Quy định của pháp luật về mức phạt cọc tối đa?

Quy định của pháp luật về mức phạt cọc tối đa?

Luật Phamlaw có nhận được câu hỏi từ email Anhthu….@gmail.com với nội dung như sau:

Tôi có thỏa thuận mua đất của ông A với giá 300 triệu.Tôi có đặt cọc trước 100 triệu và có thỏa thuận nếu đổi ý không bán ông A phải bồi thường cho tôi gấp 2 lần tiền đặt cọc (thỏa thuận này được thành lập văn bản đặt cọc các bên thống nhất ký vào văn bản đặt cọc, không công chứng). Hiện nay ông A đổi ý và không muốn bán đất cho tôi. Vậy giờ tôi cần phải làm gì? Rất mong Luật sư có thể tư vấn giúp tôi.

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Luật PhamLaw. Với câu hỏi của bạn, Phamlaw xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:

CĂN CỨ PHÁP LÝ

Luật dân dự 2015

NỘI DUNG TƯ VẤN

1. Phạt cọc là gì?

Căn cứ tại khoản 1 Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 quy định thì đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Phạt cọc được hiểu là bên nhận đặt cọc vi phạm cam kết, không chịu thực hiện hợp đồng đã xác lập thì ngoài việc phải trả lại tài sản đặt cọc cho bên đặt cọc còn bị phạt một khoản tiền tương đương với giá trị tài sản đặt cọc. Theo nguyên tắc của pháp luật dân sự thì các bên được phép thỏa thuận về mức phạt khi từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng (gọi tắt là phạt cọc).

Như vậy, việc bên bán không thực hiện đúng thỏa thuận là vi phạm hợp đồng và bạn hoàn toàn có thể khởi kiện bên bán để lấy lại số tiền cọc và khoản tiền phạt cọc , luật dân sự dựa trên nguyên tắc  tôn trọng thỏa thuận của các bên vì vậy mà nếu hai bên đã thỏa thuận về số tiền phạt cọc thì cần tuân thủ theo đúng hợp đồng. Nếu các bên không có thoả thuận mức phạt cọc, sẽ áp dụng mức phạt theo quy định tại khoản 2 điều 328 Bộ luật dân sự 2015.

2. Mức phạt khi vi phạm hợp đồng đặt cọc

Theo nguyên tắc của pháp luật dân sự thì các bên được phép thỏa thuận về mức phạt khi từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng (gọi tắt là phạt cọc). Trong trường hợp các bên không thỏa thuận thì mức phạt cọc cũng được quy định rõ tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015:

“Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”

Theo quy định trên thì mức phạt khi từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng chuyển nhượng nhà đất như sau:

• Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác
• Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

3. Quy định của pháp luật về mức phạt cọc tối đa?

Hiện nay, thông thường khi thực hiện hợp đồng mua bán, một bên sẽ yêu cầu bên kia trả trước một khoản tiền đặt cọc để ràng buộc trách nhiệm. Nếu bên nhận đặt cọc từ chối thực hiện tiếp hợp đồng: Bên nhận đặt cọc phải trả cho bên đặt cọc tài sản đã đặt cọc và một khoản tiền tương ứng với giá trị của tài sản đặt cọc này, trừ khi hai bên có thỏa thuận khác.

Như bạn đã trình bày, số tiền đặt cọc là 100 triệu đồng và 2 bên đã thỏa thuận nếu bên bán vi phạm hợp đồng sẽ phải đền gấp đôi số tiền đặt cọc. Như vậy, theo quy định “Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác” thì bên bán phải trả lại tiền đặt cọc (100 triệu đồng), đồng thời phải chịu phạt cọc gấp 2 lần (200 triệu đồng). Điều đó có nghĩa, bên bán phải trả lại cho bạn 100 triệu tiền cọc và 200 triệu tiền phạt cọc.

Hy vọng bài viết trên đây của Phamlaw sẽ giúp bạn hiểu rõ hơn về mức phạt cọc tối đa theo quy định pháp luật hiện nay. Để hiểu rõ hơn về vấn đề này, Quý bạn đọc có thể liên hệ với tổng đài tư vấn 1900 để được tư vấn chuyên sâu. Ngoài ra, Luật Phamlaw còn cung cấp nhiều dịch vụ liên quan đến thành lập, giải thể, tổ chức lại doanh nghiệp,…Để được hỗ trợ các dịch vụ có liên quan đến các thủ tục hành chính, Quý khách hàng kết nối số hotline 091 611 0508 hoặc 097 393 8866, Phamlaw luôn sẵn sàng hỗ trợ.