Kinh doanh chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất

Kinh doanh chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất

Pháp luật về chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất là một bộ phận quan trọng của pháp luật đất đai nói riêng và hệ thống pháp luật Việt Nam nói chung. Để hiểu rõ hơn các quy định pháp luật về kinh doanh chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, bạn đọc có thể tham khảo bài viết dưới đây của Phamlaw.

CĂN CỨ PHÁP LÝ

Luật kinh doanh bất động sản 2014

Bộ luật dân sự 2015

Luật đất đai 2013

NỘI DUNG TƯ VẤN

1. Khái quát về quyền sử dụng đất ở Việt Nam

Khác với nhiều nước trên thế giới, nước ta không thừa nhận sở hữu tư nhân về đất đai. Toàn bộ vốn đất đai trong cả nước đều thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu. Các tổ chức, cá nhân trong xã hội chỉ có quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất tách rời quyền sở hữu và được giao dịch trên thị trưởng, trở thành hàng hóa đặc biệt. Là đại diện chủ sở hữu và chủ thể quản lý thống nhất đất đai, Nhà nước có quyền quyết định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất theo quy hoạch; quyết định về giá đất trên nguyên tắc phù hợp với giá đất hình thành trên thị trường, điều tiết các giá trị đất gia tăng không do người sử dụng đất tạo ra. Người sử dụng đất có quyền sử dụng, chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Nước ta hiện nay vấn đề đặc biệt quan trọng là các quyền, lợi ích thực sự đối với đất đai của các tổ chức, cá nhân sử dụng đất phải được bảo đảm chắc chắn. Các quyền này ngày càng phải được mở rộng, được tự do khai thác, định đoạt, tự do giao dịch dễ dàng trên thị trường, mở rộng quyền cho các tổ chức, cá nhân đối với đất đai, chú trọng khai thác các lợi ích kinh tế từ đất đai là vô cùng cần thiết để khơi dậy nguồn nội lực của đất nước. Có vững mạnh về kinh tế mới ổn định về chính trị – xã hội, cần tách các chính sách xã hội ra khỏi chính sách kinh tế trong lĩnh vực đất đai. Không thể vì hạn chế phân hóa giàu – nghèo trong xã hội mà cản trở nền kinh tế đất nước phát triển, cản trở việc kinh doanh của các doanh nghiệp và người dân từ quyền sử dụng đất, bất động sản nói riêng và từ các ngành kinh tế khác nói chung. Một trong số các quyền, lợi ích trung tâm, trọng yếu của doanh nghiệp, cá nhân đối với đất đai và hoạt động kinh doanh bất động sản là quyền giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất.

2. Điều kiện đưa quyền sử dụng đất đưa vào kinh doanh

Điều kiện đưa quyền sử dụng đất đưa vào kinh doanh bao gồm:

– Quyền sử dụng đất thuộc loại được phép giao dịch.

– Thỏa mãn điều kiện giao dịch quyền sử dụng đất tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013:

+ Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai

+ Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất

+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án

+ Trong thời hạn sử dụng đất

Ý nghĩa của việc quy định điều kiện đối với quyền sử dụng đất đưa vào kinh doanh được thể hiện qua các khía cạnh sau:

Thứ nhất, đối với việc quản lý nhà nước

Các quy định về điều kiện quyền sử dụng đất được đưa vào kinh doanh sẽ tạo điều kiện cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền nắm được tình hình sử dụng đất, từ đó đề ra các chính sách, các biện pháp để sử dụng đất một cách có hiệu quả. Bên cạnh đó, thông qua các quy định này, cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ tiến hành thống kê, quy hoạch đô thị… nhằm đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế – xã hội của đất nước, xây dựng mới các công trình phục vụ quốc kế, dân sinh.

Thứ hai, đối với thị trường bất động sản

Việc quy định các điều kiện để quyền sử dụng đất được đưa vào kinh doanh đã công khai hóa các quyền liên quan đến bất động sản, trên cơ sở đó phục vụ cho việc phát triển thị trường bất động sản một cách minh bạch. Các quy định về điều kiện bất động sản đưa vào kinh doanh sẽ buộc cá nhân, tổ chức tham gia thị trường bất động sản phải tuân theo do đó làm cho thị trường bất động sản trở nên lành mạnh, các giao dịch về bất động sản được kiểm soát và chấm dứt các giao dịch bất động sản trái phép, không có giấy tờ hợp pháp.

Thứ ba, đối với tổ chức, cá nhân tham gia thị trường bất động sản

Quy định về điều kiện bất động sản được đưa vào kinh doanh đã cung cấp cho các bên giao dịch trong hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn; hợp đồng mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai; hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất những thông tin liên quan đến bất động sản, giúp các bên xác định được quyền và nghĩa vụ của mình.

3. Chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản

3.1 Chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc (Người sử dụng đất) chuyển giao đất và quyền sử dụng đất đó cho người được chuyển nhượng (gọi là bên nhận quyền sử dụng đất) sử dụng.

Đặc điểm của giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản:

Thứ nhất, đối tượng của giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phải là đất đai mà là quyền sử dụng đất. Luật đất đai 2013 chỉ cho phép người sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với các loại đất: Nhóm đất nông nghiệp và Đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp trong nhóm đất phi nông nghiệp (trừ Trường hợp không được nhận chuyển nhượng theo quy định của Điều 39, 40 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP).

Thứ hai, các chủ thể trong hợp đồng này là bên chuyển giao quyền sử dụng đất (gọi là bên chuyển nhượng) và bên được chuyển nhượng quyền sử dụng đất (gọi là bên nhận chuyển nhượng).

Thứ ba, giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị tác động bởi những thay đổi của thị trường bất động sản. Thị trường bất động sản phát triển minh bạch, đồng bộ thì giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất ổn định, cân bằng, cung đáp ứng đủ cầu. Ngược lại thị trường bất động sản méo mó, không cân đối, không ổn định dẫn đến mất cân bằng cung – cầu, giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất không an toàn, nhiều rủi ro.

Thứ tư, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần đảm bảo tính công bằng, quyền tự định đoạt, quyền tự do giao dịch trong hoạt động kinh doanh bất động sản.

3.2 Cho thuê quyền sử dụng đất

Cho thuê quyền sử dụng đất là việc người có nhu cầu sử dụng đất thuê của người có quyền sử dụng đất để sử dụng theo mục đích được thoả thuận phù hợp với pháp luật từ chủ thể đang có quyền sử dụng đất hợp pháp.

Đặc điểm của giao dịch cho thuê quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản:

Thứ nhất, chủ thể tham gia hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất là bên cho thuê và bên thuê. Bên cho thuê quyền sử dụng đất phải là người được Nhà nước giao đất hoặc được người khác chuyển quyền sử dụng đất phù hợp với quy định của pháp luật về đất đai và Bộ luật dân sự năm 2015.

Thứ hai, việc cho thuê quyền sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện về quyền sử dụng đất được đưa vào kinh doanh, phải tuân thủ các quy định của pháp luật đất đai về mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất và đăng ký đất đai.

Thứ ba, về hình thức của hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất. Cũng như các hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất khác, hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản nhưng không bắt buộc phải có công chứng, chứng thực. Việc công chứng, chứng thực được thực hiện theo yêu cầu của các bên (Điều 167 Luật đất đai năm 2013).

Thứ tư, về đối tượng của hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất. Đối tượng cho thuê quyền sử dụng đất chính là quyền sử dụng đất, nó được dịch chuyển từ người sử dụng sang cho người khác trong một thời hạn nhất định.

3.3 Cho thuê lại quyền sử dụng đất

Cho thuê lại quyền sử dụng đất là việc bên thuê có quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất mà mình đã thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý.( Điều 483 BLDS 2015)

Đặc điểm của giao dịch cho thuê lại quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản:

Thứ nhất, chủ thể của giao dịch này là bên cho thuê và bên thuê lại quyền sử dụng đất

Thứ hai, mục đích của giao dịch này là bên cho thuê chuyển giao đất cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, còn bên thuê phải sử dụng đất đúng mục đích, trả tiền thuê và trả lại đất khi hết thời hạn thuê theo đúng quy định của pháp luật.

Thứ ba, việc cho thuê lại quyền sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện về quyền sử dụng đất được đưa vào kinh doanh, phải tuân thủ các quy định của pháp luật đất đai về mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất và đăng ký đất đai.

4. Nguyên tắc chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất.

Nguyên tắc chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất được quy định tại điều 37 Luật Kinh Doanh Bất Động Sản năm 2014:

• Việc chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện quy định tại khoản 2 Điều 9 của Luật Kinh Doanh Bất Động Sản năm 2014. Các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây: Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất; Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; Trong thời hạn sử dụng đất.
• Ngoài ra, việc chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất phải tuân thủ các quy định của pháp luật đất đai về mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất và đăng ký đất đai.

Trên đây tư vấn của Phamlaw đối với vấn đề kinh doanh chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, nếu bạn có những thắc mắc cần hỗ trợ và giải đáp tư vấn pháp luật đất đai, vui lòng liên hệ trực tiếp với Phamlaw qua các đầu số hotline 097 393 8866 hoặc 091 611 0508 để được giải đáp và hỗ trợ nhanh nhất.