Những loại hợp đồng giao dịch bất động sản phải công chứng mới nhất

Những loại hợp đồng giao dịch bất động sản phải công chứng mới nhất

Trong xã hội hiện nay, việc trao đổi, chuyển nhượng bất động sản là một thực trạng rất phổ biến. Một trong những cách để hạn chế rủi ro về mặt pháp lý, thiệt hại về kinh tế là việc công chứng các hợp đồng giao dịch về bất động sản. Vậy theo quy định của pháp luật hiện hành, những loại hợp đồng giao dịch bất động sản phải công chứng mới nhất? Luật Phamlaw kính mời quý khách hàng theo dõi bài viết dưới đây của chúng tôi.

1. Hợp đồng giao dịch bất động sản là gì?

Theo quy định tại Điều 385 BLDS 2015, hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.

Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm: Đất đai; Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định.

Như vậy, hợp đồng giao dịch bất động sản được hiểu là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự  có đối tượng là bất động sản. Ví dụ về hợp đồng như hợp đồng chuyển nhượng, chuyển quyền sử dụng đất; hợp đồng mua bán, tặng cho, thuê, thuê mua nhà ở… Về hành vi pháp lý đơn phương như giao dịch thừa kế tài sản là bất động sản như thừa kế nhà ở, thừa kế quyền sử dụng đất…

Ngoài ra, theo quy định tại khoản 1 Điều 2 Luật công chứng 2014 thì công chứng là việc công chứng viên của một tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản (sau đây gọi là hợp đồng, giao dịch), tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt (sau đây gọi là bản dịch) mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng.

2. Khi nào hợp đồng giao dịch bất động sản được xác lập

Đối với hợp đồng giao dịch là bất động sản thì hợp đồng được xác lập khi nó được giao kết. Hợp đồng được giao kết khi bên đề nghị nhận được sự chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng. Hợp đồng có hình thức là lời nói thì hợp đồng được giao kết khi các bên thỏa thuận xong nội dung hợp đồng. Hợp đồng bằng văn bản được xác lập khi bên cuối cùng ký vào hợp đồng.

Đối với giao dịch là hành vi pháp lý đơn phương thì giao dịch được xác lập khi chủ thể thực hiện hành vi đó. Ví dụ giao dịch thừa kế tài sản theo di chúc được xác lập khi người có tài sản lập xong di chúc.

Ví dụ: hợp đồng mua bán nhà được xác lập khi bên mua và bên bán đều đã ký vào hợp đồng.

3. Hợp đồng giao dịch bất động sản có hiệu lực khi nào?

Thứ nhất, điều kiện về chủ thể: Hợp đồng giao dịch bất động sản có hiệu lực khi chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch bất động sản được xác lập.

Đối với chủ thể là cá nhân: Năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự được hiểu đơn giản lần lượt là khả năng cá nhân có quyền tham gia giao dịch và khả năng tự mình thực hiện giao dịch dân sự. Chủ thể không có năng lực pháp luật dân sự phù hợp với giao dịch bất động sản là chủ thể không có khả năng có quyền xác lập giao dịch bất động sản. Chủ thể không có năng lực hành vi dân sự là chủ thể không có khả năng tự mình tham gia giao dịch bất động sản và phải tham gia giao dịch thông qua chủ thể khác đủ khả năng mà thường là người đại diện.

Về năng lực pháp luật dân sự thì tất cả cá nhân đều như nhau còn về năng lực hành vi dân sự giữa các chủ thể khác nhau là khác nhau. Người không có năng lực hành vi dân sự đầy đủ bao gồm người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người hạn chế năng lực hành vi dân sự và người có khó khăn trong nhận thức và làm chủ hành vi.

Để hợp đồng giao dịch bất động sản có hiệu lực thì chủ thể tham gia giao dịch phải đáp ứng điều kiện về năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch bất động sản. Ví dụ một người đang bị bệnh tâm thần dẫn đến không đủ nhận thức và làm chủ hành vi, đủ điều kiện của một người mất năng lực hành vi dân sự mà xác lập hợp đồng giao dịch bất động sản thì hợp đồng đó không có hiệu lực.

Đối với chủ thể là pháp nhân: Pháp nhân mặc nhiên được coi là đáp ứng điều kiện về năng lực chủ thể để tham gia giao dịch dân sự trong đó có giao dịch bất động sản.

Chủ thể xác lập hợp đồng giao dịch bất động sản một cách tự nguyện: Ví dụ như đối với giao dịch mua bán nhà ở, người sở hữu nhà không muốn bán nhà thì không ai có thể ép họ ký hợp đồng bán nhà được. Do đó điều kiện tiên quyết để hình thành giao dịch dân sự là ý chí của các bên muốn xác lập giao dịch. Nói cách khác là các bên phải tự nguyện trong việc xác lập giao dịch bất động sản. Nếu giao dịch đó được xác lập do cưỡng ép, ép buộc thì giao dịch vô hiệu.

Thứ hai, mục đích của hợp đồng giao dịch bất động sản không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội: Đây là điều kiện về tính hợp pháp và hợp đạo đức của mục đích giao dịch bất động sản. Nếu pháp luật cấm xác lập thực hiện một giao dịch mà chủ thể vẫn xác lập giao dịch bất động sản đó thì giao dịch đó vô hiệu. Đối với giao dịch trái đạo đức cũng tương tự, giao dịch trái đạo đức cũng không có hiệu lực.

Thứ ba, hợp đồng giao dịch bất động sản có hình thức phù hợp

Nhiều loại giao dịch dân sự được pháp luật quy định về hình thức, chủ yếu là yêu cầu bắt buộc phải xác lập bằng văn bản hoặc có công chứng chứng thực mới có hiệu lực. Quy định về hình thức giao dịch rất phổ biến đối với các giao dịch có đối tượng là bất động sản. Ví dụ hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải được xác lập bằng văn bản và công chứng chứng thực theo quy định của Luật Đất đai.

Tương tự với hợp đồng mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực trừ một số trường hợp cá biệt theo quy định của Luật Nhà ở.

4. Vì sao phải công chứng hợp đồng giao dịch bất động sản?

Thực tế có nhiều trường hợp mua bán nhà chỉ qua giấy tờ viết tay, khi có tranh chấp xảy ra, hợp đồng này sẽ bị Tòa án tuyên bố vô hiệu, người mua nhà có nguy cơ mất trắng cả nhà và tiền bạc, công sức bỏ ra. Trong trường hợp này, nếu hợp đồng đó có công chứng, chứng thực theo quy định thì căn nhà hoàn toàn thuộc quyền sử dụng của người mua mà không lo bị tranh chấp, và nếu có tranh chấp thì sẽ được pháp luật bảo vệ.

Pháp luật hiện hành từ Bộ luật Dân sự đến các luật chuyên ngành như Luật Đất đai, Luật Nhà ở đều có quy định một số hợp đồng về bất động sản như mua bán, chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, … bắt buộc phải công chứng.

Về mặt quy định của pháp luật thì các giao dịch về bất động sản được công chứng sẽ đảm bảo về hình thức theo quy định tạo điều kiện để các giao dịch đó tiếp tục được các cơ quan có thẩm quyền thực hiện các bước tiếp theo.

Theo Luật công chứng 2014, hợp đồng, giao dịch được công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan, trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên tham gia hợp đồng, giao dịch có thỏa thuận khác.

Việc công chứng các giao dịch về bất động sản mang lại lợi ích cho các bên không chỉ về pháp lý mà còn về kinh tế, thương mại, hạn chế được những ảnh hưởng, thậm chí là phá sản do những hợp đồng, giao dịch dân sự, thương mại tiềm ẩn những rủi ro do không được công chứng.

Hợp đồng, giao dịch được công chứng có giá trị chứng cứ, những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng, giao dịch được công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu. Các hoạt động giao dịch được kiểm soát, hạn chế thất thu về thuế cho Nhà nước, các tranh chấp, khiếu kiện ít xảy ra hơn, giảm gánh nặng cho Tòa án và giúp thị trường bất động sản ổn định hơn rất nhiều.

Hơn nữa, chi phí công chứng chỉ là một phần nhỏ so với giá trị tài sản trong quá trình giao dịch, việc công chứng có độ an toàn pháp lý cao hơn so với các hợp đồng không được công chứng. Do đó, trong các giao dịch dân sự nhất là về bất động sản, khách hàng nên thực hiện nghiêm túc theo quy định của pháp luật để đảm bảo được quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

5. Những loại hợp đồng giao dịch bất động sản phải công chứng mới nhất

Thứ nhất, hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản có công chứng hoặc chứng thực. Trừ trường hợp mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư (theo Điều 122 Luật Nhà ở 2014, Điều 430 Bộ Luật Dân sự 2015).

Thứ hai, hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp nếu một bên là tổ chức kinh doanh bất động sản (theo điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013).

Thứ ba, hợp đồng cho tặng nhà ở hoặc bất động sản khác phải chuyển quyền sở hữu tài sản là bất động sản đó cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, bên được tặng cho đồng ý nhận, phải lập thành văn bản và phải công chứng, chứng thực.

Trừ trường hợp: tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương (theo Điều 122 Luật Nhà ở 2014 và khoản 1 Điều 459 Bộ Luật Dân sự 2015).

Thứ tư, hợp đồng thế chấp nhà ở bắt buộc phải công chứng do tiềm ẩn nhiều rủi ro và tranh chấp của loại giao dịch này (theo khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở 2014).

Thứ năm, hợp đồng đổi nhà ở là giao dịch về chuyển quyền sở hữu để được Nhà nước công nhận và sang tên sở hữu nên cần thiết có sự xác minh, kiểm soát về tính pháp lý nên bắt buộc phải công chứng (theo khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở 2014).

Thứ sáu, hợp đồng góp vốn bằng nhà ở trừ trường hợp góp vốn bằng nhà ở bởi một bên là tổ chức (theo khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở 2014).

Thứ bảy, hợp đồng mua bán bất động sản đấu giá.

Thứ tám, hợp đồng bảo lãnh.

Thứ chín, hợp đồng thế chấp tài sản.

Cuối cùng, văn bản thừa kế nhà ở, quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (theo khoản 3 Điều 122 Luật Nhà ở 2014 và điểm c khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013).

6. Nơi công chứng và chứng thực hợp đồng giao dịch bất động sản

Điều 42 Luật Công chứng năm 2014 quy định về phạm vi công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản như sau: “Công chứng viên của tổ chức hành, nghề công chứng chỉ được công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở, trừ trường hợp công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản là bất động sản và văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền đối với bất động sản”.

Như vậy, khi công chứng hợp đồng giao dịch về bất động sản thì người có yêu cầu công chứng mang hồ sơ tới văn phòng công chứng hoặc phòng công chứng có trụ sở tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có bất động sản.

*Nơi chứng thực hợp đồng nhà đất

Căn cứ điểm d và đ khoản 2 Điều 5 Nghị định 23/2015/NĐ-CP, khi chứng thực hợp đồng, giao dịch liên quan đến thực hiện các quyền của người sử dụng đất và chứng thực hợp đồng, giao dịch về nhà ở thì mang hồ sơ tới UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất để chứng thực.

Trên đây là nội dung tư vấn của Phamlaw đối với nội dung Những loại hợp đồng giao dịch bất động sản phải công chứng mới nhất? Nếu bạn còn vướng mắc hoặc muốn được hỗ trợ tư vấn, vui lòng kết nối đến tổng đài tư vấn của chúng tôi. Hỗ trợ dịch vụ qua các đầu số hotline 097 393 8866 hoặc 091 611 0508

Xem thêm: