Điều kiện đối với chủ thể kinh doanh bất động sản mới

Điều kiện đối với chủ thể kinh doanh bất động sản mới

Theo quy định của pháp luật hiện hành, trên thực tế có nhiều công ty, doanh nghiệp đang hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Tất nhiên, kinh doanh bất động sản là ngành “hái ra tiền” bởi thị trường bất động sản luôn sôi động và lượng cầu cũng một tăng cao. Dân số càng tăng lên nhưng diện tích đất lại hữu hạn, do đó, cần phải có chính sách phù hợp đối với việc sử dụng đất đai.

Nhận thấy rõ tầm quan trọng, công ty TNHH tư vấn PhamLaw xin tư vấn cho khách hàng về điều kiện đối với chủ thể kinh doanh bất động sản mới:

Căn cứ pháp lý:

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014

Theo quy định tại Điều 10 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 về điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản:

“1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp) và có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

2. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.”

Theo đó, tổ chức, cá nhân muốn kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã. Trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chỉ bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua BĐS có quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai, nộp thuế theo quy định của pháp luật như thuế thu nhập cá nhân, thuế thu nhập doanh nghiệp,…

Về vốn pháp định: quy định về vốn pháp định của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trước đây là 06 tỷ đồng. Theo Điều 10 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 thì vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng.

Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai:

“1. Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.”

Do đó, chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được tổ chức tài chính hoặc tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam thực hiện bảo lãnh việc bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua, bên thuê mua có yêu cầu thì bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết.

Mặt khác, theo quy định của pháp luật đất đai thì vốn tự có khi thực hiện đầu tư dự án của chủ đầu tư không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha và không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên.

Đánh giá về điều kiện của chủ thể kinh doanh bất động sản mới:

 Về những thuận lợi:

– Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đã quy định rõ ràng và chi tiết về từng chủ thể kinh doanh bất động sản, mở rộng phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân trong nước. Đưa ra quy định đặc thù đối với Quyền và nghĩa vụ của các bên trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai. Trong đó bên mua, bên thuê mua có quyền yêu cầu bên bán, bên cho thuê mua cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước và kiểm tra thực tế tại công trình. Ngược lại bên bán, bên cho thuê mua có nghĩa vụ cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước và tạo điều kiện để bên mua, bên thuê mua kiểm tra thực tế tại công trình. Quy định này nhằm hạn chế tối đa các rủi ro cho người mua nhà.

– Về vấn đề bán nhà ở hình thành trong tương lai thì trước đây Luật Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 quy định chưa chặt chẽ. Do vậy, thực tế phát sinh nhiều khiếu kiện, tranh chấp xảy ra. Chủ đầu tư có thể vì lý do nào đó triển khai dự án chậm, hoặc không còn khả năng triển khai dự án nữa. Do đó, người dân, nhà đầu tư đã nộp tiền cho chủ dự án rồi và dự án không bàn giao đúng tiến độ được, người dân phải chịu thiệt thòi. Khắc phục những tồn tại, Luật Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã bổ sung nhiều quy định về hoạt động kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai, chú trọng đến trách nhiệm của chủ đầu tư đối với tiền ứng trước của khách hàng khi bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai để tránh tình trạng chiếm dụng vốn của khách hàng để sử dụng sai mục đích. để bảo đảm công khai, minh bạch, tạo tính thanh khoản cho thị trường…

– Các quy định về vốn cho đầu tư bất động sản khắc phục tình trạng tự phát theo phong trào và lệch pha cung – cầu, giảm tồn kho.

Về khó khăn: Nếu xem vốn điều lệ là điều kiện của ngành nghề đầu tư, kinh doanh bất động sản thì vốn điều lệ lúc này có thể sẽ là một khoản vốn “chết” mà doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải “để dành” trong ngân hàng hoặc bằng một loại tài sản bất di bất dịch khác. Điều này là một bất lợi không nhỏ đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Có những doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thành lập từ lâu cho đến nay đã thành những doanh nghiệp kinh doanh ổn định, có lãi nhưng không có vốn pháp định hoặc vốn pháp định chỉ có dưới 20 tỉ đồng, bây giờ phải bổ sung vốn pháp định cho đủ 20 tỉ đồng.

Nếu khách hàng có bất kỳ thắc mắc hay cần thêm thông tin chi tiết về nội dung “Điều kiện đối với chủ thể kinh doanh bất động sản mới”, xin hãy liên hệ với bộ phận tư vấn thủ tục hành chính 1900 của công ty TNHH tư vấn PhamLaw. Để được tư vấn các dịch vụ quý khách hàng vui lòng kết nối tới số hotline: 097 393 8866, chúng tôi luôn sẵn sàng hỗ trợ.

Rất mong nhận được sự hợp tác của khách hàng!

Trân trọng!