Bãi bỏ quy định về khung giá đất; Theo quy định pháp luật hiện hành

Bãi bỏ quy định về khung giá đất

Luật Phamlaw có nhận được câu hỏi từ email Hanhpham….@gmail.com với nội dung như sau:

Thưa Luật sư, theo như tôi được biết thì hiện nay Nghị quyết 18-NQ/TW 2022 của Ban Chấp hành T.Ư Đảng vừa được ban hành, đã có đến 9 nội dung đổi mới. Một trong những điểm đáng chú ý của Nghị quyết 18 đó là xác định “bỏ khung giá đất” nhưng tiếp tục sử dụng cơ chế “bảng giá đất”, được thực hiện trên cơ sở xây dựng cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường. Vậy tôi muốn biết việc bỏ quy định về khung giá đất có ảnh hưởng gì đến người dân không? Rất mong Quý luật sư có thể giải đáp giúp tôi. Cảm ơn Luật sư!

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Luật PhamLaw. Với câu hỏi của bạn, Phamlaw xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:

CĂN CỨ PHÁP LÝ

Nghị quyết 18-NQ/TW 2022

NỘI DUNG TƯ VẤN

MỤC LỤC BÀI VIẾT

1. Khung giá đất là gì?

Khung giá đất là giá đất mà Nhà nước quy định, xác định từ mức tối thiểu đến mức tối đa với từng loại đất cụ thể, theo vùng và ban hành định kỳ 5 năm một lần. Khung giá đất cũng là cơ sở để UBND tỉnh làm căn cứ xây dựng và công bố bảng giá đất ở từng địa phương và áp dụng.

Khung giá đất được đặt ra nhằm mục đích quản lý giá đất trên toàn bộ thị trường, làm căn cứ để khống chế bảng giá đất của các địa phương, xác định nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai. Trong khung đó có giá tối thiểu và giá tối đa, tức giá sàn và giá trần. Điều đó, buộc các địa phương không được quy định giá đất ngoài khung. Nhưng thực tế hiện nay cho thấy kể từ khi có khung giá đất đến nay vẫn chưa làm trọn vẹn mục đích này. Giá đất được xác định thường thấp hơn nhiều so với giá đất trên thị trường khiến cho công tác quản lý đất đai của nhà nước còn gặp nhiều khó khăn.

2. Bãi bỏ quy định về khung giá đất theo Nghị quyết 18-NQ/TW

Nhằm hoàn thiện cơ chế xác định giá đất trong giai đoạn tới, Nghị quyết 18-NQ/TW đặt ra giải pháp đáng chú ý là bỏ khung giá đất, có cơ chế và phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường. Nghị quyết 18-NQ/TW chỉ rõ những yếu điểm của chính sách tài chính trong lĩnh vực đất đai hiện nay. Cụ thể, chính sách hiện nay chưa khuyến khích việc sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả, bền vững. Các phương pháp định giá, đấu giá quyền sử dụng đất đến nay vẫn còn bất cập, chưa phù hợp với thực tế.

Giá đất được xác định thường thấp hơn nhiều so với giá đất trên thị trường. Đồng thời, chính sách cũng chưa xử lý triệt để tình trạng chênh lệch giá đất giáp ranh giữa các địa phương, đặc biệt là chưa có chế tài xử lý hành vi sai phạm trong xác định giá đất, đấu giá quyền sử dụng đất. Do đó, Nghị quyết 18 đặt ra giải pháp đáng chú ý là bỏ khung giá đất nhưng tiếp tục sử dụng cơ chế bảng giá đất. Đồng thời, quy định chức năng, nhiệm vụ và trách nhiệm của cơ quan có nhiệm vụ xác định giá đất. Trong đó, Trung ương xây dựng tiêu chí và quy trình kiểm tra, giám sát các địa phương trong việc xây dựng bảng giá đất. Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định và kiểm tra, giám sát việc thực hiện giá đất. Đây được coi là chính sách cơ bản để xây dựng Luật Đất đai trong thời gian tới.

Vậy cần đặt ra câu hỏi về việc bãi bỏ quy định về khung giá đất mang lại những lợi ích gì cho nhà nước và người dân hiện nay? Để trả lời câu hỏi này cũng như giải đáp thắc mắc đối với câu hỏi của Quý khách hàng, Phamlaw xin đưa ra quan điểm như sau:

Thứ nhất, khung giá đất gây thiệt hại cho nhà nước vì:

Hiện nay khung giá đất của Chính phủ và bảng giá đất của UBND cấp tỉnh vẫn thấp hơn giá đất trên thị trường ở mức đáng kể. Khi khung giá đất và bảng giá đất thấp hơn thị trường thì thu thuế về đất đai sẽ giảm. Giả sử giá đất Nhà nước chỉ bằng 30% giá đất thị trường, như vậy chỉ thu được 30% tiền thuế so với thực tế, dẫn đến việc nhà nước chỉ thu được 1/3, còn 2/3 là thất thoát.

Thứ hai, khung giá đất gây thiệt hại cho người dân vì:

Trên thực tế, khung giá đất của Nhà nước chỉ bằng khoảng 20% – 30% khung giá đất thị trường. Tương tự thế, khung giá đất của cấp tỉnh chỉ bằng từ 30% – 60% giá đất thị trường tại địa phương. Điều này dẫn đến bất cập khi thu hồi đất, giá đền bù quá xa giá thị trường. Do vậy, công tác giải phóng mặt bằng gặp khó khi giá đền bù quá chênh lệch với giá thị trường khiến người bị thu hồi đất thiệt thòi và không đồng thuận khiến các dự án kinh tế – xã hội; dự án công cộng, các công trình còn gặp nhiều khó khăn, chậm tiến độ.

Việc bỏ khung giá đất giải quyết triệt để vấn nạn khung giá gây thiệt hại cho hai bên – nhà nước và người dân. Bên cạnh đó, nhà nước cần có những quy định chi tiết cụ thể để không gây thiệt hại cho người dân; cần bổ sung, hoàn thiện các quy định bảo đảm công khai, minh bạch như: Công khai giá đất, bắt buộc giao dịch qua các sàn giao dịch, thanh toán qua ngân hàng, không dùng tiền mặt; xử lý nghiêm các vi phạm trong xác định giá đất, đấu giá quyền sử dụng đất. Các tiêu chí này cần phải rõ ràng, cụ thể và ổn định trước sự biến động liên tục của giá trị đất đai. Ngoài ra, nhà nước cần ban hành một công thức tính giá đất sát với thị trường dựa trên các tiêu chí cụ thể. Với công thức tính giá đất và những hướng dẫn cụ thể, hội đồng định giá đất sẽ dựa vào đó để tính toán giá đất phù hợp với điều kiện thực tế ở địa phương, giảm thiểu nguy cơ tùy tiện áp giá theo hướng vụ lợi cho cá nhân hay một tổ chức nào đó.

Trên đây là nội dung tư vấn của Phamlaw đối với câu hỏi của bạn. Để biết thêm các thông tin chi tiết về vấn đề này, Quý bạn đọc có thể kết nối tổng đài 1900 để được tư vấn chuyên sâu. Ngoài ra, Luật Phamlaw còn cung cấp nhiều dịch vụ liên quan đến thành lập, giải thể, tổ chức lại doanh nghiệp,…Để được hỗ trợ các dịch vụ có liên quan đến các thủ tục hành chính, Quý khách hàng kết nối số hotline 091 611 0508 hoặc 097 393 8866, Phamlaw luôn sẵn sàng hỗ trợ.