Xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất

Xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất

Câu hỏi: Xin Luật sư tư vấn cho tôi trường hợp cụ thể sau đây, thật sự tôi đang rất rối, không biết nên làm gì, tôi mong nhận được ý kiến tư vấn từ Luật sư Phamlaw.

Năm 2011, bạn tôi có vay một khoản nợ là 2 tỷ đồng của ngân hàng A, do công ty bạn tôi đang làm ăn khó khăn nên chỗ bạn bè thân thiết, vợ chồng tôi đã đồng ý dùng căn nhà của vợ chồng tôi trị giá 6 tỷ làm tài sản bảo đảm thế chấp tại ngân hàng. Cả ba bên có thỏa thuận về mức lãi suất ngân hàng và thời hạn trả nợ là T1/2017, nếu bạn tôi không trả được nợ thì vợ chồng tôi sẽ dùng tài sản đảm bảo của mình là căn nhà để thực hiện nghĩa vụ trả nợ cho bạn tôi. Các bên đều ký vào hợp đồng vay cũng như hợp đồng thế chấp trên.

Năm 2013, bạn tôi làm ăn thua lỗ nên đã bỏ trốn, khoản tiền lãi Ngân hàng cũng chưa thanh toán, đến nay cả gốc lẫn lãi của khoản nợ đã lên tới 4 tỷ đồng. Cuối tháng 1 năm 2017, tôi nhận được thông báo nếu không đủ khả năng thanh toán khoản nợ trên thì ngân hàng sẽ thu hồi và phát mại bán đấu giá ngôi nhà của vợ chồng tôi. Vậy xin Luật sư cho tôi hỏi việc Ngân hàng làm như vậy là đúng hay sai và việc ngân hàng phát mại thì cần thủ tục gì? Tôi xin chân thành cảm ơn,

Trả lời: Đầu tiên, tôi xin thay mặt Công ty cảm ơn anh vì đã tin tưởng gửi câu hỏi về trường hợp của anh cho chúng tôi, vấn đề anh hỏi tôi xin được giải đáp cụ thể như sau:

Cơ sở pháp lý giải quyết:

– Bộ Luật Dân sự 2005

– Nghị định số 163/2006/NĐ_CP về giao dịch bảo đảm.

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 3 Nghị định số 163/2006/NĐ_CP xác định bên bảo đảm là bên có nghĩa vụ hoặc người thứ ba cam kết bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự bao gồm bên cầm cố, thế chấp, bên đặt cọc, bên ký cược, bên ký quỹ, bên bảo lãnh và tổ chức chính trị xã hội tại cơ sở trong trường hợp tín chấp.  Tài sản bảo đảm do các bên thoả thuận và thuộc sở hữu của bên có nghĩa vụ hoặc thuộc sở hữu của người thứ ba mà người này cam kết dùng tài sản đó để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ đối với bên có quyền. Tài sản bảo đảm có thể là tài sản hiện có, tài sản hình thành trong tương lai và được phép giao dịch.

Như vậy, trong trường hợp của anh, anh là bên thứ ba đã dùng tài sản của mình là căn nhà để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ của bạn anh. Việc này anh đã biết và hoàn toàn đồng ý với thỏa thuận của Ngân hàng và phía bạn anh, anh cũng đã ký vào hợp đồng thỏa thuận giữa các bên. Vì vậy, anh đã công nhận cũng như đồng ý với những  thỏa thuận của các bên, điều này dẫn đến việc phát sinh trách nhiệm của anh trong trường hợp bạn anh không thực hiện hoặc không có khả năng trả nợ cho Ngân hàng.

Điều 56 Nghị định số 163/2006 NĐ_CP quy định  về các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm bao gồm:  Đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ. Về nguyên tắc, trong trường hợp tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện một nghĩa vụ thì việc xử lý tài sản đó được thực hiện theo thoả thuận của các bên; nếu không có thoả thuận thì tài sản được bán đấu giá theo quy định của pháp luật. Như vậy, anh có thể thỏa thuận lại với Ngân hàng thực hiện thế chấp tài sản về phương thức xử lý tài sản, nếu anh có khả năng trả nợ thay bạn mình thì anh sẽ thay bạn thực hiện nghĩa vụ này tại Ngân hàng, nếu không trả được nợ hoặc không thỏa thuận được với Ngân hàng thì ngân hàng có quyền kê biên đối với với ngôi nhà anh đang ở và bán đấu giá để thực hiện nghĩa vụ thanh toán nợ của bạn anh.

Về thủ tục thực hiện:

1. Bên Ngân hàng thông báo bằng văn bản về việc xử lý tài sản bảo đảm cho các bên. Nội dung thông báo gồm lý do xử lý tài sản, nghĩa vụ được bảo đảm, mô tả tài sản, phương thức, thời gian, địa điểm xử lý tài sản bảo đảm.
2. Ngân hàng thực hiện việc thu giữ tài sản bảo đảm để xử lý.
3. Xử lý tài sản bảo đảm: Trong trường hợp không có thoả thuận về phương thức xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thì các tài sản này được bán đấu giá.Trong trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất thì khi xử lý tài sản gắn liền với đất, người mua, người nhận chính tài sản gắn liền với đất đó được tiếp tục sử dụng đất. Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong hợp đồng về quyền sử dụng đất giữa bên thế chấp và người sử dụng đất được chuyển giao cho người mua, người nhận chính tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thoả thuận khác.
4. Chuyền quyền sở hữu tài sản bảo đảm cho người mua: Người mua tài sản bảo đảm, người nhận chính tài sản bảo đảm thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm đối với mình có quyền sở hữu tài sản đó. Thời điểm chuyển quyền sở hữu được xác định theo quy định tại Điều 439 Bộ luật Dân sự năm 2005. Trong trường hợp tài sản bảo đảm có đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng thì người nhận chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản đó được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản.

Trên đây là phần tư vấn của Phamlaw về: “Xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất”, dựa trên cơ sở các quy định của pháp luật dân sự cũng như các văn bản hướng dẫn liên quan, nếu còn bất cứ thắc mắc nào, anh có thể liên hệ trực tiếp với chúng tôi qua tổng đài tư vấn chuyên sâu 1900 hoặc số hotline 0973938866; 091 611 0508 để được hỗ trợ các dịch vụ pháp lý khác một cách nhanh nhất.

 > xem thêm:

• Thủ tục mua bán nhà đất
• chia thừa kế theo pháp luật
• thời hiệu khởi kiện tranh chấp đất đai
• thủ tục thừa kế không có di chúc