo minh bạch hóa các giao dịch về bất động sản của các cá nhân, hộ gia đình cũng sẽ được tăng cường. Bởi các giao dịch này trong thực tiễn vốn dĩ vẫn diễn ra và rất sôi động, là nhu cầu thiết thực của thị trường, nhưng lại có những hạn chế nhất định, tạo cơ hội để các chủ thể có nguồn thu từ hoạt động này trốn thuế và lách thuế.

Chính phủ vừa ban hành Nghị định 02/2022/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật kinh doanh bất động sản, thay thế cho Nghị định 76/2015/NĐ-CP. Theo nội dung Nghị định 02, cá nhân kinh doanh bất động sản (trừ trường hợp cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên) phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã có ngành nghề kinh doanh bất động sản. Như vậy, so với Nghị định 76/2015/NĐ-CP thì Nghị định 02/2022/NĐ-CP đã bỏ yêu cầu vốn pháp định 20 tỷ đồng (nhằm đảm bảo phù hợp với điểm a khoản 2 Điều 75 Luật Đầu tư năm 2020).

Theo điều 4 nghị định 02/2022/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của luật kinh doanh bất động sản, cá nhân kinh doanh bất động sản bắt buộc phải đáp ứng 3 điều kiện:

Thứ nhất, Phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã, có ngành nghề kinh doanh bất động sản (sau đây gọi chung là doanh nghiệp).

Thứ hai, Phải công khai trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp, tại trụ sở Ban Quản lý dự án (đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản), tại sàn giao dịch bất động sản (đối với trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch bất động sản); các thông tin về doanh nghiệp (tên, địa chỉ trụ sở chính, số điện thoại liên lạc, tên người đại diện theo pháp luật), thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh.

Đối với các thông tin đã công khai quy định tại điểm này mà sau đó có thay đổi thì phải được cập nhật kịp thời ngay sau khi có thay đổi.

Thứ ba, cá nhân chỉ được kinh doanh các bất động sản có đủ điều kiện theo quy định tại điều 9, điều 55 của Luật kinh doanh bất động sản 2014, bao gồm: Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất; Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án,…

Nghị định 02 có nhiều nội dung mới, nhiều quy định điều chỉnh so với Nghị định 76 nhằm tạo ra tính thống nhất, đồng bộ trong hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan khác; đặc biệt là mang tính thực tiễn cao hơn và rất nhiều quy định sẽ khắc phục được các bất cập, vướng mắc, mang tính tháo gỡ cho những rào cản cho cả các chủ thể tham gia hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản và còn cho cả công tác giám sát, quản lý của Nhà nước trong lĩnh vực này và các lĩnh vực có liên quan (quy hoạch, đầu tư, đất đai, thuế,..).

Nghị định 02 đã có những cập nhật, điều chỉnh và quy định chi tiết các điều kiện của cá nhân kinh doanh bất động sản để phù hợp với các quy định pháp luật hiện hành về đất đai, đầu tư, xây dựng. Nghị định 02 bỏ quy định doanh nghiệp/hợp tác xã phải có vốn pháp định 20 tỷ bên cạnh quy định tại Điều 4 làm rõ mức vốn chủ sở hữu của nhà đầu tư dự án bất động sản căn cứ theo quy mô sử dụng đất, cũng như cách thức xác định mức vốn chủ sở hữu.

Cụ thể, nhà đầu tư phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên. Việc xác định vốn chủ sở hữu được căn cứ vào kết quả báo cáo tài chính đã được kiểm toán gần nhất hoặc kết quả báo cáo kiểm toán độc lập của doanh nghiệp đang hoạt động (được thực hiện trong năm hoặc năm trước liền kề); trường hợp là doanh nghiệp mới thành lập thì xác định vốn chủ sở hữu theo vốn điều lệ thực tế đã góp theo quy định của pháp luật. Khi thực hiện kinh doanh bất động sản thì chủ đầu tư dự án phải đáp ứng điều kiện quy định đối với các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản.

Sự điều chỉnh này vừa đảm bảo phù hợp với điểm a khoản 2 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 nhưng vẫn đảm bảo quy định rõ ràng về điều kiện năng lực tài chính của nhà đầu tư dự án bất động sản. Đây được coi là một trong những quy định mới giúp tạo điều kiện và cơ hội cho cá nhân, tổ chức có quy mô tài chính nhỏ cũng có thể được tham gia vào thị trường kinh doanh bất động sản, qua đó được kỳ vọng là nhóm quy định mới sẽ thúc đẩy sự sôi động của thị trường bất động sản trong thời gian tới. Sự điều chỉnh này còn đáp ứng được nhu cầu thực tế của nhiều doanh nghiệp nhỏ và vừa có tham gia thường xuyên vào hoạt động kinh doanh bất động sản nhưng khó hoặc không đáp ứng được về mức vốn pháp định 20 tỷ đồng theo quy định cũ.

Đặc biệt, thị trường bất động sản thời gian gần đây đã bắt đầu diễn biến sôi động hơn sau thời gian ảm đạm của thị trường đầu tư, kinh doanh do ảnh hưởng của đại dịch Covid-19 và có xu hướng sẽ gia tăng mạnh mẽ hơn trong giai đoạn hậu Covid-19 trước rất nhiều chính sách hỗ trợ và thúc đẩy thị trường này của Chính phủ và các Cơ quan có thẩm quyền khác. Đầu tư, kinh doanh bất động sản cũng là một trong các lĩnh vực có tác động lớn và quan trọng đến sự phát triển kinh tế xã hội của đất nước, do đó, các quy định pháp luật mới như Nghị định 02 được nhiều chuyên gia kỳ vọng sẽ là bàn đạp giúp thị trường bất động sản phát triển mạnh mẽ hơn nhưng cũng được an toàn và ổn định hơn trong thời gian tới.

Phamlaw hy vọng bài viết này sẽ giúp bạn hiểu rõ hơn về thắc mắc cá nhân có được kinh doanh bất động sản hay không? Nếu bạn còn vướng mắc hoặc muốn được hỗ trợ tư vấn về dịch vụ kinh doanh bất động sản, vui lòng liên hệ Luật Phamlaw qua các đầu số hotline 097 393 8866 hoặc 091 611 0508 để được hỗ trợ nhanh nhất.

Xem them: