Cách tính thuế và phí khi chuyển nhượng nhà chung cư tại Hà Nội

Câu hỏi: Cách tính thuế và phí khi chuyển nhượng nhà chung cư tại Hà Nội

Xin kính chào Luật sư.

Vợ chồng tôi đang có ý định mua một căn hộ chung cư tại Hà Nội Quận Hai Bà Trưng của một người khác, đã được cấp sổ. Tòa nhà chung cư cao 25 tầng, căn hộ chúng tôi mua thuộc tầng 15, diện tích 110 m2. Khi trao đổi với chủ nhà, chúng tôi có thỏa thuận là để bên bán thực hiện các thủ tục sang tên và nộp tiền thuế các loại. Tuy nhiên, tôi muốn Luật sư tư vấn giúp về cách tính lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân và toàn bộ phí sang tên chung cư để gia đình chúng tôi được chủ động. Và cũng cho gia đình tôi hỏi về phí sang tên chung cư bao nhiêu tiền cho căn hộ gia đình tôi định mua và các loại thuế nào phải chịu?

Tôi xin chân thành cảm ơn.

(Câu hỏi được biên tập từ mail gửi đến Bộ phận tư vấn pháp luật và thủ tục hành chính của Phamlaw)

Giá làm căn cứ tính lệ phí trước bạ đối với nhà chung cư tại Hà Nội — Giá làm hợp đồng căn cứ tính lệ phí trước bạ đối với nhà chung cư tại Hà Nội

Trả lời: (Câu trả lời chỉ mang tính chất tham khảo)

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Phamlaw.

Theo quy định của pháp luật, khi chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, các bên trong giao dịch có trách nhiệm phải thực hiện các nghĩa vụ về thuế cho nhà nước. Đối với nhà chung cư, thông thường, khi chuyển nhượng thì các bên vẫn phải nộp lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân giống như trường hợp chuyển nhượng nhà, đất. Dưới đây Phamlaw xin đưa ra quan điểm tư vấn về toàn bộ phí chuyển nhượng nhà chung cư cũng như khung giá nhà chung cư năm 2019 để Quý khách hàng tham khảo:

Thứ nhất, về căn cứ tính lệ phí trước bạ và thuế thu nhập cá nhân

Lệ phí trước bạ:

Theo quy định tại điều 5, điều 6 Nghị định 140/2016/NĐ-CP ngày 10/10/2016 của Chính phủ về lệ phí trước bạ, căn cứ tính lệ phí trước bạ là giá tính lệ phí trước bạ và mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%). Trong đó:

Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà là giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về xây dựng tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ;
Mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%) đối với nhà là 0.5%.
Thuế thu nhập cá nhân

Theo quy định tại điều 12 Thông tư số 111/2013/TT-BTC ngày 15/5/2013 được sửa đổi bởi Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Luật thuế thu nhập cá nhân, thì:

“Điều 12. Căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản

Căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là giá chuyển nhượng từng lần và thuế suất.

1. Giá chuyển nhượng

a) Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có công trình xây dựng trên đất là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.

Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá hoặc giá trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng sẽ được xác định theo bảng giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng.

b) Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng trên đất, kể cả công trình xây dựng hình thành trong tương lai là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.

Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng đất là giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai.

Trường hợp chuyển nhượng nhà gắn liền với đất thì phần giá trị nhà, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc gắn liền với đất được xác định căn cứ theo giá tính lệ phí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh không có quy định giá tính lệ phí trước bạ nhà thì căn cứ vào quy định của Bộ Xây dựng về phân loại nhà, về tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản, về giá trị còn lại thực tế của công trình trên đất.

Đối với công trình xây dựng hình thành trong tương lai, trường hợp hợp đồng không ghi giá chuyển nhượng hoặc giá chuyển nhượng thấp hơn tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng nhân (x) với giá đất và giá tính lệ phí trước bạ công trình xây dựng do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng được xác định theo giá Uỷ ban nhân (x) với tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng. Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chưa có quy định về đơn giá thì áp dụng theo suất vốn đầu tư xây dựng công trình do Bộ Xây dựng công bố, đang áp dụng tại thời điểm chuyển nhượng.

c) Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước là giá ghi trên hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng quyền thuê mặt đất, thuê mặt nước.

Trường hợp đơn giá cho thuê lại trên hợp đồng thấp hơn giá do Uỷ ban nhân dân tỉnh quy định tại thời điểm cho thuê lại thì giá cho thuê lại được xác định căn cứ theo bảng giá do Uỷ ban nhân dân tỉnh quy định.

2. Thuế suất

Thuế suất đối với chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng hoặc giá cho thuê lại.

3. Thời điểm tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:

– Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật;

– Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản. Trường hợp cá nhân nhận chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai, quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng tương lai là thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế.

4. Cách tính thuế

a) Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng x Thuế suất 2%

b) Trường hợp chuyển nhượng bất sản là đồng sở hữu thì nghĩa vụ thuế được xác định riêng cho từng người nộp thuế theo tỷ lệ sở hữu bất động sản. Căn cứ xác định tỷ lệ sở hữu là tài liệu hợp pháp như: thoả thuận góp vốn ban đầu, di chúc hoặc quyết định phân chia của toà án,… Trường hợp không có tài liệu hợp pháp thì nghĩa vụ thuế của từng người nộp thuế được xác định theo tỷ lệ bình quân.”

Thứ hai, quy định giá làm căn cứ tính lệ phí trước bạ đối với nhà và thuế thu nhập cá nhân đối với việc chuyển nhượng nhà trên địa bàn thành phố Hà Nội. Có thể hiểu là khung giá nhà chung cư Hà Nội năm 2019.

Ủy ban nhân dân Thành phố Hà Nội đã ban hành quyết định Số 3023/QĐ-UBND ngày 18 tháng 6 năm 2018 (đang còn hiệu lực) về việc ban hành bảng giá, giá làm căn cứ tính lệ phí trước bạ đối với nhà và thuế thu nhập cá nhân đối với việc chuyển nhượng nhà trên địa bàn thành phố Hà Nội. Theo quyết định này, Ủy ban nhân dân đã công bố bảng giá xây dựng mới nhà ở, trong đó phân loại và xác định mức giá đối với 1m2 sàn xây dựng đối với nhà chung cư cao tầng có kết cấu khung bê tong cốt thép; tường bao xây gạch; sàn, mái bê tông cốt théo đổ tại chỗ có số tầng khác nhau. Căn cứ vào bảng này, giá tối thiểu xây dựng mới tính cho 1 m2 sàn căn hộ của từng căn hộ riêng lẻ áp dụng trong trường hợp chuyển nhượng, trước bạ căn hộ riêng lẻ trong nhà có nhiều căn hộ do nhiều hộ sử dụng (phổ biến là nhà chung cư cao tầng), được tính như sau:

PHỤ LỤC 01

BẢNG GIÁ XÂY DỰNG MỚI NHÀ Ở
(Kèm theo Quyết định số 3023/QĐ-UBND ngày 18/6/2018 của UBND thành phố Hà Hội)

Đơn vị: Đồng

STT	Tên công trình	Giá 01 m2 nhà làm cơ sở tính lệ phí trước bạ	Ghi chú
I	Nhà chung cư
1	Số tầng ≤ 5	8.507.000	Giá 01m2 sàn nhà làm cơ sở tính lệ phí trước bạ đã áp dụng Hệ số sàn sử dụng riêng so với tổng diện tích sàn xây dựng (là 0,736)
2	5 < số tầng ≤ 7	11.006.000
3	7 < số tầng ≤ 10	11.322.000
4	10 < số tầng ≤ 15	11.854.000
5	15 < số tầng ≤ 18	12.726.000
6	18 < số tầng ≤ 20	13.259.000
7	20 < số tầng ≤ 25	14.761.000
8	25 < số tầng ≤ 30	15.498.000
9	30 < số tầng ≤ 35	16.946.000
10	35 < số tầng ≤ 40	18.216.000
11	40 < số tầng ≤ 45	19.472.000
12	45 < số tầng ≤ 50	20.742.000
II	Nhà đa năng
1	Số tầng ≤ 5	8.794.000	Giá 01m2 sàn nhà làm cơ sở tính lệ phí trước bạ đã áp dụng Hệ số sàn sử dụng riêng so với tổng diện tích sàn xây dựng (là 0,736)
2	5 < số tầng ≤ 7	11.375.000
3	7 < số tầng ≤ 10	11.704.000
4	10 < số tầng ≤ 15	12.250.000
5	15 < số tầng ≤ 18	13.163.000
6	18 < số tầng ≤ 20	13.710.000
7	20 < số tầng ≤ 25	15.266.000
8	25 < số tầng ≤ 30	16.031.000
9	30 < số tầng ≤ 35	17.533.000
10	35 < số tầng ≤ 40	18.844.000
11	40 < số tầng ≤ 45	20.155.000
12	45 < số tầng ≤ 50	21.452.000
III	Nhà ở riêng lẻ
1	Nhà 1 tầng, tường bao xây gạch, mái tôn	1.693.000
2	Nhà 1 tầng, căn hộ khép kín, kết cấu tường gạch chịu lực, mái BTCT đổ tại chỗ	4.449.000
3	Nhà từ 2 đến 3 tầng, kết cấu khung chịu lực BTCT; tường bao xây gạch; sàn, mái BTCT đổ tại chỗ	6.824.000
4	Nhà kiểu biệt thự từ 2 đến 3 tầng, kết cấu khung chịu lực BTCT; tường bao xây gạch; sàn, mái BTCT đổ tại chỗ	8.586.000
IV	Công trình trụ sở cơ quan, văn phòng làm việc, trung tâm thương mại
1	Số tầng ≤ 5	7.583.000
2	5 < Số tầng ≤ 7	8.375.000
3	7 < Số tầng ≤ 15	9.819.000

Ghi chú:

– Giá xây dựng mới đối với nhà xây thô có hoàn thiện mặt ngoài (chưa hoàn thiện bên trong) bằng 65% giá xây dựng nhà ở mới.

– Giá tính lệ phí trước bạ nhà vườn: Áp dụng giá tính lệ phí trước bạ của nhà kiểu biệt thự, kết cấu khung chịu lực BTCT; tường bao xây gạch; sàn; mái BTCT đổ tại chỗ.

– Giá tính lệ phí trước bạ nhà ở riêng lẻ, nhà kiểu biệt thự cao từ 4-5 tầng: Áp dụng suất vốn đầu tư xây dựng bằng giá xây dựng mới của nhà ở riêng lẻ, nhà kiểu biệt thự cao từ 2-3 tầng, kết cấu khung chịu lực BTCT, tường bao xây gạch; sàn, mái BTCT đổ tại chỗ.

– Đối với tầng hầm của loại nhà ở riêng lẻ và nhà kiểu biệt thự được tính như tầng nồi.

– Đối với công trình trụ sở cơ quan, văn phòng làm việc có số tầng từ 16-20 tầng: Áp dụng suất vốn đầu tư xây dựng công trình bằng giá xây dựng mới công trình trụ sở, cơ quan văn phòng làm việc có số tầng từ trên 7 tầng đến 15 tầng.

– Đối với công trình trung tâm thương mại: Áp dụng suất vốn đầu tư xây dựng mới công trình trụ sở cơ quan, văn phòng theo tầng cao tương ứng.

PHỤ LỤC 02

BẢNG GIÁ XÂY DỰNG MỚI NHÀ XƯỞNG, KHO
(Kèm theo Quyết định số 3023/QĐ-UBND ngày 18/6/2018 của UBND thành phố Hà Nội)

Đơn vị: Đồng

STT	Tên công trình	Giá 01 m2 sàn xây dựng
A	Nhà sản xuất
I	Nhà 1 tầng khẩu độ 12m, cao ≤ 6m, không có cầu trục
1	Tường gạch thu hồi mái ngói	1.606.000
2	Tường gạch thu hồi mái tôn	1.606.000
3	Tường gạch, bổ trụ, kèo thép, mái tôn	1.848.000
4	Tường gạch, mái bằng	2.151.000
5	Cột bê tông, kèo thép, tường gạch, mái tôn	2.555.000
6	Cột kèo bê tông, tường gạch, mái tôn	2.747.000
7	Cột kèo thép, tường gạch, mái tôn	2.333.000
II	Nhà 1 tầng khẩu độ 15m, cao ≤ 9m, không có cầu trục
1	Cột kèo bê tông, tường gạch; mái tôn	4.313.000
2	Cột bê tông kèo thép, tường gạch, mái tôn	4.060.000
3	Cột kèo thép, tường bao che tôn, mái tôn	3.788.000
4	Cột kèo thép, tường gạch, mái tôn	3.757.000
5	Cột bê tông, kèo thép liền nhịp, tường gạch, mái tôn	3.687.000
6	Cột kèo thép liền nhịp, tường gạch, mái tôn	3.505.000
III	Nhà 1 tầng khẩu độ 18m, cao 9m, có cần trục 5 tấn
1	Cột bê tông, kèo thép, mái tôn	4.585.000
2	Cột kèo bê tông, tường gạch, mái tôn	4.868.000
3	Cột kèo thép, tường gạch, mái tôn	4.333.000
4	Cột bê tông, kèo thép, tương gạch, mái tôn	5.141.000
5	Cột kèo thép liền nhịp, tường bao che bằng tôn, mái tôn	4.192.000
6	Cột bê tông, kèo thép liền nhịp, tường gạch, mái tôn	4.515.000
IV	Nhà 1 tầng khẩu độ 24m, cao 9m, có cầu trục 10 tấn
1	Cột bê tông, kèo thép, tường gạch, mái tôn	7.020.000
2	Cột kèo thép, tường gạch, mái tôn	7.292.000
B	Kho chuyên dụng
I	Kho chuyên dụng loại nhỏ (sức chứa < 500 tấn)
1	Kho lương thực, khung thép, sàn gỗ hay bê tông, mái tôn	2.747.000
2	Kho lương thực xây cuốn gạch đá	1.656.000
3	Kho hóa chất xây gạch, mái bằng	2.555.000
4	Kho hóa chất xây gạch, mái ngói	1.485.000
II	Kho chuyên dụng loại lớn (sức chứa ≥ 500 tấn)
1	Kho lương thực sức chứa 500 tấn	2.606.000
2	Kho lương thực sức chứa 1.500 tấn	2.818.000
3	Kho lương thực sức chứa 10.000 tấn	3.454.000
4	Kho muối sức chứa 1.000 – 3.000 tấn	2.212.000

PHỤ LỤC 03

BẢNG GIÁ XÂY DỰNG MỚI NHÀ TẠM, VẬT KIẾN TRÚC
(Kèm theo Quyết định số 3023/QĐ-UBND ngày 18/6/2018 của UBND thành phố Hà Nội)

Đơn Vị: Đồng

STT	Tên công trình	Giá 01 m² sàn xây dựng
I	Nhà tạm
1	Tường xây gạch 220, cao ≤ 3m (không tính chiều cao tường thu hồi) nền lát gạch xi măng, gạch chỉ hoặc láng xi măng có đánh màu	2.155.000
2	Tường xây gạch 110, cao ≤ 3m (không tính chiều cao tường thu hồi) nền lát gạch xi măng, gạch chỉ hoặc láng xi măng có đánh màu
a	Nhà có khu phụ, mái ngói, fibrôximăng hoặc tôn, nền lát gạch xi măng	1.713.568
b	Nhà không có khu phụ, mái ngói, fibrôximăng hoặc tôn, nền lát gạch xi măng	1.405.759
c	Nhà không có khu phụ, mái ngói, fibrôximăng hoặc tôn, nền láng xi măng	1.365.203
d	Nhà không có khu phụ, mái giấy dầu, nền láng xi măng	1.045.920
3	Nhà tạm vách cót, mái giấy dầu hoặc mái lá	471.000
II	Nhà bán mái
1	Nhà bán mái tường xây gạch 220 cao ≤ 3m (không tính chiều cao tường thu hồi) mái ngói, fibrôximăng hoặc tôn	1.339.673
2	Nhà bán mái tường xây gạch 110 cao ≤ 3m (không tính chiều cao tường thu hồi)
a	Mái ngói, fibrôximăng hoặc tôn	1.258.519
b	Mái giấy dầu	1.077.423
III	Nhà sàn
1	Gỗ tứ thiết đường kính cột ≥ 30 cm	1.661.000
2	Gỗ tứ thiết đường kính cột < 30 cm	1.416.000
3	Gỗ hồng sắc (Hoặc cột bê tông) đường kính cột ≥ 30 cm	1.301.000
4	Gỗ hồng sắc (Hoặc cột bê tông) đường kính cột < 30 cm	1.185.000
5	Nhà sàn khung gỗ bạch đàn, sàn gỗ, lợp lá cọ	714.000

Ghi chú: Giá xây dựng nhà tạm chưa bao gồm bể nước, bể phốt.

PHỤ LỤC 04

BẢNG TỶ LỆ CHẤT LƯỢNG CÒN LẠI CỦA NHÀ
(Kèm theo Quyết định số 3023/QĐ-UBND ngày 18/6/2018 của UBND thành phố Hà Nội)

Thời gian đã sử dụng	Biệt thự (%)	Công trình cấp I (%)	Công trình cấp II (%)	Công trình cấp III (%)	Công trình cấp IV (%)
– Dưới 5 năm	95	90	90	80	80
– Từ 5 đến 10 năm	85	80	80	65	65
– Trên 10 năm đến 20 năm	70	60	55	35	35
– Trên 20 năm đến 50 năm	50	40	35	25	25
– Trên 50 năm	30	25	25	20	20

Ghi chú:

– Kê khai lệ phí trước bạ lần đầu đối với nhà có thời gian đã sử dụng dưới 5 năm: 100%;

– Kê khai nộp lệ phí trước bạ lần đầu đối với nhà chịu lệ phí trước bạ có thời gian đã sử dụng từ 5 năm trở lên thì áp dụng tỷ lệ (%) chất lượng còn lại của nhà có thời gian đã sử dụng tương ứng theo Bảng tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà.

– Kê khai lệ phí trước bạ từ lần thứ 2 trở đi: Thời gian đã sử dụng của nhà được tính từ thời điểm (năm) xây dựng hoàn thành bàn giao nhà (hoặc đưa vào sử dụng) đến năm kê khai, nộp lệ phí trước bạ nhà đó. Trường hợp hồ sơ không đủ căn cứ xác định được năm xây dựng nhà thì theo năm mua nhà hoặc nhận nhà.

-Quy định về loại, cấp công trình: Quy định tại Mục 2.1.1, Bảng 2, Phụ lục 2 ban hành kèm theo Thông tư số 03/2016/TT-BXD n gày 10/3/2016 của Bộ Xây dựng.

Như vậy, phí chuyển nhượng nhà chung cư cần phải tính toán đến các căn cứ nêu trên thì mới tính được cụ thể, chính xác (Về xác định vị trí đất, diện tích nhà, số tầng, số năm bàn giao nhà…) thì mới có thể tính được phần thuế, phí và lệ phí mà Quý khách hàng phải nộp.

Hiện tại phí sang tên chung cư tại các quận nội thành Hà Nội chúng tôi triển khai chỉ 3.000.000 (ba triệu đồng), chưa bao gồm thuế, phí và lệ phí nhà nước.

Trên đây là những quan điểm của PHAMLAW về “Cách tính thuế và phí khi chuyển nhượng nhà chung cư tại Hà Nội” và “phí sang tên căn hộ chung cư tại Hà Nội”. Nếu Quý khách có bất kỳ thắc mắc hay cần thêm thông tin chi tiết, xin hãy liên hệ với bộ phận tư vấn thủ tục hành chính 1900 6284 của PHAMLAW. Để được hỗ trợ làm các dịch vụ về mua bán chung cư tại Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh; hỏi đáp để làm dịch vụ về thủ tục sang tên sổ đỏ chung cư; Xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất…, Quý khách hàng vui lòng kết nối tới số hotline: 097 393 8866, chúng tôi luôn sẵn sàng hỗ trợ./.