Bài Viết Mới

Cách tính thuế và phí khi chuyển nhượng nhà chung cư tại Hà Nội

Câu hỏi: Cách tính thuế và phí khi chuyển nhượng nhà chung cư tại Hà Nội

Xin kính chào Luật sư.

Vợ chồng tôi đang có ý định mua một căn hộ chung cư tại Hà Nội Quận Hai Bà Trưng của một người khác, đã được cấp sổ. Tòa nhà chung cư cao 25 tầng, căn hộ chúng tôi mua thuộc tầng 15, diện tích 110 m2. Khi trao đổi với chủ nhà, chúng tôi có thỏa thuận là để bên bán thực hiện các thủ tục sang tên và nộp tiền thuế các loại. Tuy nhiên, tôi muốn Luật sư tư vấn giúp về cách tính lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân và toàn bộ phí sang tên chung cư để gia đình chúng tôi được chủ động. Và cũng cho gia đình tôi hỏi về phí sang tên chung cư bao nhiêu tiền cho căn hộ gia đình tôi định mua và các loại thuế nào phải chịu?

Tôi xin chân thành cảm ơn.

(Câu hỏi được biên tập từ mail gửi đến Bộ phận tư vấn pháp luật và thủ tục hành chính của Phamlaw)

Giá làm căn cứ tính lệ phí trước bạ đối với nhà chung cư tại Hà Nội
Giá làm hợp đồng căn cứ tính lệ phí trước bạ đối với nhà chung cư tại Hà Nội

Trả lời: (Câu trả lời chỉ mang tính chất tham khảo)

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Phamlaw.

Theo quy định của pháp luật, khi chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, các bên trong giao dịch có trách nhiệm phải thực hiện các nghĩa vụ về thuế cho nhà nước. Đối với nhà chung cư, thông thường, khi chuyển nhượng thì các bên vẫn phải nộp lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân giống như trường hợp chuyển nhượng nhà, đất. Dưới đây Phamlaw xin đưa ra quan điểm tư vấn về toàn bộ phí chuyển nhượng nhà chung cư cũng như khung giá nhà chung cư năm 2019 để Quý khách hàng tham khảo:

Thứ nhất, về căn cứ tính lệ phí trước bạ và thuế thu nhập cá nhân

  • Lệ phí trước bạ:

Theo quy định tại điều 5, điều 6 Nghị định 140/2016/NĐ-CP ngày 10/10/2016 của Chính phủ về lệ phí trước bạ, căn cứ tính lệ phí trước bạ là giá tính lệ phí trước bạ và mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%). Trong đó:

  • Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà là giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về xây dựng tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ;
  • Mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%) đối với nhà là 0.5%.
  • Thuế thu nhập cá nhân

Theo quy định tại điều 12 Thông tư số 111/2013/TT-BTC ngày 15/5/2013 của Bộ Tài chính hướng dẫ thực hiện Luật thuế thu nhập cá nhân, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân và Nghị định số 65/2013/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân và Luât sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân: “Căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là thu nhập tính thuế và thuế suất.” Trong đó:

  • Thu nhập tính thuế từ chuyển quyền sở hữu nhà ở được xác định bằng giá bán trừ (-) giá mua và các chi phí hợp lý liên quan;
  • Thuế suất đối với chuyển nhượng bất động sản là 25% trên thu nhập tính thuế. Trường hợp người nộp thuế không xác định hoặc không có cơ sở để xác định giá vốn hoặc giá mua hoặc giá thuê và chứng từ hợp pháp xác định các chi phí liên quan trên cơ sở xác định thu nhập tính thuế thì áp dụng thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng hoặc giá bán hoặc giá cho thuê lại.

Như vậy, để xác định được mức thuế khi chuyển nhượng nhà chung cư phải nộp thì trước hết cần xác định được giá để tính lệ phí trước bạ. Cụ thể, tại từng địa phương sẽ ban hành văn bản về bảng giá, giá làm căn cứ tính lệ phí trước bạ đối với nhà và thuế thu nhập cá nhân đối với việc chuyển nhượng nhà.

Thứ hai, quy định giá làm căn cứ tính lệ phí trước bạ đối với nhà và thuế thu nhập cá nhân đối với việc chuyển nhượng nhà trên địa bàn thành phố Hà Nội. Có thể hiểu là khung giá nhà chung cư Hà Nội năm 2019.

Ủy ban nhân dân Thành phố Hà Nội đã ban hành quyết định Số 3023/QĐ-UBND ngày 18 tháng 6 năm 2018 (đang còn hiệu lực) về việc ban hành bảng giá, giá làm căn cứ tính lệ phí trước bạ đối với nhà và thuế thu nhập cá nhân đối với việc chuyển nhượng nhà trên địa bàn thành phố Hà Nội. Theo quyết định này, Ủy ban nhân dân đã công bố bảng giá xây dựng mới nhà ở, trong đó phân loại và xác định mức giá đối với 1m2 sàn xây dựng đối với nhà chung cư cao tầng có kết cấu khung bê tong cốt thép; tường bao xây gạch; sàn, mái bê tông cốt théo đổ tại chỗ có số tầng khác nhau. Căn cứ vào bảng này, giá tối thiểu xây dựng mới tính cho 1 m2 sàn căn hộ của từng căn hộ riêng lẻ áp dụng trong trường hợp chuyển nhượng, trước bạ căn hộ riêng lẻ trong nhà có nhiều căn hộ do nhiều hộ sử dụng (phổ biến là nhà chung cư cao tầng), được tính như sau:

PHỤ LỤC 01

BẢNG GIÁ XÂY DỰNG MỚI NHÀ Ở
(Kèm theo Quyết định số 3023/QĐ-UBND ngày 18/6/2018 của UBND thành phố Hà Hội)

Đơn vị: Đồng

STT

Tên công trình

Giá 01 m2 nhà làm cơ sở tính lệ phí trước bạ

Ghi chú

I

Nhà chung cư

 

 

1

Số tầng  5

8.507.000

Giá 01m2 sàn nhà làm cơ sở tính lệ phí trước bạ đã áp dụng Hệ số sàn sử dụng riêng so với tổng diện tích sàn xây dựng (là 0,736)

2

5 < số tầng ≤ 7

11.006.000

3

7 < số tầng ≤ 10

11.322.000

4

10 < số tầng ≤ 15

11.854.000

5

15 < số tầng ≤ 18

12.726.000

6

18 < số tầng ≤ 20

13.259.000

7

20 < số tầng ≤ 25

14.761.000

8

25 < số tầng ≤ 30

15.498.000

9

30 < số tầng ≤ 35

16.946.000

10

35 < số tầng ≤ 40

18.216.000

11

40 < số tầng ≤ 45

19.472.000

12

45 < số tầng ≤ 50

20.742.000

II

Nhà đa năng

 

 

1

Số tầng  5

8.794.000

Giá 01m2 sàn nhà làm cơ sở tính lệ phí trước bạ đã áp dụng Hệ số sàn sử dụng riêng so với tổng diện tích sàn xây dựng (là 0,736)

2

5 < số tầng ≤ 7

11.375.000

3

7 < số tầng ≤ 10

11.704.000

4

10 < số tầng ≤ 15

12.250.000

5

15 < số tầng ≤ 18

13.163.000

6

18 < số tầng ≤ 20

13.710.000

7

20 < số tầng ≤ 25

15.266.000

8

25 < số tầng ≤ 30

16.031.000

9

30 < số tầng ≤ 35

17.533.000

10

35 < số tầng ≤ 40

18.844.000

11

40 < số tầng ≤ 45

20.155.000

12

45 < số tầng ≤ 50

21.452.000

 

III

Nhà ở riêng l

 

 

1

Nhà 1 tầng, tường bao xây gạch, mái tôn

1.693.000

 

2

Nhà 1 tầng, căn hộ khép kín, kết cấu tường gạch chịu lực, mái BTCT đổ tại chỗ

4.449.000

 

3

Nhà từ 2 đến 3 tầng, kết cấu khung chịu lực BTCT; tường bao xây gạch; sàn, mái BTCT đổ tại chỗ

6.824.000

 

4

Nhà kiểu biệt thự từ 2 đến 3 tầng, kết cấu khung chịu lực BTCT; tường bao xây gạch; sàn, mái BTCT đổ tại chỗ

8.586.000

 

IV

Công trình trụ sở cơ quan, văn phòng làm việc, trung tâm thương mại

 

 

1

Số tầng ≤ 5

7.583.000

 

2

5 < Số tầng ≤ 7

8.375.000

 

3

7 < Số tầng ≤ 15

9.819.000

 

Ghi chú:

– Giá xây dựng mới đối với nhà xây thô có hoàn thiện mặt ngoài (chưa hoàn thiện bên trong) bằng 65% giá xây dựng nhà ở mới.

– Giá tính lệ phí trước bạ nhà vườn: Áp dụng giá tính lệ phí trước bạ của nhà kiểu biệt thự, kết cấu khung chịu lực BTCT; tường bao xây gạch; sàn; mái BTCT đổ tại chỗ.

– Giá tính lệ phí trước bạ nhà ở riêng lẻ, nhà kiểu biệt thự cao từ 4-5 tầng: Áp dụng suất vốn đầu tư xây dựng bằng giá xây dựng mới của nhà ở riêng lẻ, nhà kiểu biệt thự cao từ 2-3 tầng, kết cấu khung chịu lực BTCT, tường bao xây gạch; sàn, mái BTCT đổ tại chỗ.

– Đối với tầng hầm của loại nhà ở riêng lẻ và nhà kiểu biệt thự được tính như tầng nồi.

– Đối với công trình trụ sở cơ quan, văn phòng làm việc có số tầng từ 16-20 tầng: Áp dụng suất vốn đầu tư xây dựng công trình bằng giá xây dựng mới công trình trụ sở, cơ quan văn phòng làm việc có số tầng từ trên 7 tầng đến 15 tầng.

– Đối với công trình trung tâm thương mại: Áp dụng suất vốn đầu tư xây dựng mới công trình trụ sở cơ quan, văn phòng theo tầng cao tương ứng.

 

PHỤ LỤC 02

BẢNG GIÁ XÂY DỰNG MỚI NHÀ XƯỞNG, KHO
(Kèm theo Quyết định số 3023/QĐ-UBND ngày 18/6/2018 của UBND thành phố Hà Nội)

Đơn vị: Đồng

STT

Tên công trình

Giá 01 m2 sàn xây dựng

A

Nhà sản xuất

 

I

Nhà 1 tầng khẩđộ 12m, cao ≤ 6m, không có cầu trục

 

1

Tường gạch thu hồi mái ngói

1.606.000

2

Tường gạch thu hồi mái tôn

1.606.000

3

Tường gạch, bổ trụ, kèo thép, mái tôn

1.848.000

4

Tường gạch, mái bằng

2.151.000

5

Cột bê tông, kèo thép, tường gạch, mái tôn

2.555.000

6

Cột kèo bê tông, tường gạch, mái tôn

2.747.000

7

Cột kèo thép, tường gạch, mái tôn

2.333.000

II

Nhà 1 tầng khẩu độ 15m, cao ≤ 9m, không có cầtrục

 

1

Cột kèo bê tông, tường gạch; mái tôn

4.313.000

2

Cột bê tông kèo thép, tường gạch, i tôn

4.060.000

3

Cột kèo thép, tường bao che tôn, mái tôn

3.788.000

4

Cột kèo thép, tường gạchmái tôn

3.757.000

5

Cột bê tông, kèo thép liền nhịp, tường gạch, mái tôn

3.687.000

6

Cột kèo thép liền nhp, tường gạch, mái tôn

3.505.000

III

Nhà 1 tầng khẩu độ 18m, cao 9m, có cần trtn

 

1

Cột bê tông, kèo thép, mái tôn

4.585.000

2

Cột kèo bê tông, tường gạch, mái tôn

4.868.000

3

Cột kèo thép, tường gạch, mái tôn

4.333.000

4

Cột bê tông, kèo thép, tương gạch, mái tôn

5.141.000

5

Cột kèo thép liền nhịp, tường bao che bằng tôn, mái tôn

4.192.000

6

Cột bê tông, kèo thép liền nhp, tường gạch, mái tôn

4.515.000

IV

Nhà 1 tầng khẩu độ 24m, cao 9m, có cầu trục 10 tấn 

1

Cột bê tông, kèo thép, tường gạch, mái tôn

7.020.000

2

Cột kèo thép, tường gạch, mái tôn

7.292.000

B

Kho chuyên dụng

 

I

Kho chuyên dụng loại nh (sức chứa < 500 tn)

 

1

Kho lương thực, khung thép, sàn g hay bê tông, mái tôn

2.747.000

2

Kho lương thực xây cuốn gạch đá

1.656.000

3

Kho hóa chất xây gạch, mái bằng

2.555.000

4

Kho hóa cht xây gạch, mái ngói

1.485.000

II

Kho chuyên dụng loại lớn (sức chứa ≥ 500 tấn)

 

1

Kho lương thực sức chứa 500 tấn

2.606.000

2

Kho lương thực sức chứa 1.500 tn

2.818.000

3

Kho lương thực sức chứa 10.000 tấn

3.454.000

4

Kho muối sức chứa 1.000 – 3.000 tấn

2.212.000

 

PHỤ LỤC 03

BẢNG GIÁ XÂY DỰNG MỚI NHÀ TẠM, VẬT KIẾN TRÚC
(Kèm theo Quyết định số 3023/QĐ-UBND ngày 18/6/2018 của UBND thành phố Hà Nội)

Đơn Vị: Đồng

STT

Tên công trình

Giá 01 m2 sàn xây dựng

I

Nhà tạm

 

1

Tường xây gạch 220, cao ≤ 3m (không tính chiều cao tường thu hồi) nền lágạch xi măng, gạch chỉ hoặc láng xi măng có đánh màu

2.155.000

2

Tường xây gạch 110, cao ≤ 3m (không tính chiều cao tưng thu hồi) nềlát gạch xi măng, gạch chỉ hoặc láng xi măng có đánh màu

 

a

Nhà có khu phụ, mái ngói, fibrôximăng hoặc tôn, nn lát gạch xi măng

1.713.568

b

Nhà không có khu phụ, mái ngói, fibrôximăng hoặc tôn, nền lát gạch xi măng

1.405.759

c

Nhà không có khu phụ, mái ngói, fibrôximăng hoặc tôn, nền láng xi măng

1.365.203

d

Nhà không có khu phụ, mái giấy dầu, nền láng xi măng

1.045.920

3

Nhà tạm vách cót, mái giấy dầu hoặc mái lá

471.000

II

Nhà bán mái

 

1

Nhà bán mái tường xây gạch 220 ca≤ 3m (không tính chiều cao tường thu hồi) mángói, fibrôximăng hoặc tôn

1.339.673

2

Nhà bán mái tường xây gạch 110 cao ≤ 3m (không tính chiều cao tường thu hồi)

 

a

Mái ngói, fibrôximăng hoặc tôn

1.258.519

b

Mái giấy dầu

1.077.423

III

Nhà sàn

 

1

Gỗ tứ thiết đường kính cột ≥ 30 cm

1.661.000

2

Gỗ tứ thiết đường kính cột < 30 cm

1.416.000

3

Gỗ hồng sắc (Hoặc cột bê tông) đường kính cột ≥ 30 cm

1.301.000

4

G hng sắc (Hoặc ct bê tông) đường kính ct < 30 cm

1.185.000

5

Nhà sàn khung gỗ bạch đàn, sàn g, lợp lá cọ

714.000

Ghi chú: Giá xây dựng nhà tạm chưbao gồm b nước, b pht.

 

PHỤ LỤC 04

BẢNG TỶ LỆ CHẤT LƯỢNG CÒN LẠI CỦA NHÀ
(Kèm theo Quyết định số 3023/QĐ-UBND ngày 18/6/2018 của UBND thành phố Hà Nội)

Thời gian đã sử dụng

Biệt thự (%)

Công trình cấp I (%)

Công trình cấp II (%)

Công trình cấp III (%)

Công trình cấp IV (%)

– Dưới 5 năm

95

90

90

80

80

– Từ 5 đến 10 năm

85

80

80

65

65

– Trên 10 năm đến 20 năm

70

60

55

35

35

– Trên 20 năm đến 50 năm

50

40

35

25

25

– Trên 50 năm

30

25

25

20

20

Ghi chú:

– Kê khai lệ phí trước bạ lần đầu đối với nhà có thời gian đã sử dụng dưới 5 năm: 100%;

– Kê khai nộp lệ phí trước bạ lần đầu đối với nhà chịu lệ phí trước bạ có thời gian đã sử dụng từ 5 năm trở lên thì áp dụng tỷ lệ (%) chất lượng còn lại của nhà có thời gian đã sử dụng tương ứng theo Bảng tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà.

– Kê khai lệ phí trước bạ từ lần thứ 2 trở đi: Thời gian đã sử dụng của nhà được tính từ thời điểm (năm) xây dựng hoàn thành bàn giao nhà (hoặc đưa vào sử dụng) đến năm kê khai, nộp lệ phí trước bạ nhà đó. Trường hợp hồ sơ không đủ căn cứ xác định được năm xây dựng nhà thì theo năm mua nhà hoặc nhận nhà.

– Quy định về loại, cấp công trình: Quy định tại Mục 2.1.1, Bảng 2, Phụ lục 2 ban hành kèm theo Thông tư số 03/2016/TT-BXD ngày 10/3/2016 của Bộ Xây dựng.

Trên đây là những quan điểm của PHAMLAW về “Cách tính thuế và phí khi chuyển nhượng nhà chung cư tại Hà Nội” và “phí sang tên căn hộ chung cư tại Hà Nội”. Nếu Quý khách có bất kỳ thắc mắc hay cần thêm thông tin chi tiết, xin hãy liên hệ với bộ phận tư vấn thủ tục hành chính 1900 6284 của PHAMLAW. Để được hỗ trợ làm các dịch vụ về mua bán chung cư tại Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh; hỏi đáp để làm dịch vụ về thủ tục sang tên sổ đỏ chung cư; Xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất…, Quý khách hàng vui lòng kết nối tới số hotline: 097 393 8866, chúng tôi luôn sẵn sàng hỗ trợ./.

Xem thêm: