Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước hạn

Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước hạn

Câu hỏi: Xin công ty Luật Phamlaw tư vấn cho tôi một vấn đề như sau:

Công ty TNHH X( ở khu vực cầu Giấy) có ký hợp đồng với công ty Y ( là công ty của tôi). Công ty X là nguyên đơn và đông thời là bên cho thuê. Công ty Y là bị đơn và đồng thời là bên thuê. Trong hợp đồng quy định, công ty tôi được thuê từ 1/2016 đến tháng 1/2019; nhưng vào 11/2018 công ty X đã yêu cầu công ty tôi trả lại căn nhà cho thuê và tự đơn phương chấm dứt hợp đồng. Tôi sẽ gửi cho Luật sư bản hợp đồng, Xin Luật sư tư vấn cho tôi để công ty tôi lấy lại được quyền lợi của mình. Khi bị kiện ra trung tâm trọng tài, thì Hội đồng trọng tài xác định Nguyên đơn đã đơn phương chấm dứt hợp đồng và gánh chịu những hậu quả.

Trả lời: (Lưu ý: Câu trả lời chỉ mang tính chất tham khảo)

Cảm ơn quý khách hàng đã có câu hỏi gửi về cho Luật Phamlaw, trong trường hợp của quý khách hàng, chúng tôi xin tư vấn như sau:

Trong thực tế, thường xuyên gặp trường hợp các bên xác lập một hợp đồng dài hạn và, trong hợp đồng, có thỏa thuận về trường hợp chấm dứt hợp đồng trước thời hạn. Trong vụ việc nêu trên, hợp đồng giữa các bên được xác định là hợp đồng thuê tài sản và các bên thỏa thuận “ trong mọi trường hợp Bên co sý định chấm dứt hợp đồng trước thời hạn có nghĩa vụ báo trước ít nhất sáu tháng và phải được sự chấp thuận bằng văn bản của Bên kia”. Có thể thấy, nguyên đơn muốn lấy lại căn nhà cho thuê, và qua đơn kiện cũng thấy nguyên đơn muốn chấm dứt hợp đồng trước thời hạn với công ty của quý khách. Vậy ở đây đặt ra câu hỏi, việc nguyên đơn chấm dứt thời hạn như trên có căn cứ không?

Trong vụ việc trên các bên thỏa thuận trong hợp đồng những căn cứ chấm dứt hợp đồng trước thời hạn. Thực tế, bên cho thuê đã quyết định chấm dứt hợp đồng nhưng không được bên thuê đồng ý. Ở đây, bị đơn đã bày tỏ thiện chí muốn thương lượng và sẵn sàng nâng giá thuê cho nguyên đơn nhưng nguyên đơn đã từ chối, và muốn chấm dứt hợp đồng. Do đó, căn cứ để chấm dứt hợp đồng nêu trên không được đáp ứng vì căn cứ trên chỉ cho phép Bên cho thuê chấm dứt hợp đồng với điều kiện “ Phảm được sự chấp thuận của bên thuê”.

Như vậy, công ty X không có đủ căn cứ để được đơn phương chấm dứt hợp đồng với công ty của quý khách hàng.

Đôi khi hợp đồng cũng có thể được chấm dứt, Căn cứ theo Điều 428 Bộ Luật Dân sự năm 2015 quy định như sau:

“Điều 428. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng

1. Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng hoặc các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.

2. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.

3. Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt kể từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán phần nghĩa vụ đã thực hiện.

4. Bên bị thiệt hại do hành vi không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng của bên kia được bồi thường.

5. Trường hợp việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng không có căn cứ quy định tại khoản 1 Điều này thì bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng được xác định là bên vi phạm nghĩa vụ và phải thực hiện trách nhiệm dân sự theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan do không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng.”

Theo quy định trên, thì một bên có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và không phải bồi thường cho bên còn lại khi bên còn lại vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng. Việc một bên đơn phương chấm dứt hợp đồng không chỉ do một bên vi phạm thực hiện hợp đồng mà còn có thể do các sự kiện phát sinh mà hai bên đã dự liệu trong hợp đồng.

Trong trường hợp của quý khách nêu trên, có thể thấy, việc bên cho thuê chấm dứt hợp đồng là không có căn cứ( theo thỏa thuận cũng như theo quy định của pháp luật) nên trở thành Bên đơn phương chấm dứt hợp đồng và phải gánh chịu nhưng hệ quả của việc chấm dứt hợp đồng không có căn cứ. Như vậy, với vụ việc trên, Công ty X phải trả cho công ty của quý khách hàng tiền phạt cho đơn phương chấm dứt hợp đồng.

Lưu ý: Từ vụ việc trên, doanh nghiệp cần lưu ý khi tiến hành chấm dứt hợp đồng trước thời hạn: Cần phải xem trong hợp đồng hay quy định của pháp luật có cho phép doanh nghiệp chấm dứt hợp đồng hay không. Nếu không có căn cứ để chấm dứt hợp đồng theo thỏa thuận hay theo quy định của pháp luật thì doanh nghiệp bị coi là đơn phương chấm dứt hợp đồng không có căn cứ phải gánh chịu những hệ quả pháp lý của việc đơn phương chấm dứt hợp đồng không có căn cứ.

Trên đây là tư vấn của công ty TNHH tư vấn PhamLaw về căn cứ Chấm dứt hợp đồng trước thời hạn. Quý khách hàng có bất kỳ thắc mắc hay cần thêm thông tin chi tiết, xin hãy liên hệ với bộ phận tư vấn doanh nghiệp và hợp đồng 1900 6284 của PhamLaw. Để được tư vấn các dịch vụ: soạn thảo hợp đồng, rà soát hợp đồng, tư vấn giải quyết tranh chấp hợp đồng,… Quý khách hàng vui lòng kết nối tới số hotline: 097 393 8866; 091 611 0508 chúng tôi luôn sẵn sàng hỗ trợ.

—————-

Tư vấn hợp đồng – Tổng đài tư vấn 1900 6284

Xem thêm:

Bên thuê nhà có được tự ý tu sửa nhà không ?

Hợp đồng thuê nhà ở theo Bộ Luật dân sự 2005